Последствия незаконной перепланировки: обобщение судебной практики последнего времени

(Скудутис М. В.)

(«Жилищное право», 2011, N 4)

Текст документа

ПОСЛЕДСТВИЯ НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ:

ОБОБЩЕНИЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПОСЛЕДНЕГО ВРЕМЕНИ

М. В. СКУДУТИС

Скудутис М. В., юрист.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16.12.2010 N 1581-О-О отказал в принятии к рассмотрению жалобы жилищно-строительного кооператива на нарушение конституционных прав и свобод ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, указав, что ее положения не могут рассматриваться как нарушающие какие-либо конституционные права и свободы заявителя. Рассмотрим доводы Конституционного Суда и практику арбитражных судов и судов общей юрисдикции последнего времени по данной спорной статье.

Напомним, что ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Так, в ч. 1 определено, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 Кодекса.

Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Так, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

ЖСК НЕ МОГУТ ОСПАРИВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

В Определении от 16.12.2010 N 1581-О-О Конституционный Суд РФ рассмотрел вопрос о возможности принятия жалобы ЖСК «Волжский» к рассмотрению в заседании Конституционного Суда Российской Федерации. Определением суда общей юрисдикции, оставленным без изменения вышестоящим судом, ЖСК «Волжский» было отказано в принятии заявления об обязании восстановить вентиляционный короб и систему отопления в проектное состояние. При этом суды обосновывали вывод об отсутствии у заявителя права на предъявление указанного требования ссылкой на ст. 29 ЖК РФ.

В своей жалобе в Конституционный Суд РФ ЖСК «Волжский» оспаривал конституционность ст. 29 ЖК РФ.

Статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, заключающиеся в обязанности собственника жилого помещения, а также нанимателя по договору социального найма жилого помещения привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. В случае неисполнения данной обязанности указанными лицами орган, осуществляющий согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ наделяется правом на обращение в суд.

По мнению заявителя, эта норма противоречит Конституции Российской Федерации, ее ст. 46 (ч. 1), поскольку ограничивает право граждан, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и управляющих компаний на судебную защиту в случаях самовольных перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, наделяя таким правом только органы, осуществляющие согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения.

Однако Конституционный Суд РФ не нашел оснований для принятия жалобы к рассмотрению.

Высшая судебная инстанция пришла к выводу, что положения ст. 29 ЖК РФ, устанавливающие специальный механизм публично-правового контроля за соблюдением порядка перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, не исключают возможности использования собственниками помещений в многоквартирном доме или объединениями собственников помещений в многоквартирном доме в интересах собственников гражданско-правовых способов защиты, в частности способа, предусмотренного ст. 304 ГК Российской Федерации. Таким образом, КС РФ пришел к выводу, что положения статьи не могут рассматриваться как нарушающие какие-либо конституционные права и свободы заявителя, указанные в жалобе.

АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА ПО ВОПРОСУ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В Постановлении от 31.05.2010 N Ф03-3580/2010 по делу N А73-13425/2009 ФАС Дальневосточного округа пришел к выводу, что в удовлетворении иска о признании права собственности на функциональное нежилое помещение отказано правомерно, поскольку фактически требования истца, который произвел переустройство двухкомнатной квартиры и функционального нежилого помещения в единый новый объект недвижимости, сводятся к сохранению вновь образованного нежилого помещения в перепланированном состоянии, осуществленном в самовольном порядке, без получения необходимого разрешения.

Обстоятельства данного дела были таковы. Открытое акционерное общество «Пиллар» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к администрации города Комсомольска-на-Амуре о признании права собственности на функциональное нежилое помещение общей площадью 85,9 кв. м. Иск был обоснован тем, что обществом осуществлена перепланировка приобретенной по договору купли-продажи от 23.07.2004 двухкомнатной квартиры общей площадью 45,4 кв. м путем ее присоединения к принадлежащему истцу нежилому помещению общей площадью 41,4 кв. м, расположенному по тому же по адресу.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре отказала в переводе жилого помещения (квартиры) в нежилое.

Решением суда первой инстанции от 06.11.2009, оставленным без изменения Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010, в удовлетворении иска было отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что фактически требования истца, который произвел переустройство двухкомнатной квартиры и функционального нежилого помещения в единый новый объект недвижимости, сводятся к сохранению вновь образованного нежилого помещения в перепланированном состоянии, осуществленном в самовольном порядке без получения необходимого разрешения.

Так как истцом не соблюден установленный Жилищным кодексом РФ административный порядок перевода жилых помещений в нежилые помещения, а отказ администрации г. Комсомольска-на-Амуре в переводе квартиры в нежилое помещение в судебном порядке не был оспорен, то суды оснований для удовлетворения иска не нашли.

Напомним, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Решение от 06.11.2009, Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 по делу N А73-13425/2009 Арбитражного суда Хабаровского края было оставлено без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.

В Постановлении от 28.01.2011 N Ф03-9508/2010 по делу N А73-1904/2010 ФАС Дальневосточного округа согласился, что в удовлетворении иска о сохранении нежилого функционального помещения в переустроенном состоянии отказано правомерно, поскольку требования предпринимателя фактически сводились к сохранению вновь образованного нежилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии в обход установленного законом порядка перевода жилого помещения в нежилое.

По данному делу ИП В. Н. Кретов обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Центральному округу администрации города Комсомольска-на-Амуре о сохранении нежилого функционального помещения площадью 97,6 кв. м в переустроенном состоянии, согласно техническому паспорту. В иске было отказано.

ФАС в Постановлении указал, что апелляционным судом правильно пояснялось, что нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые, в том числе требующих переустройства (перепланировки). Это исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решений административных органов об изменении целевого назначения спорного объекта.

Постановлением ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А12-20624/2009 требования о сохранении помещений в реконструированном виде были удовлетворены, поскольку перепланировка спорных помещений не повлияла на несущую способность и устойчивость основных строительных конструкций самого здания и его безопасную эксплуатацию, а также соответствует нормативным требованиям и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.

Обстоятельства данного дела таковы. ООО «Парадокс» обратилось в суд с иском к администрации Волгограда о сохранении в реконструированном состоянии объекта недвижимого имущества: одноэтажного, пригодного для эксплуатации.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.02.2010 первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска было отказано.

В апелляционной инстанции законность решения не проверялась.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.06.2010 решение от 25.02.2010 оставлено без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации о пересмотре судебных актов в порядке надзора, администрация указывала на нарушение единообразия в толковании и применении судами норм материального и процессуального права.

ВАС РФ в Определении N ВАС-13169/10 от 29 ноября 2010 г. отказал в передаче дела N А12-20624/2009 Арбитражного суда Волгоградской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Волгоградской области от 25.02.2010 и Постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.06.2010.

Постановлением от 13.12.2010 по делу N А32-28730/2009 ФАС Северо-Кавказского округа исковые требования о сохранении в перепланированном состоянии нежилых помещений удовлетворены, поскольку результатами проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что переоборудование и перепланировка помещений не нарушают прав и законных интересов собственников других помещений в жилом доме. Судом установлено, что для осуществления перепланировки не требовалось получения разрешения в установленном законом порядке.

ООО «Рубин» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Западного внутригородского округа города Краснодара о сохранении в перепланированном состоянии нежилых помещений общей площадью 99,5 кв. м.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником нежилых помещений. В названных помещениях обществом была осуществлена перепланировка. Судом установлено, что выполненная перепланировка не угрожает жизни и здоровью граждан и отвечает требованиям СНиП, что является достаточным основанием для вынесения судом решения о сохранении помещений в перепланированном состоянии.

Оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному, по мнению ФАС, выводу о том, что сохранение спорных помещений в переустроенном и (или) перепланированном состоянии не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью. Возражения от собственников смежных помещений отсутствовали.

В Постановлении от 03.09.2010 по делу N А32-3297/2010 ФАС Северо-Кавказского округа также пришел к выводу, что перепланирование нежилых помещений возможно, если помещения принадлежат истцу на праве собственности и произведенные работы не нарушают чьих-либо прав и законных интересов.

В Постановлении от 10.09.2010 по делу N А32-3591/2010 ФАС Северо-Кавказского округа пришел к выводу, что истцом не доказано наличие между ним и администрацией спора о праве в отношении перепланированных и пристроенных нежилых помещений. Отсутствие спора о праве является самостоятельным основанием для отказа в иске о сохранении в перепланированном состоянии нежилых помещений.

ОБЗОР ПРАКТИКИ СУДОВ ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ПО ВОПРОСУ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Действующее законодательство не исключает права администрации муниципального образования на предъявление иска о приведении жилого помещения в первоначальное состояние в связи с выполненными в данном помещении незаконными перепланировкой или переустройством. Такой вывод содержится в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 24.01.2011 N 33-739/2011. Также сделано заключение, что, если в результате проведенной ответчиками самовольной перепланировки увеличилось жилое помещение одного из них, суд вправе возложить на собственника помещения обязанность по приведению квартиры в первоначальное состояние.

В Определении от 23.12.2010 N 17503 Санкт-Петербургский городской суд сделал вывод, что жилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, не подлежит продаже с публичных торгов, вследствие осуществления самовольной перепланировки, поскольку установка ванны в умывальной комнате, произведенная ответчиком, прав и законных интересов соседей не нарушает, к разрушению жилого дома не ведет. К тому же на момент вынесения акта ванна была демонтирована.

В силу ст. 29 Жилищного кодекса РФ только орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки жилья, вправе обратиться с иском о признании перепланировки недействительной после направления собственнику предупреждения о приведении помещения в первоначальное состояние. По этой причине не был удовлетворен иск о признании перепланировки недействительной и об обязании демонтировать перепланировку, так как истец не являлся лицом, которому предоставлено право предъявлять подобные требования (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.12.2010 N 17310).

Спорное помещение подлежит сохранению в перепланированном и переустроенном состоянии, поскольку работы по перепланировке помещения выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил, а также санитарных норм, действовавших на момент производства работ и предъявляемых к помещениям, используемым под офис, при этом полученное в результате перепланировки и переустройства нежилое помещение не создает угрозу жизни и здоровью жильцов дома. Такой вывод сделал Санкт-Петербургский городской суд в Определении от 20.12.2010 N 33-17172.

Перепланировка жилого дома, проведенная ответчиками на основании соответствующего вступившего в законную силу решения суда, не может быть признана самовольной в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Этот вывод содержится в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 30.11.2010 N 16144.

Если перепланировка квартиры, осуществленная без соблюдения установленного законом порядка, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, не создает угрозу жизни и здоровью, не нарушает конструктивную целостность дома и квартиры, то данная перепланировка на основании решения суда подлежит сохранению (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.11.2010 N 15840). В этом случае стороне, в пользу которой состоялось решение суда, подлежат возмещению за счет другой стороны судебные издержки в разумных пределах.

Самовольное переоборудование жилого помещения не является основанием для изменения договора социального найма жилого помещения. Такое разъяснение содержится в Определении Пермского краевого суда от 28.10.2010 по делу N 33-9528.

Наличие в квартире самовольной перепланировки, затрагивающей конструктивные элементы жилого помещения, сопряженной с изменением назначения жилых и нежилых помещений квартиры, в отсутствие доказательств соответствия произведенной перепланировки предъявляемым требованиям, в том числе требованиям безопасности, произведенной в нарушение условий договора о долевом участии в строительстве, повлекшей изменение общей площади квартиры, препятствует признанию права собственности на спорную квартиру (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.10.2010 N 13944).

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2010 N 33-12606/2010 требование заявителя об обязании демонтировать дверь не удовлетворено. Суд пришел к выводу, что установка входной двери в квартире ответчика не нарушает пожарных норм, законных прав и интересов граждан, в том числе истца, и не препятствует свободной эвакуации жильцов.

Санкт-Петербургский городской суд в Определении от 09.09.2010 N 33-12503/2010 пришел к выводу, что жилое помещение, принадлежащее заявителю на праве частной собственности, не подлежит продаже с публичных торгов вследствие осуществления самовольной перепланировки, поскольку в данном случае принудительное возмездное изъятие жилья у собственника является крайней мерой, при этом собственником предприняты действия, направленные на приведение жилого помещения в прежнее состояние.

В Определении Московского городского суда от 14.09.2010 по делу N 33-28810 сделан вывод, что исковые требования о приведении жилого помещения в прежнее состояние удовлетворены правомерно, так как в квартире ответчиков произведена перепланировка вентиляционного короба, что создает помеху для проветривания всех квартир.

В Определении от 05.08.2010 по делу N 33-6563 Приморский краевой суд отказал в иске о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии по той причине, что истец собственником жилого помещения не является и наймодателем на проведение либо согласование перепланировки или переустройства жилого помещения не был уполномочен.

Причинение собственнику квартиры имущественного ущерба в результате протечки воды из квартиры соседа по причине ненадлежащего содержания им сантехнического оборудования влечет возмещение с причинителя вреда суммы ущерба. Такой вывод содержится в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 29.07.2010 N 33-10333/2010. Решение суда в части отказа в иске об обязании причинителя вреда произвести демонтаж ванной было отменено, так как лицо, права которого нарушены сохранением незаконной перепланировки, вправе обратиться в суд с иском о приведении жилого помещения в прежнее состояние.

Определением от 24.06.2010 по делу N 33-18711 Московский городской суд правомерно отказал в принятии заявления об обязании восстановить систему отопления, горячего водоснабжения в проектное состояние и устранить незаконную перепланировку, поскольку данное заявление было подано неуполномоченным лицом.

Вывод. Дела об оспаривании перепланировки рассматриваются в судах (особенно в судах общей юрисдикции) очень часто. При этом только орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки жилья, вправе обратиться с иском в суд:

1. В отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

2. В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Сделать это он может только после направления собственнику (нанимателю) предупреждения о приведении помещения в первоначальное состояние и при неисполнении последним этой обязанности в разумный срок. Поэтому подавать иски от имени других лиц (например, от имени ТСЖ) — бесполезно. А вот узаконить (по решению суда) уже сделанную перепланировку, которая не нарушает права других граждан, — вполне реально.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *