Собственники помещений многоквартирного дома как субъекты гражданских правоотношений

(Воронцова Е. Б.) ("Юрист", 2011, N 10) Текст документа

СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА КАК СУБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Е. Б. ВОРОНЦОВА

Воронцова Екатерина Борисовна, аспирантка кафедры частного права юридического факультета Российского государственного гуманитарного университета.

Статья посвящена анализу правового статуса собственников помещений многоквартирного дома, которыми могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Автором проанализированы понятия "собственник помещения в многоквартирном доме" и "лицо, которому будет принадлежать право собственности на помещение в многоквартирном доме", рассмотрены такие правомочия собственника, как право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Ключевые слова: многоквартирный дом, гражданские правоотношения, право собственности, жилое помещение.

The owners of premises of the blocks of flats as parties to civil relationships E. B. Voroncova

The present article is devoted to the characteristic of the legal status of the owners of premises in the blocks of flats such as individuals, legal entities, the Russian Federation, subjects of the Russian Federation and municipal formations, particularly, such definitions as "the owner of a premise in the block of flats" and "a person who will be the owner of a premise in the block of flats" are analyzed, such rights of the owners of premises in the block of flats as ownership of a premise and joint ownership of the common property of the block of flats are considered.

Key words: block of flats, civil-law relations, ownership right, living accommodation.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственниками помещений многоквартирного дома могут быть любые участники гражданских и жилищных правоотношений, к которым относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ч. 1 ст. 2 ГК РФ, ч. 2 ст. 4 ЖК РФ). Необходимо отметить, что вопрос о том, кого жилищное законодательство считает "собственником" помещения, не имеет однозначного ответа и требует детального изучения. По смыслу пункта 5 части 2 статьи 153 ЖК лицо считается собственником жилого помещения с момента возникновения права собственности на него. На практике часто возникает вопрос, что считать таким "моментом возникновения" права собственности. Поскольку чаще всего жилые помещения приобретаются по договору купли-продажи или по договору участия в долевом строительстве, то необходимо обратиться к статье 223 Гражданского кодекса (далее - ГК), в соответствии с которой право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Далее, в соответствии с ч. 1 ст. 16 Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.

По смыслу вышеизложенных норм закона собственником жилого помещения следует считать лицо, зарегистрировавшее свое право собственности на данное помещение в установленном законом порядке и получившее соответствующее свидетельство о праве собственности. Однако представляется, что это не совсем верно. Фактически лицо имеет права и несет обязанности собственника с момента получения квартиры на основании передаточного акта или иного документа о передаче. Этой позиции придерживается и судебная практика. Так, управляющая организация обратилась в суд с иском к собственнику жилого помещения в многоквартирном доме о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги за период с 1 декабря 2005 г. по 31 марта 2008 г. К исковому заявлению был приложен акт приема-передачи квартиры ответчику от 1 июля 2004 г. Ответчик признал исковые требования частично, т. е. только за период, когда, по его мнению, квартира находилась в его собственности, а именно с 1 апреля 2007 г. по 31 марта 2008 г., так как свидетельство о праве собственности на квартиру им было получено только в апреле 2007 г. Суд не согласился с доводами ответчика, что за прошедший период времени, пока не было оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, ответчик не обязан платить за коммунальные услуги. Ссылку ответчика на нормы ЖК суд не принял, так как данная правовая норма не регулирует правоотношения в случае уклонения от такой регистрации. Как было установлено в суде, ответчик получил квартиру по акту приема-передачи в июне 2004 г., а свидетельство о государственной регистрации права собственности им получено в апреле 2007 г., т. е. около трех лет спустя. Кроме того, суд принял во внимание, что регистрация прав на недвижимость инициируется самим правообладателем, т. е. ответчиком. Таким образом, суд удовлетворил требования истца в полном объеме, посчитав моментом возникновения права собственности на квартиру момент ее передачи собственнику по передаточному акту <2>. -------------------------------- <2> Решение мирового судьи судебного участка N 123 района "Рязанский" г. Москвы от 19 мая 2009 г. по делу N 2-272/09.

Жилищный кодекс также не связывает право лица на участие в общем собрании собственников с обязательным наличием у него свидетельства о государственной регистрации права собственности. Так, в п. 2 ч. 3 ст. 47 ЖК закреплена норма о том, что при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме. Поскольку жилищное законодательство не раскрывает, о каких именно документах, подтверждающих право собственности, идет речь, представляется, что ими могут быть как свидетельство о государственной регистрации права, так и акт приема-передачи помещения или иной документ о передаче. Особое внимание следует обратить на то, что помимо граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, которые могут быть собственниками жилых помещений, Жилищный кодекс 2004 г. впервые закрепляет такое понятие, как "лицо, которому будет принадлежать право собственности на помещение в многоквартирном доме", т. е. будущий собственник. Данный термин содержится в разделе VI ЖК РФ ("Товарищество собственников жилья"). То есть только в одном случае, конкретно обозначенном законодателем, субъектом гражданских правоотношений может выступать так называемый будущий собственник, а именно в случае создания товарищества собственников жилья. Так, в ч. 1 ст. 139 ЖК РФ прямо закреплено, что в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Представляется, что закрепление такого положения в законе явно противоречит основным началам гражданского и жилищного законодательства, а также общим принципам организации управления многоквартирными домами. С одной стороны, в Гражданском и Жилищном кодексах закреплен принцип равенства участников гражданских и жилищных правоотношений. Кроме того, по смыслу раздела VIII Жилищного кодекса ("Управление многоквартирными домами") презюмируются равные возможности для собственников при выборе любого способа управления домом (самоуправление, управление специализированным объединением собственников или управляющей организацией), никакой из указанных способов управления не является предпочтительным. С другой стороны, ни выбор управляющей организации, ни непосредственное управление собственниками многоквартирным домом не могут быть реализованы иначе, как на общем собрании собственников помещений, которыми признаются, как было отмечено выше, только лица, имеющие соответствующий правоустанавливающий документ на квартиру, как-то: свидетельство о государственной регистрации права собственности либо акт приема-передачи жилого помещения. В то же время товарищество собственников жилья может быть создано не только вышеуказанными лицами, но и будущими собственниками. Таким образом, налицо неравенство способов управления многоквартирными домами, при котором больше правовых возможностей предоставляется для организации ТСЖ по сравнению с другими формами управления. Представляется, что необходимо закрепить законодательно для участников долевого строительства - будущих собственников жилья возможность избирать любой способ управления многоквартирным домом (будь то ТСЖ, иная специализированная организация, самоуправление или управляющая компания) либо вообще исключить из закона такое весьма расплывчатое понятие, как "лицо, которому будет принадлежать право собственности на помещение в многоквартирном доме". Однозначно также и то, что понятие "будущий собственник" изначально не является ясным и требует более подробного раскрытия в соответствующем законодательном акте. Определив круг субъектов гражданских правоотношений, которые могут быть собственниками помещений многоквартирного дома, необходимо обратить внимание на то, какие права возникают у лица с момента приобретения права собственности на жилое помещение. В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Кроме того, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение лицо приобретает и право общей долевой собственности на помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Как верно отмечается в литературе, "многие граждане и не догадываются, что одновременно с приобретением ими права собственности на квартиру в многоквартирном доме у них возникает и право общей долевой собственности на общее имущество этого дома" <3>. -------------------------------- <3> Белов В. А., Бушаенкова С. А. Гражданско-правовые формы отношений в сфере управления многоквартирными домами // Законодательство. 2006. N 12.

И это не удивительно, поскольку в данном случае содержание понятия права общей долевой собственности является весьма ограниченным по сравнению с положениями об общедолевой собственности, содержащимися в гражданском законодательстве. Во-первых, право долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является производным от права собственности на жилое помещение и всегда следует судьбе последнего. Так, в ч. 4 ст. 37 ЖК РФ содержится прямой запрет на: 1) осуществление собственником выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждение им своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Во-вторых, единственное, по сути, правомочие, которым обладает собственник по отношению к своей доле в общем имуществе многоквартирного дома, - это возможность участвовать в общем собрании собственников при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом и иных вопросов, связанных с определением порядка пользования общим имуществом. Что касается зависимости обязанностей собственника от его доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, то согласно ч. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. То есть размер платы собственника за содержание общего имущества прямо пропорционален размеру его доли в таком имуществе (чем больше площадь квартиры, тем больше доля расходов). Особое внимание следует обратить на то, что правовой статус Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований как собственников помещений многоквартирного дома отличается от правового положения граждан и юридических лиц. Эти отличия обусловливаются принадлежностью вышеуказанных субъектов к числу публично-правовых образований. Так, граждане и юридические лица имеют право (и обязаны) выбрать любой из предложенных законодателем способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Напротив, для многоквартирных домов, все помещения в которых являются государственными и муниципальными, императивно предписан единственно возможный способ управления домом - управляющая организация, выбираемая по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ). Согласно ч. 1 ст. 163 ЖК РФ порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления. Ситуация осложняется тем, что в настоящее время в большинстве субъектов РФ и муниципальных образованиях не реализованы положения ч. 1 ст. 163 ЖК РФ, т. е. не приняты соответствующие нормативно-правовые акты, регулирующие порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в государственной или муниципальной собственности. Исключение составляет Санкт-Петербург, в котором был принят Закон от 6 мая 2008 г. N 234-38 "О порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Санкт-Петербурга" <4>. -------------------------------- <4> Санкт-Петербургские ведомости. 2008. N 87.

В соответствии со ст. 2 указанного Закона уполномоченный Правительством Санкт-Петербурга исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга заключает договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса или в случае, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, выбранной по решению данного уполномоченного органа. Договор управления многоквартирным домом заключается в этом случае на срок не менее чем один год и не более чем три года. Таким образом, как было отмечено выше, собственниками помещений в многоквартирном доме могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Большинство вопросов на практике возникает в связи с моментом возникновения у лица права собственности на жилое помещение, которым правильно считать не момент получения свидетельства о государственной регистрации права собственности, а момент передачи помещения собственнику по акту приема-передачи или иному документу о передаче. Необходимо также отметить, что государственные и муниципальные образования, выступающие как собственники помещений в многоквартирном доме, наделены особым по сравнению с гражданами и юридическими лицами правовым статусом.

------------------------------------------------------------------

Название документа