Некоторые вопросы приватизации жилых помещений

(Куцина С. И.)

("Общество и право", 2011, N 4)

Текст документа

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

С. И. КУЦИНА

Куцина Светлана Ивановна, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Кубанского государственного университета.

Право на приватизацию жилых помещений входит в содержание прав нанимателя по договору социального найма. Приватизация - бесплатная передача в собственность граждан занимаемых или жилых помещений. Приватизация возможна лишь при соблюдении определенных принципов, предусмотренных законном.

Ключевые слова: наниматель, члены семьи, жилое помещение, жилищный фонд, приватизация.

The right on privatization vein premises falls into contents of the rights of the employer on agreement of the social hiring. The privatization - a free transfer in property of the people occupied or vein of the premises. The privatization possible only at observance determined principle, provided legal.

Key words: tenant, member of the family, berthing space, housing resources, privatization.

В числе прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения особое место занимает возможность приватизировать жилое помещение.

Такое право гражданину, имеющему статус нанимателя, предоставлено Законом о приватизации жилищного фонда, целью которого, как сказано в его преамбуле, является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда [1].

Закон о приватизации жилищного фонда дает определение приватизации жилья как бесплатной передачи в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых или жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде (ст. 1).

Приватизация возможна лишь при соблюдении определенных принципов, предусмотренных Законом о приватизации жилищного фонда в РФ: добровольности - для граждан (ст. 1); безвозмездности независимо от занимаемого жилья (ст. 11 ч. 1); однократности бесплатной приватизации (за исключением несовершеннолетних граждан, которые вправе участвовать в приватизации жилых помещений, занимаемых по договору найма, дважды - до достижения 18 лет в составе семьи; после достижения совершеннолетия - приватизировать предоставленное им жилое помещение согласно ч. 2 ст. 11); сохранении у граждан права на приватизацию жилья при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности или их ликвидации. При этом жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья (ст. 18).

Не имеет значения при этом время предоставления жилых помещений - до или после 1 марта 2005 г., т. к. Постановлением Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. положение части первой статьи 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РФ" (в ред. ст. 12 ФЗ "о введении в действие Жилищного кодекса РФ"), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., признано не соответствующим Конституции РФ, ее ч. 2 ст. 19 [2].

Закон о приватизации не конкретизирует объект приватизации, указывая лишь, что приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений на условиях социального найма (ст. ст. 1, 2). Вместе с тем ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации содержит перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации. Определяя круг объектов, не подлежащих приватизации, законодатель учитывал целевое назначение жилого помещения, место его положения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилого помещения, исключающие возможность передачи его в частную собственность. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г., признавшем неконституционным запрет на приватизацию расположенных в сельской местности жилых помещений государственных и муниципальных образовательных учреждений, а также высших учебных заведений, отмечается, что особый правовой режим жилого помещения предполагает определение законодателем не только специального целевого назначения жилого помещения, но и других критериев введения такого режима. В частности, его нельзя распространять на уже занятые жилые помещения, а необходимость его введения должна быть обусловлена особенностями служебных обязанностей работников, для проживания которых предназначено жилое помещение. Но даже если жилое помещение отнесено к этой категории, "суды должны проверять факты, обосновывающие в каждом случае распространение на него особого правового режима, исходя из практики и перспектив целевого использования данного помещения, включения его в соответствующую производственную и социальную инфраструктуру" [3].

Так, в силу ст. 4 Закона о приватизации жилья не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, в служебных жилых помещениях, за исключением жилого фонда совхозов и др. сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. Однако в отношении служебных жилых помещений право принимать решения об их приватизации было предоставлено как собственнику жилищного фонда или уполномоченному им органу, так и предприятию, за которым закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного владения, и учреждению, в оперативное управление которого передан жилищный фонд с согласия собственника (ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда). Вопрос о приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, которые первоначально входили в перечень не подлежащих приватизации в силу ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации, был решен Конституционным Судом в 1998 г. [4].

Что касается закрытых военных городков, то они относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Отменяя решение суда ввиду неисследованности обязательств дела, Верховный Суд отметил, что правовой статус военного городка определяется не только внешними признаками: ограждение территории, наличие контрольно-пропускного пункта, но и правовыми актами, изданными компетентными органами [5].

Отказ в приватизации жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии, связан с тем, что такое помещение непригодно для проживания [6].

В связи с принятием Жилищного кодекса РФ (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ) граждане, проживающие в общежитиях, получили право приватизировать занимаемое жилье, т. к. в соответствии со ст. 7 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в введение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма [7].

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя по договору социальному найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов [8].

Кроме того, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 11.04.2011 N 4-П определил, что с гражданами, проживающими в принадлежавших предприятиям общежитиях, муниципальные власти обязаны заключить договор социального найма независимо от даты передачи этих общежитий в ведение органов местного самоуправления [9].

Необходимо также учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма [10].

Участниками приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие с ним члены семьи, а также собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо. Законодатель учел практику применения Закона о приватизации в его первоначальной редакции, когда жилищные права несовершеннолетних нарушались взрослыми членами семьи и не защищались в достаточной мере государственными органами, уполномоченными осуществлять охрану их прав. Поэтому последующие изменения закона были специально направлены на охрану прав несовершеннолетних [11].

Закон о приватизации определяет условия и порядок приватизации жилья. Граждане, занимающие жилое помещение по договору социального найма, вправе приобрести его в собственность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Согласие это должно быть в письменной форме, при этом учитываются и временно отсутствующие члены семьи. Жилые помещения приобретаются в общую собственность или в собственность одного из совместно проживающих лиц. Член семьи, давший согласие на приватизацию жилья, но не пожелавший стать собственником приватизированного жилого помещения, сохраняет право бессрочного пользования данным жилым помещением.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством (ст. 7 в ред. от 22.05.2002).

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права.

На практике чаще всего гражданам отказывают в приватизации жилых помещений по причине включения жилых домов вместе с проживающими в них нанимателями в состав имущества приватизируемого предприятия, в результате чего жилые дома оказываются в частной собственности приватизированных предприятий, а собственники этих предприятий требуют заключения с нанимателями договоров коммерческого найма или выкупа занимаемых ими жилых помещений.

В то же время вопросы передачи жилищного фонда регулируются специальными нормативными актами, касающимися как разграничения государственной собственности по уровням управления, так и определения судьбы жилого фонда при приватизации государственных (муниципальных) предприятий. В Постановлении Верховного Совета от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 определено, что объекты государственной собственности (жилой и нежилой фонд), находящиеся в управлении Советов (местной администрации), в т. ч здания и строения, ранее переданные им в ведение (на баланс) другим юридическим лицом, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах) [12].

Указом Президента Российской Федерации от 10 января 1993 г. объекты жилищного фонда были исключены из состава приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности [13].

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 7 марта 1995 г. "в порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность для передачи таких объектов предприятия, находящиеся в стадии приватизации, вносят перечни таких объектов в планы приватизации отдельным разделом.

Утверждение плана приватизации предприятия является в то же время решением о передаче таких объектов в государственную собственность РФ и муниципальную собственность [14].

В ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" есть норма, запрещающая приватизировать в составе имущественного комплекса унитарного предприятия используемый по назначению жилищный фонд и объекты его инфраструктуры (ст. 30) [15].

Отменяя состоявшиеся по делу судебные решения по иску М. к ОАО о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, которыми в удовлетворении исковых требований М. было отказано в приватизации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что включение жилого дома государственного и муниципального предприятия в состав приватизируемого имущества не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [16].

По другому делу Верховный Суд не согласился с выводом кассационной инстанции и указал, в частности, что согласно ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты. Таким образом, вступившее в законную силу решение суда от 20 декабря 2007 г. по делу по иску о признании за Ф. права собственности на квартиру в порядке приватизации, ответчиком по которому являлось ОАО "Красногорский завод имени С. А. Зверева", подлежало безусловному исполнению и являлось самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на указанное имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи в отношении этого имущества.

Кроме того, как следует из материалов дела, определением Красногорского городского суда от 23 сентября 2008 г. разъяснено решение суда от 20 декабря 2007 г. и указано, что жилое помещение, расположенное по адресу ... относится к жилищному фонду, подлежащему бесплатной приватизации, в связи с чем государственной регистрации подлежит переход права на указанную квартиру от ОАО "Красногорский завод..." к Ф.

Верховный Суд РФ отменил определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 декабря 2008 г. и оставил в силе решение суда первой инстанции от 8 августа 2008 г., которым правомерно удовлетворено заявленное требование и на УФ РС по Московской области возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности Ф. на квартиру по указанному адресу [17].

Выводы.

1. Право нанимателя по договору социального найма на бесплатную приватизацию занимаемого жилого помещения входит в содержание его жилищных прав и возникает в силу закона.

2. Это право не зависит от времени предоставления жилого помещения гражданину - до или после 01.03.2005 (в период действия норм о бесплатной приватизации жилья).

3. Запрет на приватизацию тех или иных объектов государственного или муниципального жилищного фонда может быть обусловлен только особенностями правового режима данных объектов.

4. Изменение правового статуса жилого помещения (с точки зрения его целевого назначения) дает возможность гражданам приватизировать жилье в общежитиях.

Литература

1. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (с последующими изменениями и дополнениями), с 23 декабря 1991 г. Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РФ".

2. Постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. N 6-П // Российская газета. 2006. 21 июня.

3. Российская газета. 2000. 31 октября. Аналогичное обоснование дал Конституционный Суд в Определении от 10 декабря 2002 г. N 316-О, признавая неконституционным положение ст. 4 Закона РФ "о приватизации жилищного фонда в РФ", запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, - в той мере, в которой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территории соответствующих учреждений социальной защиты населения // Собрание законодательства РФ. 2003. N 5. Ст. 503.

4. Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 // СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603.

5. Бюллетень Верховного Суда РФ 1996. N 2. С. 6 - 7.

6. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания осуществляется в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (в ред. от 2 августа 2007 г.)

7. ЖК РФ. М., 2010.

8. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 4. С. 6.

9. Российская газета. 2011. 22 апреля. N 87.

10. Бюллетень Верховного Суда. 2006. N 9. С. 25.

11. Статья 19 ФЗ от 29.12.2004. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" // БВС РФ. 2006. N 5; 2008. N 9; п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике по применению ЖК РФ".

12. Постановление Верховного Совета от 27.12.1991 "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность в составе субъектов РФ, краев, областей, автономных округов, городов Москва и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" // Ведомости Съезда РФ. 1991. N 3. Ст. 89.

13. Пункт 1 Указа Президента от 10.01.1993 N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 3. Ст. 168.

14. СЗ РФ. 1995. N 11. Ст. 995.

15. Российская газета. 2002. 26 января.

16. БВС РФ. 2010. N 4. Ст. 18 - 19.

17. Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2009 N 4-В09-30.

------------------------------------------------------------------

Название документа