Что нам стоит дом достроить

(Дягилев А. В.)

(«Правовые вопросы строительства», 2011, N 2)

Текст документа

ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ДОСТРОИТЬ

А. В. ДЯГИЛЕВ

Дягилев А. В., кандидат юридических наук.

Ни для кого не секрет, что в настоящий момент проблема обманутых соинвесторов долевого строительства жилья стала уже политической из-за огромного и, к сожалению, все возрастающего количества обманутых граждан, вложивших свои средства в строительство квартир в новостройках. В настоящей работе будут рассмотрены все аспекты этой проблемы, как чисто юридические, так и ее общественный резонанс, связанный с массовыми акциями протеста, голодовками, митингами, пикетами, демонстрациями и т. д. По мнению автора, только комплексные меры, предпринимаемые обманутыми участниками долевого строительства, совместно помогут оперативно и справедливо решить данную проблему, хотя бы в рамках одного дома. Учитывая новые, капиталистические реалии, наивно ждать, что придет кто-то и за свой счет раздаст пострадавшим дольщикам их так и не полученные квартиры.

Традиционно вопрос жилья — один из самых насущных в нашей стране. Тем более странно видеть слишком спокойную реакцию властей всех уровней на сложившуюся критическую ситуацию на рынке долевого участия в строительстве.

Проблема обманутых дольщиков и замороженных строек имеет огромный «взрывной» потенциал. Ведь многие вкладывали в долевое участие не только накопленные «под матрасом» деньги, но и средства, полученные от продажи своего прежнего жилья. Притом с единственной целью — улучшить свои жилищные условия, иметь достойную крышу над головой.

В данной работе проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается в рамках правового анализа методов и способов борьбы граждан-дольщиков за свои права, с точки зрения юриста-практика, имеющего огромный опыт помощи пострадавшим дольщикам при использовании как правовых механизмов, так и любых незапрещенных методов давления и воздействия пострадавших граждан на властные структуры и недобросовестных застройщиков.

Учитывая профессию автора, упор сделан на правовую составляющую борьбы обманутых соинвесторов за свои права. Ведь зачастую, имея неплохие, закрепленные в законодательстве механизмы разрешения проблем, их не используют либо используют неправильно. А иногда и во вред тому же соинвестору.

Однако опыт работы по защите прав дольщиков со всей ясностью дает понять, что дольщику для эффективного решения сложившейся конфликтной ситуации в свою пользу необходимо использовать комплекс мер по борьбе за свою будущую собственность: правовых, общественно-политических, экономических и т. д.

Основные причины проблем на рынке долевого участия

в строительстве

Главная причина всех сложившихся проблем в долевом участии — отсутствие четкого законодательного регулирования и жесткого государственного контроля в долевом строительстве.

Принятый 30 декабря 2004 г. и широко известный Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к сожалению, не решил проблем в данном секторе. Более того, некоторые проблемы, по мнению автора, как раз явились следствием «схемотехники» застройщиков, пытающихся обойти данный Закон.

В целом источники проблемных вопросов долевого участия можно свести к двум основным причинам.

Первая — это отсутствие «динамики» на стройплощадке или замораживание самого процесса строительства объекта.

Вторая причина — споры вокруг прав на уже построенные объекты.

Как показывает практика, первый источник проблем в период глобального экономического кризиса — самый обильный. Огромное количество вставших по всей стране строек повлекло за собой неопределенность как для застройщиков и граждан-дольщиков, так и для местных органов власти.

Ситуация грозит серьезной социальной напряженностью, которая во многих местах может вылиться в массовые акции протеста и социальные взрывы.

Замораживание строительства — первый признак возможных проблем для дольщиков. В идеале строительство не должно прекращаться, т. к. оно осуществляется за счет собранных у дольщиков же средств и привлеченных кредитов. Следовательно, все необходимые инвестиции уже имеются у застройщика. Если «деньги кончились», то либо застройщик сделал неверные расчеты, либо использовал денежные средства нецелевым образом. К сожалению, второй вариант встречается в подавляющем большинстве случаев.

Как правильно повести себя дольщику, попавшему в подобную ситуацию?

В очень общих чертах, методика борьбы дольщиков за свои права выглядит следующим образом: объединить усилия с «товарищами по несчастью» — осуществлять давление на властные структуры с целью добиться от них необходимой реакции — активно работать с застройщиком — обращаться в суд за защитой своих прав — при необходимости достроить дом своими силами, внести дополнительные средства на достройку.

В этой связи крайне сложной и маловероятной для разрешения представляется ситуация, при которой застройщик собрал денежные средства от дольщиков и, не приступив к строительству, исчез. Здесь налицо все признаки мошенничества, которое является уголовным преступлением, и решать вопрос в этой ситуации придется уже в уголовно-правовом порядке.

Если же работы на стройплощадке уже начаты, имеется проектная документация, разрешение на строительство, а затем строительство прекратилось либо темпы его крайне низкие, то попытаться найти выход из ситуации очень даже стоит.

Необходимо объединиться

Как показывает опыт, наиболее эффективно проблемы в любой сфере общественных отношений решаются тогда, когда масса людей, имеющих одну цель, объединяется для ее решения. Проблемы в долевом участии в строительстве не исключение.

Поэтому объединить усилия в борьбе за свою собственность — одна из первостепенных задач для пострадавших соинвесторов. Причем там, где будущие соседи организованно и сплоченно начинают бороться за свои права, успех приходит быстрее и плоды его существеннее.

Остановимся на формах объединения совместных усилий, которые можно и должно использовать в подобной ситуации. В целом их можно разделить на два типа: официальная и неофициальная формы объединения. Соответственно, различие между ними — в наличии либо отсутствии формализации фактически сложившейся ситуации.

Выбирать ту или иную форму организации совместных действий следует исходя из нескольких факторов, среди которых можно выделить сложность фактической ситуации по достройке дома, наличие в массе дольщиков лиц достаточно целеустремленных и решительных, осознающих необходимость объединения усилий всех пострадавших дольщиков.

Естественно, что пострадавшие дольщики, осознав себя пострадавшими, начинают стихийно общаться, обсуждать свои проблемы, обмениваться телефонами, адресами. С этого и начинается объединение. Затем кто-то инициативный находит через застройщика либо через местные власти список контактов соинвесторов дома. Также в наш век всеобщей информатизации и Интернета важным бывает создание сайта пострадавших дольщиков конкретного дома, жилого комплекса и т. п. Создание сайта, а значит, получение возможности обмениваться информацией — очень важно для быстрой организации дольщиков.

Затем сама собой формируется так называемая инициативная группа пострадавших соинвесторов какого-либо объекта. Такая группа получила название инициативной именно потому, что это название полностью отражает суть явления — формируется группа инициативных граждан-дольщиков из числа наиболее активных, пассионарных личностей. Это те люди, которые привыкли всего добиваться сами, не надеясь, что кто-то за них решит все вопросы. Обычно такие инициативные люди создают интернет-сайт дольщиков, сами «обзванивают» своих товарищей по несчастью, созывают собрание дольщиков, пишут коллективные письма и обращения и т. п.

В итоге появляется не оформленная юридически инициативная группа пострадавших дольщиков некоего объекта. Эта группа начинает вести целенаправленную работу по спасению своих инвестиций. Иногда стихийную, несогласованную, но тем не менее нужную работу.

В некоторых случаях и ситуациях такой стихийно сформировавшейся инициативной группы вполне достаточно для решения проблем. Но такое случается, если ситуация на стройке не очень сложная, а инициативная группа, скорее, служит катализатором для развития уже сложившихся отношений властей и застройщика.

Если же положение достаточно сложное, то для достижения единой цели объединение дольщиков необходимо формализовать. Опыт проблемных строек выявил следующие наиболее популярные формы некоммерческих организаций: некоммерческое партнерство, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ).

При этом согласно ст. 137 ЖК РФ к правам товарищества собственников жилья (ТСЖ) напрямую не отнесено право на проведение строительно-монтажных работ по достройке дома, хотя прямого запрета нет. Также п. 1 ст. 137 ЖК РФ предоставляет ТСЖ право «выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги», а п. 2 той же статьи дает ТСЖ права «в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме» и «осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков». Сложив все эти правомочия, можно сделать вывод о том, что проведение строительно-монтажных работ для ТСЖ не запрещено. Согласно ст. 139 ЖК РФ ТСЖ можно создать из будущих собственников помещений в строящемся доме.

В то же время Жилищный кодекс РФ, в ст. 110, предлагает такую организационно-правовую форму, как жилищно-строительный кооператив (ЖСК). ЖСК создается именно с целью строительства, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома.

Таким образом, в целях организации всех будущих жильцов строящегося дома и создания легитимного руководящего центра целесообразно создавать именно ТСЖ. Ведь членами ТСЖ являются все будущие жильцы дома, а решения, принятые собственниками, владеющими 50% от площади помещений дома, на общем собрании собственников помещений в строящемся доме, будут носить обязывающий характер для всех остальных будущих жильцов, не голосовавших или не участвующих в собраниях. В то же время, если есть необходимость разделить функции строительства и управления, в дополнение к товариществу собственников жилья следует создать еще и жилищно-строительный кооператив.

Как решать проблему

По сути, для того чтобы решить вопрос о достройке своего дома, объединившиеся дольщики могут выбрать два пути: требовать от органов власти и застройщика скорейшего достраивания дома либо достраивать дом собственными силами, в т. ч. и за свои средства. Как показывает опыт и здравый смысл, следует двигаться одновременно в обоих направлениях.

Требовать достроить дом усилиями органов власти

По мнению автора, у дольщиков есть все основания не просить, а требовать от органов власти достройки их дома за счет ресурсов именно тех органов власти, которые предоставили застройщику земельный участок под строительство жилого дома.

Права граждан-дольщиков защищены Конституцией РФ (ст. 40), а также Гражданским кодексом РФ, Законом «О защите прав потребителей», Законом «Об участии в долевом строительстве…» и многими другими нормативно-правовыми актами.

Органы власти, которые предоставляют землю для строительства жилых многоквартирных домов и заключают соответствующие инвестиционные соглашения с застройщиком, не могут не нести ответственность перед гражданами-дольщиками, которые вкладывают собственные средства в строительство жилья. Если земля под застройку выделяется организации с сомнительной репутацией без проведения соответствующих проверок и предоставления необходимых гарантий, то возникающие из этого проблемы — это прежде всего проблемы того властного органа, который предоставил землю. Гражданин, исполнивший свои обязательства по внесению средств на строительство квартиры, не должен страдать от недоработок и провалов в работе властных институтов.

Кроме того, из сложившейся проблемной ситуации на рынке долевого строительства возникают вопросы и к федеральным властям, как к органам, осуществляющим регулирование в том числе и в сфере строительства, жилищной политики и защиту конституционных прав граждан. Очевидно, что и после вступления в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проблемы в этом самом долевом строительстве не исчезли, они продолжают возникать, права граждан остаются незащищенными, никаких серьезных гарантий получения жилья как не было, так и нет.

Пока еще ни одно исковое заявление к Российской Федерации от имени дольщиков не было рассмотрено Страсбургским судом по правам человека, хотя такие иски должны быть доведены до рассмотрения этого суда. Может быть, после этого ситуация на рынке долевого строительства начнет кардинально меняться к лучшему.

А пока, для того чтобы обратить внимание властей на свои проблемы, дольщики вынуждены прибегать к таким методам «прямой демократии», как митинги, массовые акции, перекрытие автодорог, голодовки и т. д.

В ответах многих чиновников на требования граждан достроить их дома просматривается позиция: вы сами, на свой страх и риск отдали деньги недобросовестному застройщику и прогорели, и теперь это ваша проблема, а власть пытается помочь исключительно из сочувствия.

Подобный подход представляется возмутительным и свидетельствует о непонимании чиновниками их же функций.

Кое-что в отношении органов власти к проблемам обманутых дольщиков уже начинает меняться к лучшему. Так, например, 1 сентября 2010 г. вступил в силу Закон Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» (принят Постановлением Мособлдумы от 24.06.2010 N 5/124-П). Несмотря на декларативный характер этого документа, отсутствие четких механизмов реализации, ответственности за нарушение и т. д., в нем указаны, например, некоторые способы и механизмы, с помощью которых органы местного самоуправления могут решить проблему пострадавших дольщиков. А именно: органы местной власти принимают решение о привлечении нового застройщика; при предоставлении земельного участка с размещенным на нем проблемным объектом рассматривают вопрос об одновременном предоставлении в соответствии с законодательством Российской Федерации дополнительного земельного участка с целью компенсации затрат, связанных с удовлетворением требований пострадавших соинвесторов после завершения строительства проблемного объекта; оказывают содействие пострадавшим соинвесторам по вопросам защиты их законных прав и интересов, в т. ч. при создании ими некоммерческой организации (это как раз ТСЖ, ЖСК, некоммерческое партнерство и т. д.).

Указанный Закон также рекомендует органам местного самоуправления для снятия проблем с достраиванием оптимизировать выданные технические условия на присоединение к инженерным сетям; изменять для нового застройщика порядок, условия и сроки внесения арендной платы за предоставленный земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации; по согласованию с новым застройщиком изменять долю, подлежащую передаче муниципальному образованию в собственность после завершения строительства проблемного объекта.

В упомянутом Законе перечислены, по сути, лишь рекомендации местным властям, как решать проблемы, перечисленные же способы решения ничем новым не выделяются. Скорее, они лишь обобщили практику решения проблем в отдельных случаях. Никакой ответственности чиновников за нерешение указанных проблем как не было, так и нет, по сути, местные власти могут просто проигнорировать документ. При смене инвестора не указано, что обязательным условием является предоставление квартир абсолютно всем дольщикам, заключившим договоры с прежним застройщиком, новому застройщику не запрещено требовать у пострадавших соинвесторов дополнительную оплату, что встречается практически во всех случаях при смене застройщика.

Но даже такой нормативно-правовой акт для пострадавших дольщиков является полезным, т. к. направлен на разрешение проблемных ситуаций с обманутыми дольщиками и указывает на способы их решения властными структурами.

Смена застройщика без переуступки ему обязанностей по предоставлению дольщикам квартир от предыдущего застройщика вообще вещь опасная, к тому же еще и страдающая правовыми пороками. Ведь к моменту смены застройщика, как правило, путем замены лица в основном инвестиционном контракте права на все квартиры в строящемся доме уже переданы гражданам, которые внесли за них денежные средства. Получается, что у застройщика, помимо права осуществлять строительство, появилась еще и обязанность перед каждым дольщиком предоставить ему квартиру. Однако уступка этой обязанности (в правовой формулировке — перевод долга) согласно ст. 391 ГК РФ должна происходить в отношении каждой квартиры только с согласия кредитора (дольщика).

Естественно, никто согласия от дольщиков не берет, более того, юридически новый инвестор не несет обязательства перед дольщиком передать ему квартиру в собственность после завершения строительства. Возникает ситуация крайне опасная для дольщика, а органы власти частенько, чтобы отчитаться о проделанной работе, не хотят замечать того, что новый застройщик вообще может продать строящиеся квартиры от своего имени, он же формально никому ничего не должен!

В подобном случае дольщики должны немедленно идти в суд с исковым заявлением о признании переуступки прав по инвестиционному контракту новому инвестору ничтожной по причине несоответствия требованиям ст. 391 ГК РФ. Такая сделка является недействительной на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующая закону.

Достроить дом своими силами

В настоящий момент многие дольщики, объединившись, достраивают их недостроенные квартиры за счет собственных средств. Таких примеров уже достаточно по всей стране.

Вряд ли такой способ можно считать единственно правильным, однако часто ничего другого не остается: либо расстаться с мечтой о собственном жилье, либо еще раз вложиться и достроить весь дом. Ведь недострой с неопределенным статусом — лакомый кусок для алчных коммерческих структур, которые с удовольствием готовы заполучить за бесценок недостроенный дом, чтобы затем еще раз продать в нем квартиры. Такая операция весьма прибыльна, поэтому над каждым более или менее интересным недостроенным домом «описывают круги» предприимчивые деятели, желающие лишить дольщиков оплаченных квартир и продать их еще раз. Часто только скорейшее завершение строительства силами самих дольщиков может помочь защититься от подобных рейдеров. Причем достраивать дом необходимо при одновременной защите интересов дольщиков, чтобы достроенные квартиры стали именно их собственностью.

На этом пути дольщики сталкиваются с массой проблем. Одна из главных — как собрать со всех дольщиков дома суммы, необходимые для оплаты строительных работ и последующей сдачи дома в эксплуатацию. Далеко не все граждане-дольщики готовы вносить доплату, причем по разным причинам. У кого-то просто финансовые трудности, кто-то не доверяет уже никому, даже своим товарищам по несчастью, кто-то выжидает и т. д. — причин масса.

Для того чтобы решение о завершении строительства многоквартирного дома стало обязательным для всех будущих собственников, следует принять такое решение на том же общем собрании будущих собственников, которое согласно ст. 136 ЖК РФ принимает решение о создании ТСЖ в строящемся доме. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, владеющие более 50% будущих площадей дома, проголосовали на общем собрании за завершение строительства за счет дольщиков.

С каждым из сомневающихся дольщиков-неплательщиков приходится работать индивидуально, убеждать их. Ведь в любом случае вложить деньги в завершение строительства окажется экономически выгоднее, чем вкладываться в новую стройку. Основным аргументом для убеждения может быть такой: уже заплаченные 4 — 5 лет назад денежные средства, с учетом перманентного роста стоимости квадратного метра жилья на рынке, сейчас оказываются в 3 — 5 раз меньшими суммами, нежели стоимость жилья сегодня. Поэтому, даже доплатив за завершение строительства еще раз такую же сумму, дольщик все равно получит квартиру по цене заметно ниже рыночной.

Механизм работы с теми дольщиками, которые не могут либо не хотят доплачивать, тоже существует. Таким дольщикам ТСЖ предлагает уступить права требования на их квартиры, получив при этом денежные средства от нового дольщика, который при оформлении уступки прав сразу же вносит и доплату на завершение строительства. При этом выигрывают все: отчаявшийся дольщик получает от покупателя денежные средства, покупатель приобретает права на квартиру по выгодной цене, а ТСЖ (ЖСК) получает средства на завершение строительства. Если нет возможности найти покупателя быстро, ТСЖ может выкупить у дольщика права на его квартиру за приемлемую сумму, чтобы затем реализовать квартиру на рынке и окупить затраты на ее достраивание.

К сожалению, найдутся и такие дольщики, которые не захотят вообще ничего платить. Однако и с ними следует работать. Соседи таких неплательщиков могут самостоятельно предъявить к ним денежные претензии. Ведь согласно ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Общее собрание собственников помещений большинством голосов принимает решение о внесении дополнительных платежей на улучшение общего имущества в многоквартирном доме, установив порядок их внесения. Следовательно, каждый дольщик, оплативший средства на достройку, может предъявить требования к своему недоплатившему соседу о взыскании с него неосновательного обогащения. Ведь сосед получил улучшение своего имущества и как минимум общего имущества жильцов за счет тех, кто оплатил за достройку. Возможно, получив от соседей десятки исковых заявлений, в рамках которых еще могут быть наложены обеспечительные меры на его квартиру, слишком экономный дольщик задумается: или решить вопрос с доплатой, или переуступить права на квартиру новому дольщику, которого устроят условия по доплате.

Подобные исковые заявления может подать и само ТСЖ, выступая от имени входящих в него дольщиков, а также застройщик дома. Основой для таких обращений будет решение общего собрания будущих собственников о достраивании за счет средств дольщиков, определив такой взнос как обязательный. Согласно п. 3 и 4 ст. 137 ЖК РФ «в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов». А также «товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов». Таким образом, у ТСЖ есть все основания в судебном порядке потребовать от неплательщиков не только взыскания суммы доплат на завершение строительства, но и возмещения убытков, связанных с несвоевременным внесением этих платежей.

Также важным является блок вопросов, связанных непосредственно с ведением строительно-монтажных, пусконаладочных, отделочных и иных необходимых для достраивания дома работ. Такой «строительный» блок является сложным и специфичным, поэтому для его сопровождения нужен специалист. Как правило, среди пострадавших граждан-дольщиков такой специалист находится. Он поможет правлению ТСЖ (ЖСК) разобраться в хитросплетениях строительной документации, договориться с подрядчиками и т. п. Если же такого человека среди дольщиков не найдется, придется воспользоваться услугами стороннего консультанта по вопросам строительства, которому потребуется заплатить вознаграждение. Однако привлечение такого специалиста, безусловно, окупится, ведь не придется переплачивать подрядчикам из собранных с дольщиков средств.

Как показывает практика, объединившимся дольщикам все же удается с минимальными потерями достроить свой дом, постигая на ходу азбуку взаимодействия со строительными организациями.

Еще одним важным направлением является взаимодействие дольщиков с органами власти. Хорошо, если местные власти помогают всеми силами достроить дом, хотя, к сожалению, так бывает не всегда.

Начнем с того, что получить «добро» от властей на завершение строительства силами дольщиков бывает ох как непросто.

Чтобы начать официально работы по достраиванию дома, дольщикам необходимо выступить в инвестиционном контракте в качестве застройщика. Этому часто жестко сопротивляется сам прежний застройщик, а иногда и чиновники.

Только органам власти, местным администрациям бывает под силу убедить нерадивого застройщика уйти и передать стройплощадку дольщикам.

Может оказаться так, что застройщик исчез, по юридическому адресу не находится, попросту бросил стройку. В данной ситуации следует убеждать местную администрацию заключить с ТСЖ (ЖСК) новый инвестиционный контракт, предметом которого будет уже завершение строительства жилого многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию.

Также очень большие проблемы с переуступкой прав застройщика по инвестиционному контракту возникают в случае, если застройщик находится в процедуре банкротства. В такой ситуации любая переуступка прав застройщиком возможна только с согласия арбитражного управляющего либо собрания кредиторов. Проблемы дольщиков, вызываемые банкротством застройщика, будут рассмотрены ниже.

Впрочем, известны случаи, когда дольщики объединялись в ЖСК и, отчаявшись получить официально права на достройку собственного дома, достраивали его, даже не став стороной инвестконтракта, а затем предъявляли дом администрации и строительному надзору, как говорится, явочным порядком.

Как закрепить права

Важнейшим вопросом на проблемных стройках часто является вопрос о правах дольщиков на их квартиры, как на недостроенные, так и уже построенные, в т. ч. силами дольщиков.

Когда стройка становится проблемной, что подразумевает ненадежность застройщика, рано или поздно возникают вопросы о правах на квартиры. Такие вопросы ставятся, например, новым, непонятно откуда взявшимся застройщиком, кредиторами прежнего застройщика, органами власти, другими лицами, которые могут предъявить свои права на квартиру пострадавших дольщиков.

Если договоры, заключенные по ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и прошедшие государственную регистрацию, предполагают какую-то защиту (хотя далеко не всегда), то договоры, которые не соответствуют требованиям, предъявляемым к договору долевого участия, могут оказаться для их владельца ненадежными правоустанавливающими документами.

В момент, когда ситуация со строительством дома становится напряженной, дольщикам следует закрепить за собой права на свои строящиеся квартиры с помощью судебного решения.

Существует два основных пути защиты своих прав: признание вещных прав (собственность) на недостроенную квартиру либо констатация судом обязательственных прав дольщика.

В качестве наиболее действенного и универсального пути предлагается предъявить иск о признании права в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Практика показывает, что для установления прав дольщика на его квартиру данный тип исков наиболее результативен по сравнению с обжалованием отказа регистрирующих органов, понуждением застройщика к исполнению обязательства и т. д.

Если строительство не закончено, объект не введен в эксплуатацию, дольщик может предъявить исковое заявление о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде квартиры. Долгое время суды общей юрисдикции не понимали таких законных требований дольщика, как признание за ним права собственности на недостроенную квартиру.

Если для признания прав на «недострой» пытаться признать права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации, то также могут возникнуть проблемы. Дело в том, что судебная практика пошла по пути признания права на объект незавершенного строительства, только если объект является предметом уже оконченного договора строительного подряда (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 8561/00).

Кроме того, для регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства в органах государственной регистрации прав нужен ряд документов, получить которые дольщик заведомо не сможет.

Большим риском при использовании механизма признания собственности на объект незавершенного строительства является проблема определения собственника части объекта, которая возникнет после его достраивания: определив, что соинвестор полностью исполнил свои обязательства по финансированию уже построенной части, суд не определяет, в каком объеме у соинвестора возникло право на часть объекта, которая будет достроена позже.

В процессе рассмотрения дела в суде общей юрисдикции целесообразно акцентировать внимание именно на том, что дольщик полностью исполнил свои обязательства по договору долевого участия, оплатил все инвестиционные взносы и поэтому получил права на проинвестированную часть доли в контракте и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства. Недооформление части разрешительной документации никак не умаляет прав дольщика.

Необходимо отметить, что иногда суды неохотно идут на признание за дольщиком права на долю в объекте, равно как и права собственности на часть объекта незавершенного строительства. Причины подобного негативного для граждан изменения в практике не совсем понятны. В некоторых судах общей юрисдикции существует мнение, что: а) за гражданином-соинвестором не может быть призн ано обязательственное право на получение квартиры; б) за гражданином не может быть признано право собственности на часть недостроенного объекта, т. к. право собственности может возникать только на весь недостроенный объект целиком (!). И первое, и второе, по мнению автора, является заблуждением, причем не основанным на положениях законодательства. Очевидно, причины такого подхода — в отголосках марксистско-ленинского взгляда на правовую науку и практику, который предполагает «первичность материи», т. е. вещные права признавать можно, т. к. вещь материальна, обязательственные же признать нельзя, т. к. их «нельзя пощупать». То же и с недостроем: наряду с повсеместно существующим заблуждением о том, что недостроенный объект — это лишь «набор стройматериалов», существует и крайне странное мнение о том, что неучтенный в БТИ недостроенный объект либо его часть не являются недвижимым имуществом, т. е. если не учтено в БТИ, то его вроде как и нет.

Однако есть практика высших судебных инстанций, которая говорит о том, что за гражданином может быть признано право собственности на долю в недостроенном объекте в виде квартиры.

Когда дольщики дошли до Верховного Суда РФ, то нашли поддержку в высшей судебной инстанции. Так, в своем Определении от 14.12.2010 по делу N 4-В10-34 Верховный Суд РФ указал: «Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в т. ч. и по решению суда».

Признание участником долевого строительства

Для домов, строительство которых начато до вступления в силу Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», предлагается использовать следующую формулировку исковых требований, а именно: гражданин-соинвестор просит признать его отношения с застройщиком отношениями по долевому участию в строительстве, а договор соинвестирования — по его фактическому содержанию — договором о долевом участии в строительстве. Что это дает? Прежде всего защиту прав дольщика, застройщик обязан произвести регистрацию своего договора в Росрегистрации, а также это дает статус залогодержателя части земельного участка (!), который находится у заказчика в собственности, а чаще — в аренде.

То же самое можно попытаться сделать и в случаях, когда уже в период действия нового закона застройщик не оформляет свои отношения с дольщиком договором о долевом участии, а использует конструкцию предварительного договора купли-продажи, вексельную схему и т. п.

В этих случаях можно говорить о притворности сделок, которые фактически направлены на долевое участие гражданина в строительстве. Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ «притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила». Следовательно, к притворным сделкам предварительной купли-продажи, купли-продажи векселя и т. п. будут применяться нормы, регулирующие долевое участие в строительстве жилых многоквартирных домов.

Возможные препятствия

Очень часто на права дольщиков влияет конфликтная ситуация между юридическими лицами — участниками долевого строительства (заказчиком, инвестором, подрядчиком, органами власти). Споры между ними выливаются в арбитражные процессы. Дольщикам не следует оставаться молчаливыми «зрителями» и «заложниками» подобных процессов. Необходимо занимать активную позицию: если имеется арбитражный процесс, который затрагивает права дольщиков — физических лиц, вложивших свои средства в получение жилья, нужно немедленно подавать от имени дольщика заявление о вступлении в процесс третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований.

В арбитражном процессе дольщики должны принимать ту позицию, которая оптимально защитит их права. В случае отказа суда дольщик имеет право обжаловать итоговое решение по делу в апелляционную и кассационную инстанции, ссылаясь на то, что суд вынес решение, напрямую влияющее на права и обязанности соинвестора, не привлекая его к участию в процессе.

Кроме того, часто суды общей юрисдикции крайне неохотно рассматривают исковые заявления о признании прав дольщиков на квартиры, мотивируя это «отсутствием спора», «невозможностью рассматривать дело в рамках гражданского судопроизводства» и т. п. Суды пытаются по разным, иногда просто чудовищным с точки зрения ГПК РФ основаниям отказывать в приеме искового заявления, оставлять заявление без рассмотрения, прекращать производство по делу и т. п.

При предъявлении иска о признании прав соинвесторов на квартиры необходимо учитывать, что требования истцов подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», что прямо установлено в Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденном Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ. Данное обстоятельство может стать решающим, учитывая, что при всех прочих равных условиях указанный Закон предоставляет гражданину-потребителю дополнительную защиту.

Обеспечительные меры

Права дольщиков на их квартиры либо на получение квартир в собственность после окончания строительства ставятся под сомнение действиями недобросовестных юридических лиц, так или иначе претендующих на эти квартиры. В данной ситуации целесообразно в рамках предъявления иска о признании прав на квартиру ходатайствовать перед судом о наложении обеспечительных мер на эту квартиру. В качестве таких мер можно предложить:

запрет ответчикам и любым третьим лицам совершать любые действия, связанные с отчуждением, обременением, распоряжением иным образом квартирой либо частью строящегося жилого дома в виде проинвестированной истцом отдельной квартиры, а также передавать права на вышеуказанную квартиру в иной форме третьим лицам, включая право пользования;

запрет Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальным подразделениям и иным компетентным органам регистрировать договоры по отчуждению, обременению, распоряжению иным образом вышеобозначенной квартирой, а также права, вытекающие из таких договоров.

Обеспечительные меры являются весьма действенным инструментом в борьбе соинвесторов за свои квартиры. Обремененные обеспечительными мерами квартиры уже не смогут стать легкой добычей недобросовестных застройщиков; по их адресу невозможно будет зарегистрировать новый договор долевого участия, тем более чье-то право. Таким образом, ситуация «замораживается», и объект теряет привлекательность для недружественных участников строительства или третьих лиц.

Согласно приведенным выше рекомендациям дольщики имеют возможность признать свои права на квартиры в судебном порядке, раз и навсегда решив вопрос о праве на свою построенную квартиру, зафиксировать себя как единственного законного собственника на случай двойных продаж либо манипуляций недобросовестного застройщика.

Банкротство застройщика

Процедура банкротства, возбужденная в арбитражном суде, может серьезно осложнить положение граждан-дольщиков в некоторых ситуациях. Особенно опасно банкротство застройщика, если застройщик заключил с дольщиком предварительный договор купли-продажи квартиры — известная схема для «обхода» Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В такой ситуации, если дольщик вовремя не среагирует и не признает свою сделку с застройщиком притворной сделкой, к которой будут применяться положения о долевом участии в строительстве, получения квартиры в собственность можно вообще не дождаться. Ведь все обязательства банкрота заключить договор в будущем так и останутся на нем, а дом в результате торгов отойдет новому собственнику. Подобная ситуация является крайне опасной.

В любом случае процесс банкротства застройщика не должен протекать бесконтрольно со стороны дольщиков. Вряд ли целесообразно для включения в реестр кредиторов отказываться от недостроенной квартиры и требовать от застройщика уплаченных денег, ведь получить деньги от банкрота нереально, а за квартиру следует бороться. Самой простой и исполнимой представляется следующая схема: дольщик предъявляет в процессе о банкротстве застройщика требования о взыскании неустойки за несвоевременное завершение строительства на основании ст. 71 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002. Как правило, такая неустойка составляет довольно внушительную сумму. Например, на основании п. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в случае нарушения застройщиком сроков передачи гражданину-дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Из практики рассмотрения подобных дел сумма неустойки частенько бывает равна стоимости будущей квартиры.

Став кредиторами застройщика, дольщики имеют возможность участвовать во всех процедурах банкротства, заявлять ходатайства, возражения, обжаловать действия управляющего и процессуальные документы, результаты собраний кредиторов и т. п. Кроме того, значительное увеличение размера требований к банкроту за счет требований дольщиков может сильно снизить интерес к должнику со стороны кредиторов, желающих получить активы застройщика. Также следует учесть, что если к участию в деле о банкротстве будут привлечены, скажем, 200 граждан-дольщиков, которые установят свои требования как кредиторы, то такие граждане могут фактически полностью парализовать процесс банкротства. А пока банкротство застройщика неимоверно затянуто, дольщики могут успеть достроить свой дом.

Важным аргументом для того, чтобы не включать незавершенный строительством дом в активы должника, может стать указание на то, что права на все квартиры в строящемся доме уже переуступлены гражданам-дольщикам и полностью ими оплачены, а застройщик не имеет ни вещных, ни обязательственных прав на квартиры. Это является основанием для того, чтобы не включать недостроенный дом в конкурсную массу. Несостоятельный аргумент, что дом — это набор строительных материалов должника, не может быть принят всерьез. Ведь застройщик в долевом строительстве выполняет фактически роль подрядчика-организатора и никаких прав на недостроенные квартиры дольщиков иметь не может.

В целом дольщикам, попавшим в неприятную ситуацию, не стоит паниковать и отчаиваться. Необходимо объединиться, по возможности привлечь грамотных специалистов и добиться достройки дома, одновременно защищая свои права.

Практика показывает, что это очень даже реально.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *