Некоторые аспекты рассмотрения жилищных споров в Конституционном Суде РФ и Европейском суде по правам человека

(Карпухин Д.) («Жилищное право», 2012, N 1) Текст документа

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ РАССМОТРЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ СПОРОВ В КОНСТИТУЦИОННОМ СУДЕ РФ И ЕВРОПЕЙСКОМ СУДЕ ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА

Д. КАРПУХИН

Карпухин Дмитрий, к. и.н., доцент кафедры международного права и прав человека МГПУ.

«Лучший способ защиты — нападение». Этот крылатый афоризм вполне применим к судебным тяжбам по жилищно-правовым вопросам. Анализ судебных решений, принимаемых по жилищным спорам Европейским судом по правам человека, а также Конституционным Судом РФ, показывает, что ради благоприятного результата заявители готовы оспаривать нормы как материального права (например, жилищного законодательства), так и иных правовых отраслей (семейного, гражданского), связанных с правомочиями пользования жилым помещением. Кроме того, под сомнение ставится сложившаяся на протяжении десятилетий процедура осуществления гражданского судопроизводства в РФ.

Жилищные споры считаются одними из самых сложных в судебной практике. Это обстоятельство обусловливается рядом причин. Во-первых, комплексным, синкретическим характером жилищных правоотношений, в которых переплетаются вопросы землеотвода, землепользования, строительства, возмездного изъятия земельных участков, права членов семьи на жилое помещение, сделки по договору социального найма, обмена и т. д. Во-вторых, большим массивом правовых актов, значительное место в которых занимают нормативные акты, принимаемые как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ. В-третьих, нельзя не отметить повышенную социальную значимость принимаемых судебных решений по жилищным спорам, так как на кону стоят вопросы сохранения права проживания в единственном жилом помещении, права несовершеннолетних детей на жилплощадь родителей и т. д. Анализ постановлений и определений, принятых на уровне Конституционного Суда РФ и Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ), выявил интересную тенденцию: заявители, стремясь решить рассматриваемое дело в свою пользу, оспаривают не правомерность применения судами общей юрисдикции норм гражданского, жилищного и семейного законодательства, а пытаются оспорить соответствие рассматриваемых правовых предписаний конституционными положениям или нормам Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод. Показательным в этом отношении является Постановление ЕСПЧ по делу Бацанина против России от 26.05.2009 <1>. ——————————— <1> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2010 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2010 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

Из обстоятельств дела, проанализированных ЕСПЧ, следовало, что в 1977 году муж заявительницы, сотрудник института океанологии Российской академии наук (далее — Институт), был поставлен в очередь на получение жилья. Для предоставления квартиры большей площади было достигнуто соглашение о том, что заявительница передаст Институту право собственности на свою квартиру. 04.12.1998 заявительница и Институт подписали соглашение об обмене. Впоследствии выяснилось, что заявительница продала свою квартиру в марте 1998 года. Прокурор города, действуя от имени Института и лица, получившего квартиру заявительницы, подал иск против заявительницы и ее супруга о признании соглашения об обмене недействительным и выселении семьи заявительницы из квартиры, переданной ее супругу. Супруг заявительницы подал встречный иск, требуя признать право собственности на предоставленную квартиру. 01.06.2001 городской суд удовлетворил исковые требования прокурора. 18.06.2001 городской суд отдельным решением отказал в удовлетворении встречного иска. 16.08.2001 краевой суд оставил в силе решения от 01 и 18.06.2001. Прокурор на заседании суда кассационной инстанции присутствовал. Письменные доказательства, подтверждающие факт получения заявительницей какого-либо извещения о заседании суда кассационной инстанции, отсутствуют. Европейский суд в рассматриваемом Постановлении констатировал нарушение пункта 1 статьи 6 Конвенции, выразившееся в несоблюдении принципа справедливости судебного разбирательства в связи с ненадлежащим извещением заявительницы о дате судебного заседания. Вместе с тем Европейский суд не установил в данном деле нарушений пункта 1 статьи 6 Конвенции в том, что судебное разбирательство по гражданскому делу было инициировано прокурором, что, по мнению заявительницы, нарушало принцип равноправия и состязательности сторон. Применительно к данному делу Европейский суд признал, что «…прокурор действовал в общественных интересах при инициировании дела против заявительницы и ее супруга…», которые «…также имели представителя и дали как письменные, так и устные показания суду первой инстанции». «При таких обстоятельствах дела отсутствует основание полагать, что инициирование прокурором рассмотрения гражданского дела в суде было осуществлено для, или имело эффект, оказания ненадлежащего влияния на гражданский суд либо оказания препятствий заявителю в осуществлении эффективной защиты…». Европейский суд также отметил, что «…власти Российской Федерации не представили доказательств в поддержку своего довода о том, что заявитель была извещена о заседании суда кассационной инстанции» и, таким образом, «…заявительнице не была предоставлена возможность присутствовать на судебном заседании и представить свою позицию по делу в состязательном судопроизводстве». Обстоятельства, изложенные в описательной части Постановления ЕСПЧ, позволяют сделать вывод о том, что в действиях Бацаниной усматриваются признаки уголовно наказуемого деяния, предусмотренного статьей 159 УК РФ (мошенничество). Фактически администрация Института была введена заявительницей в заблуждение, так как последняя не поставила в ее известность о факте продажи квартиры за несколько месяцев до заключения сделки. Тем не менее при всей очевидности ситуации заявительница попыталась разрешить дело в свою пользу на основе оспаривания норм национального гражданско-процессуального законодательства. Другой интересный случай изложен в Определении Конституционного Суда от 23.06.2009 N 665-О-О <2>. Решением Советского районного суда города Брянска от 26.02.2001, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, гражданину С. Г. Елисееву было отказано в удовлетворении иска, предъявленного им в интересах своего несовершеннолетнего сына М. С. Елисеева, к гражданам В. Ф. Алпееву, Т. И. Алпеевой и С. В. Елисеевой о признании обмена жилыми помещениями, произведенного ответчиками, недействительным. Как было установлено в ходе рассмотрения дела, истец на момент осуществления обмена жилыми помещениями не проживал и не был зарегистрирован ни в одном из них. Его семейные отношения с ответчиком С. В. Елисеевой были фактически прекращены, а несовершеннолетний сын проживал со своей матерью С. В. Елисеевой. ——————————— <2> Определение Конституционного Суда от 23.06.2009 N 665-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Елисеева Сергея Геннадьевича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 66 Семейного кодекса Российской Федерации» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

По мнению заявителя, оспариваемый пункт 1 статьи 66 Семейного кодекса РФ нарушает его права, гарантированные статьями 6 (часть 2), 19 (часть 2) и 38 (часть 2) Конституции РФ, поскольку он ставит объем родительских прав одного из родителей в зависимость от того, проживает ли ребенок вместе с ним. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные С. Г. Елисеевым материалы, не нашел оснований для принятия его жалобы к рассмотрению, так как, по его мнению, пункт 1 статьи 66 Семейного кодекса РФ, закрепляющий основные положения об осуществлении родительских прав родителем, проживающим отдельно от ребенка, конкретизирует положения части 2 статьи 38 Конституции РФ, не ограничивает сам по себе объем родительских прав и не может рассматриваться как нарушающий конституционные права заявителя, указанные в жалобе. Из материалов дела видно, что заявитель не имел никаких юридических прав на обмениваемые жилые помещения. Осознавая бесперспективность судебного разбирательства по иску об оспаривании обмена, истец обратился в Конституционный Суд РФ. Фактически заявитель оспорил норму Семейного кодекса для решения жилищно-правового вопроса. Иной подход заявителя к оспариванию норм материального права на предмет их соответствия конституционным предписаниям проиллюстрирован в Определении Конституционного Суда РФ от 16.04.2009 N 332-О-О <3>. ——————————— <3> Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.04.2009 N 332-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сердцева Александра Георгиевича на нарушение его конституционных прав частью 2 статьи 67 Жилищного кодекса РСФСР» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

Из обстоятельств дела усматривается, что решением Останкинского районного суда города Москвы от 29.05.2007, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, было отказано в удовлетворении исковых требований гражданина А. Г. Сердцева о признании его брата, гражданина В. Г. Сердцева, не приобретшим право пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учета. При этом суд исходил из того, что В. Г. Сердцев приобрел право пользования квартирой в результате обмена жилыми помещениями, осуществленного его родителями в 1985 году. В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации А. Г. Сердцев оспаривает конституционность части 2 статьи 67 Жилищного кодекса РСФСР, регулировавшей обмен жилых помещений. По мнению заявителя, эта норма не соответствует Конституции Российской Федерации, ее статьям 18, 19 (часть 1), 27 (часть 1), 40 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), поскольку предоставляет право на жилое помещение лицам, указанным в обменном ордере, но фактически после обмена в жилище не вселявшимся. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные заявителем материалы, не нашел оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению. В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Жилищный кодекс РСФСР утратил силу с 01.03.2005, т. е. задолго до обращения заявителя в Конституционный Суд Российской Федерации. Следовательно, указанная жалоба не может быть признана допустимой по смыслу части 2 статьи 43 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации». Таким образом, в рассматриваемом случае заявитель оспаривал материальную норму жилищного законодательства на предмет соответствия ее Конституции РФ, так как суды общей юрисдикции при принятии решений по его делу ссылались на ее положения. На основании изложенных примеров судебной практики можно сделать следующие выводы: Во-первых, обращение заявителей в Конституционный Суд РФ и ЕСПЧ часто обусловлено изначально невысокими юридическими шансами на успешный исход дела в судах общей юрисдикции РФ всех уровней. Во-вторых, наметилось несколько способов «торпедирования» решений судов общей юрисдикции по жилищным спорам. Первый (наиболее распространенный): заявители оспаривают положение нормы материального права (жилищного, гражданского) с точки зрения ее соответствия Конституции РФ. Указанный способ имеет место в случае неоднозначной смысловой и логической интерпретации положений норм ЖК РФ и ГК РФ. Второй: на предмет соответствия Конституции РФ оспаривается норма не жилищного законодательства, а норма из смежной отрасли, регламентирующей правоотношения, касающиеся правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением (например, нормы семейной, гражданской и иных отраслей права). Третий (характерен для категории так называемых безнадежных дел): итоговое решение по делу оспаривается по формальным основаниям. В частности, подвергается юридической обоснованности процедура осуществления правосудия на основе широкой смысловой интерпретации положений международного акта, обладающего высшей юридической силой. В-третьих, многочисленные обращения граждан в Конституционный Суд РФ и Европейский суд по правам человека обусловлены динамично развивающимися жилищными отношениями. С учетом того обстоятельства, что некоторые положения ЖК РСФСР подверглись принципиальным изменениям в ЖК РФ, а также принимая во внимание длящийся характер жилищных правоотношений, количество жилищных споров в последующие годы заметно не уменьшится.

——————————————————————

Название документа Интервью: Даже при самом совершенном законодательстве полностью искоренить аферы на рынке недвижимости вряд ли удастся («Жилищное право», 2012, N 1) Текст документа

ДАЖЕ ПРИ САМОМ СОВЕРШЕННОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ ПОЛНОСТЬЮ ИСКОРЕНИТЬ АФЕРЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ВРЯД ЛИ УДАСТСЯ

Е. ИВАНОВА

Иванова Елена, адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов «Паритет».

О мошенничестве в отношении сделок купли-продажи квартир и о том, как снизить потенциальные риски, «Жилищному праву» рассказала адвокат Елена Иванова.

— Казалось бы, в наше время о мошенничестве с куплей-продажей квартир говорится повсюду, однако количество данных преступлений по сей день довольно велико. Какие схемы на сегодняшний день наиболее распространены? — Рынок недвижимости всегда представлял собой лакомый кусок для мошенников. Высокая стоимость жилья, низкий уровень правовых знаний населения, коррумпированность чиновников, противоречия и пробелы в законодательстве являются основными причинами, которые побуждают нечистых на руку граждан на различные махинации с целью наживы, а порой и на преступные действия. Схем махинаций на рынке недвижимости множество. С 90-х годов прошлого века и до нашего времени мошенники совершенствуют старые способы и придумывают новые, приспосабливаясь к меняющимся законам. Жертвами мошенников могут стать не только граждане, но и лица, профессионально работающие на рынке недвижимости, так как мошенники, как правило, хорошо ориентируются в законодательстве, обладают большим набором приемов и схем для совершения махинаций. Я бы разделила схемы обмана при купле-продаже недвижимости на два направления. Первое направление базируется на правовой некомпетентности населения. Мошенники, пользуясь правовой неграмотностью граждан, намеренно утаивают информацию, которая может повлечь для покупателя серьезные правовые последствия. Так, на рынке недвижимости довольно распространена продажа квартир с обременениями. Такие сделки возможны с точки зрения законодательства, однако покупатель не всегда информируется о том, к чему может привести приобретение квартиры с обременением. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременение означает приобретение лицами, не являющимися собственниками, определенных прав на имущество. Это стесняющие собственника условия при владении недвижимостью. В качестве обременения могут выступать ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление. Запись об обременениях обязательно содержится в правоустанавливающем документе — свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру. Обременение может возникнуть при заключении договора либо при вступлении в силу решения суда. Все более распространенным на рынке недвижимости становится обременение в виде ренты с пожизненным содержанием. Договор ренты предполагает, что приобретатель квартиры после заключения сделки становится ее собственником (денег за покупку квартиры он не платит), однако проживать в ней продолжает прежний хозяин, поскольку в соответствии с договором ренты обязательства переходят к новому владельцу. Приобретение квартиры, обремененной рентой, — дело довольно рискованное. Нередки случаи, когда пожилые люди — получатели ренты — по собственной инициативе или после уговоров предприимчивых родственников обращаются в суд за расторжением договора ренты. Квартира после удовлетворения их требований возвращается прежнему хозяину, а траты на содержание и внесенные регулярные платежи плательщику ренты не возмещаются. Арест имущества. Опасность для потенциального покупателя состоит в том, что с момента совершения сделки до перехода права собственности проходит месяц. Если в течение этого времени на квартиру будет наложен арест, то сделка не состоится до снятия ареста. Некоторые категории граждан согласно статье 558 ГК РФ сохраняют те или иные права на помещение и после его перехода к другому владельцу, например, те, кто пользуется квартирой по завещательному отказу, договорам безвозмездного пользования либо коммерческого найма. Иногда возникает ситуация, когда наследодатель обязывает наследника, получающего недвижимость по завещанию, предоставить другому лицу на определенный срок право пользования этой или его жилплощадью (завещательный отказ). Большие проблемы могут возникнуть у покупателя квартиры, в которой проживал человек, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Когда гражданин получает реальный срок и убывает к месту исполнения наказания, он снимается с регистрации по месту жительства, но при этом права на проживание в ней не теряет. Бывший заключенный по истечении срока отбывания наказания имеет право зарегистрироваться в квартире, в которой проживал до этого. Выселить такого жильца практически невозможно. Запрет на отчуждение квартиры также могут наложить органы опеки и попечительства. Обременение появляется, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры. Среди наиболее распространенных схем этого направления можно отметить совершение сделок лицами, страдающими какими-либо психическими отклонениями, или пациентами наркологических клиник. Покупатель, не зная об этом, приобретает квартиру, а через некоторое время родственники этих граждан обращаются в суд с исками о расторжении сделки. При этом суд, конечно, принимает решение о том, что покупателю квартиры должны вернуть уплаченные за нее деньги. Но проблема состоит в том, что если сумма, указанная в договоре купли-продажи квартиры, меньше той, которая реально была за нее уплачена, то получить реальную стоимость будет очень сложно. Кроме того, слишком призрачна вероятность возврата денег, и судебные тяжбы по таким делам могут длиться годами. Среди схем этого направления можно выделить также махинации по поддельным паспортам, заведомо ложной доверенности. При совершении сделок в Росреестре паспорт не проверяется на подлинность, если, конечно, подделки не являются очевидными. Мошенники переклеивают фотографии в паспортах, используют листы различных паспортов в паспорте одного гражданина. При этом мошенник, как правило, продает квартиру ниже рыночной цены, мотивируя это различными обстоятельствами, и убеждает покупателя в передаче наличных денег до регистрации. Найти преступника, совершившего сделку по поддельному паспорту, очень сложно. Продажа квартиры по заведомо ложной доверенности возможна по сговору с реальным владельцем. Продавец дает доверенность представителю на совершение сделки от своего имени, но до регистрации сделки ее отзывает — аннулирует. После регистрации сделки купли-продажи обращается в суд, утверждая, что квартира продана против его воли. Суд, естественно, принимает сторону «обманутого» владельца. Итог понятен: сделка расторгается. Возврат уплаченной суммы может растянуться на годы. Второе направление — очевидный криминал. Совершение уголовных преступлений на рынке недвижимости, к сожалению, помимо мошенничества сопровождается и более тяжкими преступлениями. Это и вымогательство, и вывозы граждан в отдаленные населенные пункты с последующим завладением квартирой, и причинение вреда здоровью различной тяжести, а иногда и причинение смерти. Жертвами таких мошенников, как правило, становятся граждане так называемой группы риска. К бандитам попадают граждане, злоупотребляющие алкоголем, наркотическими средствами, одинокие пенсионеры, воспитанники детских домов и т. д. Такие преступления совершаются группами, часто в компании с представителями криминальных структур оказываются коррумпированные чиновники, «свои» нотариусы, «оборотни в погонах». Они очень сложно раскрываются и влекут за собой тяжелые, а порой и необратимые последствия. Это кратко о встречающихся схемах мошенничества на рынке недвижимости, однако на самом деле их гораздо больше. Я не упомянула о мошенничестве в долевом строительстве, действиях недобросовестных риелторов и т. п. Это отдельная история, также заслуживающая внимания.

— Какие бреши в законодательстве до сих пор не залатаны и мошенники ими пользуются? — Полностью искоренить аферы на рынке недвижимости вряд ли удастся даже при самом совершенном законодательстве. Будут изданы новые акты, появятся новые схемы, а старые будут адаптированы к новым условиям. К сожалению, у государства до рынка недвижимости руки не доходят. Проект Закона N 71948-3 «О риелторской деятельности в Российской Федерации» с 2002 года так и остается проектом. Отменены аттестация и лицензирование риелторской деятельности, что существенно изменило бы порядок в сфере сделок с недвижимостью. Нотариальная форма сделки договора теперь не требуется, что тоже повлияло на надежность совершения сделок.

— Вроде бы всем давно известно, что при сделках не нужно быть слишком доверчивыми, следует помнить о массе печальных примеров и быть предельно внимательными. Тем не менее вновь и вновь кто-то попадается на удочку аферистов. Причем не всегда это представители так называемых незащищенных слоев населения. Итак, как не стать жертвой, на что обращать внимание, что должно вызывать подозрение? Есть ли универсальные способы снизить потенциальные риски до нуля? — Универсальных способов снижения потенциальных рисков при совершении сделок с недвижимостью, к сожалению, не существует. Жертвами мошенников могут оказаться как профессионалы на рынке недвижимости, так и граждане, не владеющие специальными знаниями, ведь неподготовленному человеку распознать мошенника сложнее, чем профессионалам. Мошенники очень изобретательны в достижении своих целей, как правило, хорошо ориентируются в жилищном законодательстве и манипулируют сознанием граждан. Чтобы максимально оградить себя от проблем при покупке недвижимости, необходимо обратить внимание на следующие моменты. До совершения сделки требуйте оригиналы паспорта, правоустанавливающих документов на жилое помещение, доверенности (если сделка совершается по доверенности). Причем в зависимости от того, с какими квартирами будет проводиться сделка (приватизированные муниципальные, кооперативные, приобретенные в собственность по договору купли-продажи, мены, дарения или в порядке наследования), перечень документов будет различен. Договоритесь с собственником об обращении в регистрирующие органы (Росреестр, БТИ) за справками о содержании правоустанавливающих документов. В соответствии с пунктом 4 статьи 131 ГК РФ информация (выписка из ЕГРП) предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. В справках указывается, какие именно документы на данный момент являются действительными, есть ли обременения (ипотека, рента, залог, арест, пожизненное содержание с иждивением и т. п.). Покупатель должен проверить соответствие всех данных тем, которые указаны в документах, по которым продавец продает жилое помещение. В регистрирующих органах можно также получить сведения об истории сделок. Частая продажа квартиры должна насторожить покупателя, так как при притязании третьих лиц рискует именно последний покупатель. Во избежание получения поддельного документа нужно присутствовать при выдаче справок. Особое внимание нужно обратить на жилые помещения, которые находятся в собственности у продавца меньше полугода. Если квартира, которую вы собираетесь купить, перешла к собственнику по наследству, нужно узнать, все ли наследники получили доли, причитающиеся им по закону, поскольку наследники, не вступившие в наследство, могут претендовать на свою долю позднее. Если продавец отказывается от обращения в регистрирующие органы, есть повод насторожиться: не скрывает ли он каких-либо обстоятельств, которые могут обернуться для покупателя неприятностями в дальнейшем. При совершении сделок по доверенности необходимо обязательно убедиться в подлинности доверенности и в том, что собственник жилья получил от посредника причитающиеся ему денежные средства. Не помешает личная встреча с собственником продаваемой квартиры. Потребуйте у продавца справку обо всех зарегистрированных в квартире гражданах за весь период существования квартиры либо выписку из домовой книги. Уменьшить риски при покупке (продаже) недвижимости можно, соблюдая несколько правил: — никогда не соглашаться на «очень выгодные» условия сделок; — указывать в договоре реальную стоимость квартиры; — никогда не расплачиваться до регистрации сделки, пользоваться при расчетах банковской ячейкой; — опираться на профессионалов на рынке недвижимости (компании с проверенной репутацией) или доверить сопровождение сделки адвокату, специализирующемуся на рынке недвижимости; — страховать риски утраты прав на недвижимое имущество в страховой компании. Каждая сделка, даже самая простая, имеет свои особенности, поэтому минимальное знание законодательства, а лучше помощь профессионалов (даже консультативная) помогут участникам рынка недвижимости избежать неприятностей.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *