Товарищества собственников жилья

(Крюкова Е. С.) («Цивилист», 2012, N 2) Текст документа

ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Е. С. КРЮКОВА

Крюкова Елена Сергеевна, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) можно обозначить как некоммерческую организацию, имеющую конкретные закрепленные в законе цели и ограниченную сферу деятельности, поскольку объединяет оно в основном собственников многоквартирных домов и предназначено для осуществления функций по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Как следствие, правовое положение этой организации закреплено в Жилищном кодексе РФ (далее — ЖК РФ). Согласно ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в законе, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. Понятие товарищества собственников жилья по сравнению с положениями ранее действовавшего законодательства существенно расширено. Законодатель постарался включить в него все закрепленные в ст. 136 ЖК РФ варианты объединений собственников, раскрывая направления их деятельности. Но в итоге предлагаемое определение все равно нельзя назвать полным с точки зрения возможных видов товариществ. Так, в соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники дачных домов также могут быть членами указанной организации, что не нашло отражения в обозначенной дефиниции. В результате вновь закрепленное понятие выглядит громоздким, путаным и не позволяет, на наш взгляд, четко выявить, чем отличаются цели создания товариществ в одном многоквартирном доме, нескольких многоквартирных домах либо нескольких жилых и дачных домах. Кроме того, ряд перечисленных в статье функций товарищества пересекается друг с другом, охвачен более широким термином «управление общим имуществом», поэтому, думается, нет смысла в их подробном изложении в рамках определения товарищества. Согласно принятым изменениям возможность создания товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах существенно ограничена, этот вариант допустим теперь только при объединении домов, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, что приведет к значительному сокращению числа соответствующих организаций. Эффективность работы товариществ, рассчитанных на большое количество домов и квартир, невелика, учитывая, что речь идет о непрофессиональных участниках складывающихся отношений, поэтому указанные нововведения, с нашей точки зрения, не отразятся на правах собственников негативно. Как и прежде, допускается создание товариществ собственников жилья не только для управления общим имуществом многоквартирного дома, но и при объединении нескольких близко расположенных жилых и дачных домов с целью решения общих вопросов. Поскольку они обладают определенной спецификой, для таких организаций введен собственный порядок создания (по соглашению всех собственников) и избрания органов. Действительно, при отсутствии общей долевой собственности принцип большинства голосов не может быть применим при создании товарищества и утверждении его устава. Не случайно появление в ЖК РФ новелл, касающихся порядка регистрации товарищества собственников жилья. Ряд исследователей верно отмечают, что товарищество собственников жилья существенно отличается от иных категорий юридических лиц по целям, задачам и порядку создания. Упрощенная процедура регистрации такого юридического лица может создавать предпосылки для нарушения прав собственников жилого помещения в многоквартирном доме <1>. Именно по этой причине законодатель включил в число документов, представляемых на регистрацию, протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников за создание организации, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 136 ЖК РФ). К указанному протоколу в законе ныне также предъявлены особые требования: он подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ). Но только лишь факт представления этих документов без надлежащего их анализа и проверки не приведет к желаемым результатам, не обеспечит надлежащей защиты интересов собственников и не позволит избежать злоупотреблений. В связи с этим на уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ согласно ст. 20 ЖК РФ возложена обязанность проверки соответствия устава товарищества и внесенных в него изменений требованиям законодательства РФ. ——————————— <1> См.: Нащекина Е. В. О некоторых вопросах развития правовой базы для товариществ собственников жилья // Бюллетень нотариальной практики. 2008. N 2.

Объем прав товарищества, закрепленный в ст. 137 ЖК РФ, практически остался неизменным. Как и ранее, в составе прав ТСЖ фигурирует возможность предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ), несмотря на исключение соответствующего права из перечня полномочий общего собрания членов товарищества. В связи с этим возникает вопрос, какой другой орган, кроме общего собрания членов товарищества, сможет реализовать эти столь значимые права, особенно учитывая тот факт, что их изъятие из компетенции общего собрания не случайно? Законодатель, скорее всего, захотел избежать существования полномочий, пересекающихся с полномочиями общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Применительно же к компетенции правления в ст. 147 ЖК РФ установлен запрет на решение этим органом вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К сожалению, каких-либо видоизменений прав ТСЖ в этой части не последовало. Перечень обязанностей, обозначенный в ст. 138 ЖК РФ, пополнился необходимостью подчиняться общим требованиям по управлению домом (раздел 8 ЖК РФ), вести реестр членов и представлять его и все изменения в устав в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ. Система обязанностей может быть модифицирована в зависимости от того, привлекает ли товарищество управляющую организацию для совместного осуществления деятельности. В таком случае речь пойдет о дополнительных обязанностях по контролю со стороны товарищества за работой управляющей организации (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). Но говорить в этой ситуации об освобождении товарищества от ряда обязанностей не следует, поскольку в качестве выбранного способа управления домом зафиксирован такой: управление ТСЖ и собственники вправе предъявлять все требования, связанные с управленческой деятельностью, в полном объеме именно к этой организации. Осталась неизменной система органов управления и контроля. Органы управления формируются из числа членов товарищества. В теории по этому поводу неоднократно указывалось, что ЖК РФ значительно ограничивает право юридического лица на подбор и назначение квалифицированного руководителя, тем самым оказывает сильнейшее негативное влияние на возможности отдельных товариществ и кооперативов в деле обеспечения исполнения обязанностей и реализации прав своих членов <2>. ——————————— <2> См., например: Чашин А. Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса // Юрист. 2005. N 7.

Претерпели изменения нормы о полномочиях общего собрания членов ТСЖ и порядке его проведения. Так, дополнены положения, касающиеся осуществления реорганизации и ликвидации: помимо принятия соответствующих решений общее собрание также назначает ликвидационную комиссию, утверждает промежуточный и ликвидационный баланс. Согласно предлагаемым ныне правилам общее собрание сможет не только избирать членов ревизионной комиссии и правления, но и в случаях, предусмотренных уставом, определять председателя, а также решать вопрос о досрочном прекращении полномочий этих органов. Уточнено название одного из специальных фондов, порядок образования которого утверждается общим собранием, — «фонд на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества» вместо ранее обозначенного фонда на восстановление и ремонт общего имущества. Кроме того, в рамках указанных полномочий добавлена необходимость утверждения отчетов об использовании специальных фондов. Ценно, что контроль со стороны общего собрания членов товарищества будет иметь место не только на стадии формирования столь значимых ресурсов, поскольку расширены права председателя правления в части разработки внутренних документов организации и, как следствие, общее собрание должно утверждать все возможные разработанные им документы. На утверждение общим собранием вынесены также сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении смет, аудиторские заключения, годовые отчеты о деятельности правления, заключения ревизионной комиссии. В целом можно сделать вывод о том, что нововведения в этой части направлены на усиление контроля общего собрания членов товарищества за деятельностью иных его органов. Применительно к порядку проведения собрания, во-первых, предусмотрена возможность использовать иные способы уведомления о нем помимо заказных писем и вручения под расписку, что облегчит, на наш взгляд, его созыв, так как может быть менее затратным по времени и средствам. Во-вторых, иначе определяется правомочность собрания, ныне она не зависит от количества членов, а определяется числом их голосов по аналогии с правомочностью общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Единый подход в обоих случаях представляется нам логичным, учитывая тесную взаимосвязь между ними, но, к сожалению, не способствующим полноценной реализации своих прав всеми членами организации. ЖК РФ прямо не определяет, каким числом голосов обладает член ТСЖ. Вероятно, количество голосов определяется аналогично правилам, предусмотренным для общего собрания собственников помещений, пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, поскольку по всему порядку проведения собрания в целом содержится общая отсылка к ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ (п. 1.1 ст. 146 ЖК РФ). Данный факт подтверждается и новым подходом при определении правомочности собрания. Но формулировка исследуемых положений вызывает некоторые вопросы. Так, в ст. 146 ЖК РФ изначально указано на правомочия общего собрания, которые устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ, а значит, на общем собрании должны присутствовать собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников дома. Но в дальнейшем использовано уже понятие «правомочность» собрания и указано на необходимость участия в нем членов товарищества, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества. Каково соотношение обозначенных понятий, для чего используется различная терминология и в результате следует ли говорить об одновременном наличии двух требований при определении кворума собрания? Кроме того, поскольку правомочия могут быть закреплены в уставе, возможно ли в таком случае отступление от положений закона? Думается, что ст. 146 ЖК РФ в этой части нуждается в корректировке. Как и в случае с голосованием на общем собрании собственников помещений дома, ограничена возможность проведения заочного голосования, поскольку регулирующая его проведение норма содержит отсылку к ст. ст. 47 и 48 ЖК РФ, закрепляющим соответствующее предписание. Предусмотренные ранее формы проведения собрания посредством опроса в письменной форме или голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида помещения законодателем исключены. Как мы уже могли видеть, по действующему ныне законодательству допустимо путем указания в уставе отнести вопрос об избрании председателя правления к компетенции общего собрания членов (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ), ранее этот вопрос решало исключительно правление товарищества. Такой подход наиболее полно позволит членам организации реализовать свои возможности по участию в управлении и послужит дополнительной для них гарантией. Полезным следует признать закрепление более жестких требований ко всем членам правления. Новые положения о невозможности членов правления выступить на другой стороне договора управления домом, в том числе в составе органов управления контрагента, и недопустимости совмещения своей деятельности с работой по трудовому договору в товариществе позволят избежать использования ими своего положения в корыстных целях, вопреки интересам членов организации (ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ). Восполнен пробел, касающийся порядка принятия и оформления решений правления (ч. 6 ст. 147 ЖК РФ), что также способствует более четкой и слаженной работе коллегиального исполнительного органа товарищества, особенно при отсутствии указанных правил в уставе. В законе обозначен предельный срок избрания и деятельности правления и ревизионной комиссии — два года (ст. 147 ЖК РФ). В отношении председателя правления указано лишь, что он избирается на срок, установленный уставом, никаких рамок ст. 149 ЖК РФ не содержит. Безусловно, в последнем случае также следует вести речь о существовании тождественного предельного срока. Уточнены полномочия председателя правления в части возможности утверждать иные внутренние документы товарищества помимо правил внутреннего распорядка и положения об оплате труда работников (ч. 2 ст. 149), что лишний раз подчеркивает факт наличия в товариществе наряду с коллегиальным и единоличного исполнительного органа, по-прежнему не обозначенного в системе органов управления товарищества в ст. 144 ЖК РФ. В полномочия ревизионной комиссии дополнительно включен пункт о необходимости представления общему собранию членов ТСЖ заключения по результатам проверки годовой финансовой отчетности (п. 1.1 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ), наряду с этим сохранена обязанность комиссии давать ежегодный отчет о финансовой деятельности (п. 2 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ). При этом не проведены различия между указанными документами, а ведь оба они исходя из формулировки статьи обязательно должны быть представлены общему собранию организации. ЖК РФ не раскрывает вопрос ответственности председателя и правления за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением, а также собственникам жилья, не являющимся членами товарищества, путем нанесения вреда имуществу в многоквартирном доме. Однако отсутствие в Кодексе положений об ответственности исполнительных органов не исключает этой ответственности <3>. В литературе ряд авторов считают целесообразным включить в ЖК РФ нормы об ответственности председателя правления и членов правления ТСЖ. На основании такого предложения следует включать в устав товарищества положения об условиях и размерах ответственности, а также о порядке взыскания убытков, причиненных товариществу деятельностью исполнительных органов <4>. ——————————— <3> См.: Макаренко Г. Н. Товарищество собственников жилья — проблемы и перспективы развития // Юрист. 2006. N 12. С. 37 — 38. <4> См.: Токарева Е. В. Юридическая ответственность и финансовая состоятельность товарищества собственников жилья как некоммерческой организации // Современное право. 2010. N 12. С. 74 — 79.

Относительно правового положения членов товарищества можно отметить следующее. Членство в ТСЖ по-прежнему носит добровольный характер и связывается с наличием права собственности на помещение в многоквартирном доме (ст. 143 ЖК РФ). Правление товарищества согласно изменениям, внесенным в ч. 4 ст. 143 и ст. 148 ЖК РФ, ведет реестр членов, содержащий сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, и не менее важную информацию о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, что возлагает на всех участников обязанность по представлению соответствующих данных в коллегиальный исполнительный орган. Наличие такого документа значительно облегчит работу органов товарищества и поможет избежать части споров по правомочности собрания либо законности принятых им решений. В ЖК РФ включена ст. 143.1, посвященная правам как членов, так и собственников — нечленов товарищества, которая в основном раскрывает их право на получение информации от органов управления юридического лица, причем в статье четко указаны виды предоставляемых для ознакомления документов. Несомненно, право на получение информации — это одно из основных прав для лиц, проживающих в доме, и детальное закрепление его в законе позволит избежать множества нарушений по отношению к ним. Помимо этого, указано на право обжаловать решения органов юридического лица в суд и право предъявлять к товариществу требования по качеству оказываемых им услуг и работ. Данные нормы следует признать ценными, особенно применительно к собственникам, не являющимся членами ТСЖ. Они позволят им полноценно осуществить их права без каких-либо ущемлений по сравнению с членами организации. Однако положения раздела ЖК РФ, посвященного деятельности ТСЖ, явно нуждаются во включении в них норм об обязанностях, причем не только членов товарищества, но и собственников, не вступивших в организацию. Взаимоотношения собственников — нечленов организации с ТСЖ в плане участия их в несении необходимых расходов следует назвать в числе сложнейших проблем. Как в ранее действовавших правилах, так и в действующих в настоящее время отсутствует правовой механизм взаимодействия двух категорий собственников: членов и нечленов ТСЖ. Принудить собственника к вступлению в ТСЖ невозможно, в законе отсутствуют также обязанность собственников, не являющихся членами ТСЖ, заключать соответствующие договоры, а также ответственность за уклонение от заключения договора <5>. ——————————— <5> См.: Иванова Л. А., Субботина Е. В. ТСЖ: проблемы законодательства и жилищной культуры // Семейное и жилищное право. 2009. N 6; Определение ВАС РФ от 15 января 2009 г. N 16948/08 // СПС «КонсультантПлюс».

Детализированы предписания законодательства о реорганизации товарищества. Обозначен порядок разделения и выделения товарищества, созданного в двух и более многоквартирных домах. С целью избежать нарушения прав собственников одного из домов, даже небольшого по количеству и размеру квартир (а значит, и числу голосов), но стремящегося к самостоятельному управлению, для осуществления реорганизации обязательно требуется либо только решение (согласие) каждого из домов, либо такое решение наряду с решением общего собрания всех членов товарищества (ст. 140 ЖК РФ). Отсюда и близкие по смыслу новые правила о прекращении членства в товариществе, созданном в двух и более домах, у всех участников, проживающих в одном доме с момента подачи заявления о выходе из членов юридического лица собственника помещения в многоквартирном доме, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещения в том же доме, будут обладать менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 6 ст. 143 ЖК РФ). Ликвидация исследуемой некоммерческой организации осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Специфическое основание ликвидации закреплено в ст. 141 ЖК РФ: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Однако остается нерешенным вопрос о том, какова судьба ТСЖ в случае выбора общим собранием собственников иного способа управления многоквартирным домом. Полагаем, этот факт также должен быть назван в качестве основания для ликвидации товарищества в обязательном порядке, чтобы избежать споров о перераспределении прав и обязанностей организации, ведь она будет лишена своих основных функций в таком случае. Нормы об имуществе, средствах и хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не претерпели каких-либо изменений. К сожалению, по-прежнему отсутствует четкость при определении видов хозяйственной деятельности товарищества. Многие авторы справедливо критикуют данные нормы, поскольку из анализа ЖК РФ вытекает, что не исключено осуществление иных, не предусмотренных в исчерпывающем перечне ст. 152 ЖК РФ видов деятельности <6>. Кроме того, законодатель не требует обязательного создания товариществом специальных фондов, среди которых и резервный фонд, предназначенный, как правило, для покрытия убытков и иных срочных расходов. Соответствующее решение должно быть принято общим собранием членов товарищества. На наш взгляд, товарищество, осуществляющее свою деятельность в социально значимой области, обеспечивающее удовлетворение необходимых каждодневных потребностей, должно в обязательном порядке формировать резервный фонд, поскольку в жилищной сфере может возникнуть необходимость незамедлительного разрешения целого ряда ситуаций, требующих срочных материальных затрат. ——————————— <6> См., например: Токарева Е. В. Вопросы участия товарищества собственников жилья в хозяйственной деятельности // Современное право. 2010. N 4.

Помимо прочего, в перечне видов хозяйственной деятельности товарищества, как и ранее, содержится возможность сдавать часть общего имущества многоквартирного дома в аренду и внаем, что не согласуется с иными нормами раздела ЖК РФ, регулирующего статус товарищества собственников жилья. Причем доходы от хозяйственной деятельности, с учетом названной, используются для оплаты общих расходов и направляются в специальные фонды на основании решения общего собрания членов товарищества, что может противоречить интересам собственников — нечленов данной организации. Последние, соответственно, не участвуют в определении судьбы доходов, полученных от использования принадлежащего в том числе и им общего имущества.

Пристатейный библиографический список

1. Иванова Л. А., Субботина Е. В. ТСЖ: проблемы законодательства и жилищной культуры // Семейное и жилищное право. 2009. N 6. 2. Макаренко Г. Н. Товарищество собственников жилья — проблемы и перспективы развития // Юрист. 2006. N 12. 3. Нащекина Е. В. О некоторых вопросах развития правовой базы для товариществ собственников жилья // Бюллетень нотариальной практики. 2008. N 2. 4. Токарева Е. В. Вопросы участия товарищества собственников жилья в хозяйственной деятельности // Современное право. 2010. N 4. 5. Токарева Е. В. Юридическая ответственность и финансовая состоятельность товарищества собственников жилья как некоммерческой организации // Современное право. 2010. N 12. 6. Чашин А. Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса // Юрист. 2005. N 7.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *