Петрова Екатерина Сергеевна, аспирантка кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета.
В статье проанализированы правовые вопросы в сфере оказания риелторских услуг. По мнению автора, регистрация физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей может рассматриваться как обязательное условие осуществления ими предпринимательской деятельности в виде оказания риелторских услуг.
Subjects in the sphere of rendering realtor’s services E. S. Petrova
The article analyses legal issues in the sphere of rendering of realtor’s services. The author believes that registration of natural persons as individual entrepreneurs can be regarded as an obligatory condition of effectuation of entrepreneurial activities in the form of rendering of realtor’s services.
Риелторская деятельность как новая форма общественных отношений возникла в России в 1991 г. с принятием Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» <1>. Именно бесплатная передача в собственность гражданам России на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в соответствии с указанным Законом породила рынок недвижимости и соответственно востребовала необходимость оказания специалистами-посредниками услуг по распоряжению недвижимым имуществом. В те же годы появились и риелторские организации, которые оказывали посреднические услуги в сделках с недвижимостью. ——————————— <1> Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 11.06.2008) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
В обязательствах по оказанию риелторских услуг особого внимания заслуживает вопрос субъектного состава сторон. Осуществление данного вида деятельности предполагает возникновение правоотношений прежде всего частноправового характера. Вместе с тем следует отметить, что в сфере правового регулирования риелторских услуг одним из важнейших вопросов является правильное понимание того, какие субъекты участвуют в риелторской деятельности. Современное законодательство не содержит специальных требований к конкретному субъекту, осуществляющему риелторскую услугу. Поэтому при определении круга возможных участников данных договоров в качестве исполнителя следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ (далее — ГК РФ). В то же время в ГК РФ не предусматривается фиксации сторон рассматриваемых правоотношений. В таких обязательствах для заказчика, как правило, не устанавливается никаких ограничений, т. е. ими могут быть физические лица, граждане-предприниматели, коммерческие и некоммерческие организации, публичные образования. Что же касается исполнителя, то в отношении физических лиц в качестве обязательного условия осуществления ими данного вида предпринимательской деятельности выдвигается регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. В юридической литературе в отношении исполнителя риелторских услуг высказываются следующие суждения. Так, А. А. Батяев, рассматривая исполнителя, оказывающего риелторские услуги, характеризует его как профессионального участника на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью <2>. Аналогичной точки зрения придерживается и Е. В. Накушнова: «…риелтор — индивидуальный предприниматель — это физическое лицо, являющееся профессиональным участником рынка недвижимости…» <3>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография А. А. Батяева «Справочник риелтора» включена в информационный банк согласно публикации — Феникс, 2006. —————————————————————— <2> Батяев А. А. Справочник риелтора // URL: http://lib. rus. ec/b/313262/read (дата обращения: 30.03.2011). <3> Накушнова Е. В. Договор оказания риелторских услуг в гражданском праве России: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 8.
Говоря об исполнителе риелторских услуг, следует обратиться к законопроектам стран СНГ. Так, проект Закона Украины «О риелторской деятельности», закрепляя понятие «риелтор», закладывает следующие квалификационные требования: базовое высшее образование; сдача квалификационного экзамена, по результатам которого выдается квалификационное свидетельство риелтора; регистрация в Реестре риелторов Украины. Закон Республики Узбекистан «О риелторской деятельности» в понятие «риелтор» как профессионала на рынке недвижимости вводит квалификационный сертификат <4> и лицензию. ——————————— <4> Документ, подтверждающий квалификацию исполнителя. На основании положения «О порядке выдачи квалификационного сертификата риелтора» Госкомимущество Республики Узбекистан постоянно проводит сдачу квалификационных экзаменов риелторов. Так, очередной квалификационный экзамен проходил 12 июня 2012 г. Общее количество физических лиц, сдавших пакеты документов для участия на экзаменах, составило 222. Из их числа: успешно сдали экзамен — 67; не сумели сдать экзамен — 76; не участвовали на экзамене — 79 // URL: http://www. gkilicenz. uz/ru/2011-05-19-11-04-13/452-trzrielt12062012 (дата обращения: 25.06.2012).
Если обратится к опыту зарубежных стран, то допуск на рынок недвижимости в качестве риелтора в большинстве стран выше, чем в России. Например, во Франции, для того чтобы оказывать риелторские услуги, требуется высшее образование. В некоторых странах обязательными требованиями являются курсы повышения квалификации и получение сертификата или лицензии. В США существует большое количество различных лицензий, каждая из которых соответствует определенному кругу операций, совершения сделок с объектами недвижимости. Кроме того, раз в два года американский агент по недвижимости должен сдавать тест, подтверждающий квалификацию. Оказание риелторских услуг не требует лицензирования, однако если обратиться вновь к опыту стран СНГ, то мы обнаруживаем устойчивую направленность на применение метода административно-правового регулирования — лицензирования. Так, на основании Закона Республики Узбекистан в соответствии со ст. 3 «риелторская деятельность осуществляется на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом в области риелторской деятельности». Указ Президента Республики Беларусь «О риелторской деятельности в Республике Беларусь» также закрепляет, что риелторская деятельность допускается только при наличии выдаваемого Министерством юстиции специального разрешения (лицензии) на осуществление деятельности по оказанию юридических услуг с указанием составляющих лицензируемый вид деятельности услуг — риелторских услуг. Аналогично данный вопрос решается и в Законе Кыргызской Республики «О риелторской деятельности» <5>. ——————————— <5> Риелтором признается физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, успешно прошедшее аттестацию и имеющее лицензию на право осуществления риелторской деятельности.
Следует отметить, что в научной литературе также имеются различные подходы авторов по данному вопросу. Так, Е. В. Накушнова, разрабатывая требования, предъявляемые к исполнителю риелторских услуг, предлагает введение лицензирования на данный вид деятельности <6>. Указанное мнение, на наш взгляд, не приведет к повышению качества риелторских услуг. В решении данного вопроса представляется заслуживающей внимания позиция Д. В. Петелина: «…отмеченная нами тенденция к постепенной отмене лицензирования в отношении многих видов деятельности как процесс либерализации экономической деятельности в целом следует рассматривать положительно» <7>. Разделяя точку зрения Д. В. Петелина, мы также приходим к выводу, что лицензирование риелторской деятельности как метод административно-правового регулирования общественных отношений не приведет к росту профессионализма исполнителей риелторских услуг и повышению качества оказываемых услуг, а создаст дополнительные барьеры для вхождения на рынок недвижимости. ——————————— <6> Накушнова Е. В. Договор оказания риелторских услуг в гражданском праве России. С. 9. <7> Петелин Д. В. Договорное регулирование риелторской деятельности в Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2008. С. 41.
Следует отметить, что на рынке недвижимости субъектов, оказывающих риелторские услуги, также называют брокерами или агентами. Остановимся на этих понятиях. По мнению А. А. Батяева и И. А. Дубровской, «брокер по недвижимости — физическое лицо, имеющее не менее двухлетнего стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него» <8>. В. В. Ткаченко, А. А. Зимин предлагают рассматривать агента по недвижимости как «физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключенным сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельность на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером» <9>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья А. А. Батяева, И. А. Дубровской «Справочник риелтора» включена в информационный банк согласно публикации — «Жилищное право», 2008, N 1. —————————————————————— <8> Батяев А. А., Дубровская И. А. Справочник риелтора // Жилищное право. 2005. N 4. С. 9. <9> Ткаченко В. В., Зимин В. А. Сделки с недвижимостью. Пособие для риелтора. Самара, 2006 // URL: http://www. allpravo. ru/library/doc99p0/instrum6686/item6690.html (дата обращения: 30.03.2011).
Вышеизложенное свидетельствует, что в договоре возмездного оказания риелторских услуг ведущая роль отводится исполнителю-профессионалу. Проведенный анализ имеющихся подходов к определению понятия «риелтор» и смежных с ним дефиниций, как-то: брокер, агент, показывает, что единственный критерий, позволяющий систематизировать имеющиеся определения, — это профессионализм исполнителя, который может выступать как конструирующий признак договора. Таким образом, правовой статус исполнителя риелторских услуг должен устанавливаться с помощью следующих принципов: — принцип профессионального характера риелторской деятельности. Юридической гарантией действия данного принципа является то, что физические и юридические лица, желающие заниматься риелторской деятельностью, должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке, а также иметь соответствующую квалификацию. Квалификация профессии предполагает высокие меры ответственности и самостоятельный риск в экономических отношениях, кроме того, собственную ответственность исполнителя при оказании риелторской услуги; — принцип независимости исполнителя (риелтора) в сфере оказания услуг. Гарантиями действия данного принципа выступают наделение риелтора правовым статусом юридического лица (индивидуального предпринимателя) и осуществление риелторской деятельности на основании гражданско-правового договора. Существенной гарантией действия данного принципа служит осуществление саморегулирования в сфере риелторской деятельности; — принцип публичной значимости риелторской деятельности. На существование данного принципа указывает то, что при оказании риелторских услуг исполнитель обязан страховать риск ответственности за нарушение договора. Страхование гражданской ответственности исполнителей является одним из условий, обеспечивающих защиту прав потребителей. Указанные принципы являются гарантией профессионального оказания риелторских услуг исполнителя и соответственно гарантией их качества.
