Можно ли подарить собственный дом?

(Куприянов А.)

(«Российская юстиция», N 3, 1996)

Текст документа

МОЖНО ЛИ ПОДАРИТЬ СОБСТВЕННЫЙ ДОМ?

А. КУПРИЯНОВ

А. Куприянов, член Московской областной коллегии адвокатов.

Ответ на вынесенный в заголовок вопрос, казалось бы, очевиден — согласно ст. 35 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом, в том числе и недвижимостью.

Но в последние несколько лет в судах Московской области (и, видимо, не только у нас), рассматривалось немало однотипных дел: дети судятся со своими родителями в тех случаях, когда последние по-своему распорядились той своей недвижимостью, которую дети предполагали получить по наследству.

Типичные примеры. Престарелый отец подарил ухаживающей за ним дочери весь принадлежавший ему на праве собственности дом с садом. Остальным детям, которые также привыкли отдыхать летом на природе, это не понравилось. Или: мать продала свою дачу, на которой много лет проживала вместе с детьми. Последние это, естественно, не одобрили.

Ответчиками в рассматриваемых делах обычно являются новые собственники, а родители выступают в качестве третьих лиц. Но сути дела этот процессуальный нюанс не изменяет: дети оспаривают право родителей распоряжаться недвижимостью. К этой категории дел примыкают и иски таких «обделенных» детей к новым собственникам, возникшие уже после смерти родителей, а также некоторые похожие по фабуле дела о признании недействительными завещаний в части распоряжения недвижимостью.

По всему кругу таких дел истцы просят суд признать за ними право собственности на часть спорного строения.

Основания, выдвигаемые истцами в поддержку своих требований, также схожи.

Главное основание — это их участие в строительстве спорных домов и надворных построек, а также самостоятельное возведение ими пристроек, проведение ремонтов зданий, многолетнее совместное с родителями проживание и прочие юридические факты, прямо или косвенно подтверждающие материальные вложения истцов в объект спора.

В большинстве случаев истцы ссылаются также на якобы существовавшие между детьми и родителями устные договоренности о пользовании домами при жизни и после смерти родителей, приводят свидетелей, которые утверждают, что они лично присутствовали при таких разговорах и навек запомнили обещанные детям квадратные метры.

В качестве доказательств своей правоты истцы приносят в суд завещания своих родителей, кипы накладных на строительные материалы и… (поверьте, это не шутка) в Талдомский суд истец К. привел свидетеля, покупавшего вместе с ним водку, которая потом была выпита строителями, и самих строителей, подтвердивших этот факт. Суды заслушивают свидетелей, по полдеревни с каждой стороны, подшивают в качестве доказательств кипы счетов…

А как же иначе? Ведь ст. 14 ГПК РСФСР требует «всестороннего и полного исследования обстоятельств дела». И нередко суды по своей инициативе в ходе слушаний назначают строительные экспертизы, пытаются выяснить, кто покупал стройматериалы, кем и куда была прибита конкретная доска. Такая дотошность иногда обосновывается судами необходимостью восстановления справедливости в отношении детей, права которых вроде бы действительно ущемлены «плохими» родителями.

Но может ли и должен ли суд в гражданском процессе основываться на нравственной подоплеке произошедшего, т. е. определять, кто прав, а кто виноват в этих внутрисемейных конфликтах, кто кого и почему обидел, из-за чего лишено наследства то или иное чадо? Пытаясь разобраться в этих вопросах, суд со всей очевидностью выходит за пределы своей определенной законом юрисдикции.

Думается, в такой ситуации, как никогда, целесообразно встать на позицию буквального, если хотите, чисто формального толкования и применения закона. Ведь если судить «по совести», то надо признать, даже без специального разбирательства, что человек, способный подать в суд на родителей, по одной этой причине не может вызвать симпатию. Поэтому важнейшим моментом при рассмотрении подобных дел является правильное разграничение основополагающих вопросов: факта и права.

Попытаюсь обосновать свой взгляд на ход рассмотрения и разрешение этой категории дел. Считаю, что факты, доказывающие участие истцов в ремонте, реконструкции или даже расширении спорной недвижимости, а также доказательства покупки ими досок, кирпичей, красок, распития с рабочими спиртных напитков, к делу совершенно не относятся и на решение вопроса о признании права собственности влиять не должны.

Назначение каких-либо строительных экспертиз вообще бесполезно, поскольку их результаты также не могут удовлетворять требованиям относимости доказательств, а само назначение экспертиз ведет только к волоките. Для рассмотрения подобных дел по существу достаточно лишь истребования всех правоустанавливающих документов на недвижимость. И если они оказываются в порядке, в иске должно быть отказано.

Реальные же факты (имущественные вложения истцов в объекты спора, их трудовое участие, совместное пользование домом и т. д.) вообще не должны доказываться в рамках предъявленного иска. Это может быть предметом иного требования — о возмещении расходов.

Решая подобные дела, суд не может обойти основополагающий вопрос: каким способом истцы могли приобрести право собственности на недвижимость? Первоначальное оно у них или производное?

Судья, с самого начала начинающий детально разбираться в датах покупки строительных конструкций, совпадениях и различиях в представляемых сторонами счетах, по-видимому, считает, что лицо, пристроившее на чужой земле, к чужому дому, допустим, террасу, может приобрести на нее право собственности первоначальным способом. Иначе чем объяснить тот факт, что без исследования вопроса о наличии или отсутствии между сторонами договоров, регулирующих их правоотношения по поводу спорных строений, назначается строительная экспертиза для определения площади этой террасы и времени ее строительства?

Однако новый ГК (ст. ст. 218, 219) связывает возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с его государственной регистрацией. Собственниками же всех спорных строений по рассматриваемому кругу дел зарегистрированы родители. На них же, как правило, оформлено и соответствующее разрешение на строительство.

ГК РСФСР 1964 года не содержал прямого указания о непосредственной связи момента возникновения права собственности на постройку или ее часть со временем регистрации объекта строительства в органах коммунального хозяйства. Однако согласно ст. 109 этого Кодекса гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома без установленного разрешения, не был вправе распоряжаться им, а дом подлежал сносу. Поэтому такое разрешение должны были получать персонально каждый из застройщиков — не только родители, но и претендующие сегодня на часть недвижимости дети. Статья 110 ГК РСФСР 1964 года, кроме того, косвенно связывала право личной собственности гражданина на жилой дом или дачу с правом на пользование земельным участком, которого у истцов — детей также не было.

Более того, в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку сегодня может быть признано судом только за титульным владельцем того земельного участка, на котором она возведена, а это всегда родители.

Поэтому, даже если никакой разрешительной документации на строительство вообще не оформлялось (видимо, это не редкость), указанное обстоятельство не препятствует праву собственности родителей (разрешение можно получить и сегодня) и пресекает возможность признания такого права за детьми, поскольку земельные участки находились в пользовании родителей.

На практике все проблемы в разрешительной документации обычно восполняются при регистрации пристроек и новых строений в местном бюро технической инвентаризации еще самими родителями при подготовке к совершению сделки с недвижимостью, т. е. задолго до спора, возникающего уже после отчуждения ими своей собственности. Кроме того, законодатель никогда не предусматривал возможности возникновения первоначального права собственности одного лица на неотделимые улучшения в недвижимом имуществе, принадлежащем другому лицу (ремонты, устройство печей и т. п.).

Все сказанное в полной мере относится и к надворным постройкам в силу ст. 135 ГК РФ, регулирующей судьбу принадлежности, которая всегда следует судьбе главной вещи.

Истцы нередко утверждают, что ремонтируя дома родителей, делая к ним пристройки, возводя надворные постройки, они создавали совместную с родителями собственность — общую собственность без определения долей, имея в виду получить весь дом или выделить «свою» долю недвижимости после их смерти.

Представляется, что данное предположение истцов также не основано на законе. В отношениях между гражданами совместная собственность на недвижимость автоматически возникала только на имущество колхозного двора (ст. ст. 126 — 134 ГК РСФСР 1964 года), сегодня — крестьянского хозяйства (ст. 257 ГК РФ), и имущество супругов, нажитое во время брака (ст. 20 КоБС РСФСР), а также при наследовании и приватизации квартир (ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»). Очевидно, что эти случаи также к рассматриваемым делам не относятся.

Можно сделать вывод о том, что первоначальным способом право частной собственности на недвижимость у наших истцов возникнуть не могло, поскольку правило, закрепленное в п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ и соответствующих более ранних нормах, к рассматриваемым правоотношениям не применимо (не соблюден действовавший в момент строительства закон, и возможность восполнить этот дефект утрачена), а какой-либо иной благоприятный для них закон отсутствует.

Рассмотрим теперь возможности приобретения истцами этого права производными способами.

Я не обнаружил ни одного случая, когда бы имел место письменный договор между сторонами по поводу владения, пользования и распоряжения спорной недвижимостью или регулирующий какие-либо иные отношения, касающиеся объекта спора. Все истцы ссылаются на устные договоренности и многочисленных свидетелей. Понятно, что стороны, придя в зал суда, высказывают диаметрально противоположные друг другу мнения о содержании всех этих договоренностей, а зачастую ответчики просто отрицают их наличие. Может ли в этом случае в суде рассматриваться вопрос о признании самого факта наличия и содержании такого договора, заключенного в устной форме, на основании заявления истца и свидетельских показаний? Конечно, нет.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, действовавшим на момент его заключения. По рассматриваемым в настоящее время делам эти правила установлены ГК РСФСР 1964 года. В отношении сделок с недвижимостью в сельской местности минимально допустима простая письменная форма сделки (п. 2 ст. 44 этого Кодекса).

Понятно, что в силу ст. 46 ГК РСФСР восполнение дефекта формы свидетельскими показаниями недопустимо.

Помогает ли доказыванию прав истца наличие представленных им чеков и квитанций, которые подтверждают, что последний действительно покупал в период строительства или ремонта стройматериалы?

Думается, что ни личное трудовое участие, ни покупка любого количества стройматериалов ничего не доказывает в плане определения существенных условий договора — и в первую очередь его предмета. Ведь договор мог быть (если даже признать, что он все-таки был) о продаже части построенного строения, его аренде, о временном или постоянном пользовании… А обо всем этом магазинные чеки ничего не скажут.

Как показано выше, совместная деятельность по строительству не может быть признана судом, — поскольку ее участники не были поименованы в разрешительных документах на строительство.

Все ответчики объясняют факт участия детей в строительстве и обустройстве спорной недвижимости обычной родственной помощью детей родителям. Ясно, что никаких договоров в юридическом смысле, конечно, не заключалось.

Завещания же, которые иногда представляются в суд в качестве доказательства волеизъявления родителей, имевшего место на момент строительных работ, доказывают, на мой взгляд, как раз обратное, а именно — обе стороны уже в то время однозначно признавали, что спорное имущество является собственностью родителей. (Имеются в виду случаи, когда завещание впоследствии утратило силу вследствие дарения или продажи дома другим лицам).

Если же дата составления завещания совпадает с окончанием строительства, можно сделать обоснованный вывод, что именно тогда истец, представивший в суд завещание, узнал о нарушении его предполагаемых прав собственника. Следовательно, ответчики могут ставить вопрос об отказе в иске из-за истечения сроков исковой давности (если они уже истекли).

Возвращаясь к оценке относимости и допустимости доказательств, следует признать: никакая экспертиза на практике достоверно не подтвердит, что в строительстве использованы именно те материалы, которые были куплены именно истцом.

Оставаясь в рамках исков о признании права собственности на часть жилого дома (дачи), судам нет смысла вдаваться в исследование квитанций и назначать строительные экспертизы, а п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР N 4 от 10 июня 1980

г., рекомендующий назначение экспертиз при выделе доли в общей собственности граждан на недвижимость, неприменим ввиду отсутствия общей собственности.

Может ли суд, убедившись, что истец не мог приобрести права собственности ни первоначальным, ни производным способом, лишить ответчика права собственности по иным основаниям? Конечно, нет. Все основания принудительного прекращения права собственности помимо воли собственника перечислены в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Там приведен исчерпывающий перечень таких оснований. Ни одно из них не может быть применено в рассматриваемых делах.

В заключение следует констатировать, что предлагаемые принципы решения проанализированных дел можно распространить на все дела, в которых истцы просят закрепить за ними право собственности на недвижимость исключительно на основании самого факта своего участия в ее создании, ремонте или эксплуатации. А круг таких лиц, естественно, не ограничен гражданами, связанными отношениями родства.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *