Льготы по жилью — тому, кто строит

(Романова Н.)

(«Бизнес-адвокат», N 8, 1998)

ЛЬГОТЫ ПО ЖИЛЬЮ — ТОМУ, КТО СТРОИТ

Н. РОМАНОВА

Н. Романова, юрист фирмы «Общий аудит».

Одна из значительных льгот, которая предусмотрена Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц», предоставляется застройщикам (покупателям) жилья. Практическая реализация данной льготы неизбежно вызывает трудности. Правильное понимание законодательства о подоходном налоге — залог успешного применения этой льготы.

Законодательство и его применение

Как известно, каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Если посмотреть на Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» (далее — Закон) и Инструкцию Государственной налоговой службы по применению данного Закона (далее — Инструкция), то отчетливо прослеживаются различия между тем, что написано в Законе и Инструкции.

Чем же руководствоваться налогоплательщику? Очевидно, что надо принимать во внимание как нормы Закона, так и положения Инструкции (см. таблицу). В соответствии со ст. 25 Закона РФ «Об основах налоговой системы в Российской Федерации» от 27 декабря 1991 г. N 2118-1 (ред. от 21 июля 1997 г.) «инструкции и методические указания по применению законодательства о налогах издаются Государственной налоговой службой РФ по согласованию с Министерством финансов РФ». Таким образом, инструкции Госналогслужбы России, изданные в установленном законом порядке, являются официальным источником, разъясняющим порядок применения законов о налогах. Другой вопрос: как быть с многочисленными письмами, определяющим конкретный механизм налогообложения? Согласно письму ВАС РФ от 31 мая 1994 г. N С1-7/ОП-373 рекомендации и разъяснения Государственной налоговой службы РФ не являются нормативными актами и не могут служить основанием для привлечения налогоплательщика к ответственности. На основании этого можно сделать вывод, что рекомендации и разъяснения Госналогслужбы России имеют вспомогательный характер и издаются с целью устранения каких-либо неопределенностей.

Условия предоставления льготы

Для начала определимся с тем, что льгота, связанная с приобретением жилья, предоставляется только по одному объекту. С 1996 г. гражданин в течение 3-х лет имеет право на исключение из облагаемого совокупного дохода расходов на строительство дачи. В феврале 1997 г. этот гражданин покупает квартиру. Будет ли предоставляться льгота одновременно по строительству дачи (оставшиеся 2 года) и на приобретение квартиры? Как следует из письма ГНИ по г. Москве от 20 августа 1997 г. N 11-13/19427 льгота на строительство (приобретение) жилья одновременно по двум объектам не предоставляется.

Другой вопрос, с которым сталкиваются при применении данной льготы, — возможность ее распространения на суммы, на которые были куплены жилищные сертификаты. В соответствии с письмом ГНИ по г. Москве от 30 мая 1996 г. N 11-13/11319 льгота не предоставляется физическим лицам, заключившим с юридическими лицами договоры на покупку жилищных сертификатов, так как в данном случае они приобретают не жилье, а ценные бумаги. Право на льготу у данной категории граждан возникает с момента заключения с эмитентами жилищных сертификатов договора купли — продажи квартиры. В другом письме государственной налоговой инспекции указано, что рассматриваемая льгота на суммы, направленные гражданами на приобретение жилищных облигаций, не распространяется, поскольку владельцы облигаций еще не являются застройщиками и имеют право продать их любому лицу. «С момента возникновения у гражданина права собственности на квартиру (жилой дом, дачу или садовый домик) эта льгота распространяется на владельца облигаций жилищного займа» (письмо ГНИ по г. Москве от 15 августа 1996 г. N 11-13/17685). Жилищным сертификатом признается особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в установленном порядке (Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182).

Согласно письму ГНС РФ от 14 февраля 1997 г. N 08-1-07 «льгота, предусмотренная пп. «в» п. 14 Инструкции Госналогслужбы России от 29 июня 1995 г. N 35, применяется только по суммам, направленным физическими лицами, являющимися застройщиками либо покупателями, из личных доходов на новое строительство или приобретение жилья. При получении жилья посредством договоров мены, дарения или путем оформления наследства названная льгота по подоходному налогу предоставлена быть не может». Как показывает практика, сторонам часто выгоднее и удобнее заключить, например, договор мены, чем купли — продажи. Тем более что по договору мены «каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен» (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Эта норма, а также то, что «право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли — продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества» (п. 2 ст. 218 ГК РФ), позволяет сделать вывод о необоснованной позиции налоговых органов в отношении применения рассматриваемой льготы, которая должна применяться только в случае заключения сторонами договора купли — продажи. Тем более что Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» говорит о том, что льгота применяется при приобретении жилья. Способы и порядок приобретения в Законе не определены. Конечно, нельзя забывать о том, что к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 2 ГК РФ). Однако в данном случае нормы ГК РФ и Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц» не вступают в противоречие друг с другом. Несмотря на это, у налоговых органов позиция определена однозначно — на договоры мены льгота не распространяется.

Порядок обжалования решения налоговой инспекции

Нередки случаи, когда налогоплательщики, не согласные с решением налоговой инспекции, пытаются обжаловать неправомерные, на их взгляд, решения инспекции. При этом следует учитывать следующие обстоятельства.

По своему желанию можно обратиться с жалобой в суд или вышестоящую налоговую инспекцию. Решение по жалобе должно быть принято не позднее месяца со дня ее поступления. Подача жалобы не приостанавливает обжалуемого действия должностных лиц государственных налоговых инспекций (Закон РФ «О государственной налоговой службе РСФСР» от 21 марта 1991 г. N 943-1, ред. от 16 ноября 1997 г.).

Судебный порядок обжалования имеет свои особенности. Во-первых, на государственные органы, на должностных лиц, государственных служащих, действия (решения) которых обжалуются гражданином, возлагается процессуальная обязанность документально доказать законность обжалуемых действий (решений). Во-вторых, вы должны доказать факт нарушения своих прав и свобод, но освобождены от обязанности доказывать незаконность обжалуемых действий (абз. 2 ст. 6 Закона РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» от 27 апреля 1993 г. N 4866-1, ред. от 14 декабря 1995 г.).

В том случае, когда вы считаете, что переплатили в бюджет, и захотите возвратить свои деньги или будет признано, что согласно решению налоговой инспекции вы неправомерно заплатили суммы налога и финансовых санкций, вы не сможете взыскать проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. В таких случаях гражданами на основании ст. ст. 15 и 16 ГК РФ могут быть предъявлены требования о возмещении убытков, вызванных в том числе необоснованным взиманием экономических (финансовых) санкций (абз. 3 п. 2 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8). Возмещение убытков предусматривает то, что вам надо будет доказать факт уплаты финансовых санкций, факт причинения убытков и причинно — следственную связь между этими событиями. И если первые два факта еще можно доказать, то определить причинно — следственную связь и подтвердить ее документально проблематично.

В связи с этим надо бы лишний раз подумать, а стоит ли затевать спор с налоговыми органами и не лучше ли сразу заплатить установленные налоги. В пользу такой точки зрения говорит судебная практика в налоговых спорах при неопределенности в вопросах налогового и гражданского права, суды решают, как правило, дело в пользу бюджета, т. е. налоговых органов.

Таблица

Закон РФ «О подоходном налоге Инструкция Госналогслужбы РФ

с физических лиц» «По применению Закона РФ

от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 «О подоходном налоге с

(ред. от 31 декабря 1997 г.) физических лиц»

от 29 июня 1995 г. N 35

(ред. от 8 декабря 1997 г.)

абз. 6 Не облагаются подо — абз. 25 Не облагаются подоход —

пп. ходным налогом заемные пп. ным налогом заемные

«я.13» средства, полученные «я.13» средства, полученные

п. 1 физическими лицами на п. 8 физическими лицами на

ст. 3 льготных условиях на льготных условиях на

строительство (приоб — строительство (приоб —

ретение) жилого дома ретение) жилого дома

или квартиры в соот — или квартиры в соот —

ветствии с законода — ветствии с законода —

тельством Российской тельством Российской

Федерации, законода — Федерации, законода —

тельством субъектов тельством субъектов

Российской Федерации Российской Федерации

и решениями органов и решениями органов

местного самоуправле — местного самоуправле —

ния. ния. С суммы заемных

средств, получаемых фи —

зическими лицами на

льготных условиях на

строительство (приобре —

тение) жилого дома или

квартиры в ином поряд —

ке, не установленном

законодательством

Российской Федерации,

законодательством

субъектов Российской

Федерации и решениям

органов местного само —

управления, произво —

дится исчисление подле —

жащей налогообложению

материальной выгоды.

Действие настоящего

подпункта распростра —

няется и на суммы

заемных средств, полу —

ченных физическими ли —

цами от иностранных

юридических лиц, нахо —

дящихся за пределами

Российской Федерации.

пп.»в» Совокупный доход, азб. 23 Не производится умень —

п. 6 полученный физическими пп.»в» шение совокупного дохо —

ст. 3 лицами в налогообла — п. 14 да при приобретении

гаемый период, умень — физическими лицами в

шается на суммы, на — собственность названных

правленные физическими объектов при заключении

лицами, являющимися договоров мены.

застройщиками либо

покупателями, по их абз. 6 При определении сумм,

письменным заявлениям, пп. «в» подлежащих исключению

представляемым указан — п. 14 из облагаемого сово —

ными лицами в бухгал — купного дохода в связи

терию предприятия по со строительством или

месту основной работы покупкой жилого дома

либо в налоговый орган или квартиры, или дачи,

по месту постоянного или садового домика,

жительства, на новое следует иметь в виду,

строительство либо что к ним относятся

приобретение жилого также и расходы, не —

дома, или квартиры, посредственно связанные

или дачи, или садового с выполнением

домика на территории строительных работ по

Российской Федерации, возведению дома, вклю —

в пределах пятитыся — чая расходы по изготов —

чекратного размера лению проектно — смет —

установленного законом ной документации, рас —

минимального размера ходы на проводку и под —

оплаты труда, учиты — ключение сетей водосна —

ваемого за трехлетний бжения, канализации,

период, а также суммы, отопления, электро — и

направленные на пога — газо — снабжения внутри

шение кредитов и про — объекта, затраты на

центов по ним, полу — приобретение облицовоч —

ченных физическими ной плитки, паркета,

лицами в банках и краски, обоев, газового

других кредитных орга — оборудования, других

низациях на эти цели. стройматериалов,

Эти суммы не могут используемых в

превышать размер сово — строительстве, либо

купного дохода физи — стоимость приобретен —

ческих лиц за указан — ного объекта, указанная

ный период. Данное в договоре купли — про —

положение не приме — дажи. В случае если в

няется в случаях, договоре купли — прода —

когда оплата указанных жи отсутствует нотари —

расходов за физических ально удостоверенная

лиц производится запись, подтверждающая

предприятиями, учреж — факт получения денежных

дениями и организа — средств продавцом, то

циями за счет своих к такому договору

средств. Предоставле — купли — продажи назван —

ние такого вычета фи — ных объектов должны

зическим лицам повтор — быть приложены докумен —

но не допускается. ты, подтверждающие оп —

Сведения о предостав — лату приобретенного

лении такого вычета объекта (расписки про —

сообщаются предприя — давцов, удостоверяющие

тиями и иным работо — передачу им покупателем

дателями до 1 марта денежных средств, при —

года, следующего за ходные ордера предприя —

отчетным, в налоговый тий, учреждений, орга —

орган по месту их низаций и иные докумен —

нахождения. ты).

——————————————————————