Д. Потяркин, главный юрисконсульт Управления жилищной политики Комитета муниципального жилья г. Москвы.
Статья 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Жилые помещения (квартиры и комнаты) прямо не названы в Гражданском кодексе как вид недвижимого имущества. Они признаны таковым Законом РФ от 22 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики».
Согласно ст. 164 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в дальнейшем — Закон).
Нельзя сказать, что ст. 131 ГК определяет порядок регистрации — он, скорее, описан в названном Законе. Но, бесспорно, в данной статье ГК перечислены случаи регистрации: во-первых, вещных прав; во-вторых, их ограничений и, в-третьих, возникновения, перехода и прекращения вещных прав. При этом прямое отношение к сделкам имеют последние два.
Остановимся несколько подробнее на третьем случае проведения регистрации. Возникновение, переход и прекращение прав в имущественном обороте могут иметь место путем заключения сделок. Регистрация здесь означает, что за этими процессами «скрывается» замена владельцев этих прав или изменение в самом объекте (например, его уничтожение, что ведет к прекращению вещного права у владельца).
При сравнении положений ст. 131 ГК и ст. 4 Закона, дублирующей случаи обязательной государственной регистрации, обращает внимание отсутствие в Законе прямого указания на необходимость регистрации возникновения, перехода и прекращения прав. Вместо этого говорится о регистрации сделок в соответствии с ГК, что можно объяснить так: все три состояния могут иметь место в одной сделке, но по отношению к разным лицам (возникновение — для приобретателя имущества, прекращение — для его продавца).
Остается открытым вопрос, как быть с переходом прав. Его невозможно зарегистрировать как длящийся процесс — он составляет предмет самой сделки. Если же за основу брать результат перехода, то получим или возникновение, или прекращение права.
В то же время, если исходить из буквального содержания ст. 551 ГК («Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость»), можно прийти к обратному утверждению — регистрация сделки и регистрация возникновения, прекращения и перехода права не могут рассматриваться как равнозначные понятия. Если бы был установлен знак равенства между регистрацией сделки и регистрацией возникновения, прекращения и перехода права, то «выдергивание» одного элемента (например, «перехода») разрушает всю эту систему по смыслу ст. 551 ГК. Напомним, она устанавливает необходимость проведения государственной регистрации «перехода права собственности» на недвижимость, что, по мнению ряда ученых и практиков, не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора купли — продажи. Эта точка зрения изложена и в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости».
Переход права можно рассматривать с двух позиций: юридической и фактической. По общему правилу, фактическая передача вещи на основании договора влечет возникновение права собственности на данную вещь у ее приобретателя (п. 1 ст. 223, ст. 224 ГК). Статья же 551 ГК увязывает переход права не с фактической передачей, а, наоборот, с государственной регистрацией этого перехода (т. е. берется юридическая позиция).
Игнорирование проблемы регистрации перехода права путем ее отнесения к так называемым «процедурным» вопросам представляется неверным. Подобный подход не оказывает реальной помощи практическим работникам. Не вносит ясности и встречающееся в юридической литературе отрицание факта, что вместе с регистрацией сделки совершается и одновременная регистрация перехода права, которая происходит, кстати, на основании самой сделки.
Понятие «перехода права», беря свое начало из договора, состоит из двух последовательных действий — прекращения права у одного субъекта и возникновения его у другого. И все это происходит на основании, как правило, договора. Между тем практика работы Московской областной регистрационной палаты свидетельствует о том, что при купле — продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия: регистрация сделки и регистрация перехода права собственности. Это объясняется тем, что после регистрации договора и до фактической передачи вещи (подписания акта) проходит определенное время, необходимое для совершения сторонами договора своих обязанностей, в частности, по оплате данного имущества.
Указанные причудливые особенности служат одним из свидетельств того, что в российском законодательстве соединены две системы регистрации: во-первых, документов (сделок), во-вторых, прав. В этой связи возникает вопрос о соотношении регистрации сделок с недвижимостью и регистрации прав на нее (в том числе возникновения, прекращения и перехода).
Такая ситуация нивелирует значение регистрации сделок, так как документ, выражающий суть сделки, обязательно присутствует при регистрации прав. Можно сделать вывод — на первое место выдвинулась регистрация вещных прав. Из этого следует исходить при рассмотрении вопроса о том, что надо регистрировать.
Если внимательно изучить Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», станет очевидным, что в реестре содержится описание объекта и, что самое главное, записи о вещных правах и записи об ограничениях (обременениях) такого права на данный объект. Структура форм реестра допускает договоры лишь как основание для внесения записей о возникновении и прекращении права собственности или иного вещного права, а также их обременении. Утвержденная указанным постановлением форма записи о сделке (приложение N 6 к Правилам ведения Единого реестра) в контексте приоритета регистрации вещных прав ориентирована на фиксирование факта обременения права.
Обратимся к ограничениям (обременениям) вещного права. Закон определяет их как наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, стесняющих правообладателя при осуществлении вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Значит, речь идет о существующем факте (наличии) ограничений, которые были вызваны некоторыми условиями. Законодатель одновременно указывает на договоры аренды, доверительного управления и ряд других обязательств, как на примеры данных условий.
В этой связи необходимо отметить некорректность законодательного определения ограничений прав. Ведь договор, как наиболее распространенное основание возникновения частно — правового обязательства, с трудом может быть охарактеризован как условие или запрещение, установленное законом или уполномоченным органом. Договор, наравне с законом, следует признать самостоятельным основанием для введения запрещений, стесняющих обладателя вещных прав.
По мнению дореволюционного российского цивилиста Г. Ф. Шершеневича, ограничения права собственности состоят или в обязанности собственника чего-либо не делать из того, что он мог бы по содержанию права собственности делать, или в обязанности что-либо терпеть со стороны других, чего он, по содержанию права собственности, мог бы не допускать.
Приведенное определение носит такой общий характер, что большинство сделок с недвижимостью, оформляющих предоставление имущества во владение и (или) пользование, может быть квалифицировано как ограничение права собственности. Думается, нужно согласиться с мнением о целесообразности закрепления в Законе необходимости обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав только вещно — правовых ограничений.
Замечу, что договор социального найма не влечет возникновения и прекращения вещных прав — этому препятствует наличие личных обязанностей сторон договора. Ответ же на вопрос, насколько последствия, возникающие при заключении такого договора, могут быть признаны обременением, уже не представляется столь однозначным. Видимо, проблему признания подобного договора вещно — правовым обременением следует решать с учетом правовой природы прав нанимателя на занимаемое жилое помещение.
Несмотря на очевидный бессрочный характер договора социального найма жилого помещения, приходится отметить, что ни в одном из основных законодательных актов в жилищной сфере на это нет прямых указаний (ст. 672 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»).
Не последнее значение имеет и тот объем прав, которым обладает наниматель. Например, в Типовом договоре найма, утвержденном Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г., нашли в концентрированном виде отражение те права, которыми наделен наниматель. Правительством г. Москвы также утверждены два типовых варианта договора — социального и коммерческого найма (постановление правительства Москвы от 21 января 1997 г.). Среди наиболее обременительных для собственника жилого помещения прав нанимателя можно указать на следующие: право на вселение практически любых лиц, обмен, сдачу в поднаем, приватизацию. Право на вселение, в частности родственников нанимателя, вне зависимости от срока проживания и от нормы жилой площади на одного человека предусмотрено в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области, утвержденных постановлением правительств Москвы и Московской области от 30 марта 1999 г.
К иным лицам, которым наниматель может предоставить часть своего жилого помещения вне зависимости от нормы площади и срока проживания, относятся, например, и вынужденные переселенцы (подп. 1 п. 1 ст. 6 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. «О вынужденных переселенцах»; определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 9 июня 1998 г.). Случаи, когда наймодатель вправе изменить договор найма жилого помещения без согласия нанимателя, весьма ограниченны (см., например, ст. ст. 90 — 100 ЖК РСФСР).
Итак, права, предоставляемые нанимателю по договору социального найма жилого помещения, содержат большее или меньшее ограничение права собственности в интересах нанимателя и граждан, проживающих совместно с ним.
Проблема в том, что для принятия решения о регистрации такого обременения, вызванного договором социального найма, необходимо правовое основание.
В Гражданском и Жилищном кодексах прямо не указано, что договор социального найма подлежит обязательной государственной регистрации. Существуют попытки ввести в г. Москве регистрацию другого вида найма — коммерческого (не уточнен, правда, вид регистрации), согласно п. 19 Положения, утвержденного постановлением правительства Москвы от 21 января 1997 г. Если вести речь о государственной регистрации, то законность такого решения вызывает сомнения в силу того, что любая регистрация или учет могут производиться лишь в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Однако, исходя из того, что среди видов вещных прав, подлежащих регистрации, значится «право постоянного пользования» (п. 1 ст. 131 ГК РФ), можно предположить, что в качестве основания для регистрации данного права вполне допустим и договор социального найма. Такой подход оправдан, если права, вытекающие из договора найма жилого помещения, квалифицировать как вещные.
Если же исходить из того, что права нанимателя жилого помещения по своей сути обязательственные и являются обременением для собственника этого жилого помещения, то целесообразно было бы наряду с регистрацией ограничения дополнительно вносить и соответствующую запись о сделке в соответствии с приложением N 6 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Все изложенное свидетельствует о необходимости проведения границы между вещными правами и их регистрацией, с одной стороны, и обременениями с последующей их регистрацией, — с другой.
