Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома

(Фогель В. А.) («Юрист», N 12, 2002) Текст документа

ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

В. А. ФОГЕЛЬ

Фогель В. А., магистр частного права.

Строение многоквартирных домов предопределяет сложную систему отношений собственности. Поскольку объектом прав в многоквартирных домах могут выступать не только жилые помещения, но и другие объекты, то можно выделить два уровня отношений собственности. Во-первых, отношения собственности, складывающиеся по поводу принадлежности жилых помещений и, во-вторых, отношения собственности по поводу объектов общего пользования. Применительно ко второй группе объектов действующее гражданское законодательство устанавливает право общей долевой собственности, участниками которой являются собственники жилых помещений. Отечественный законодатель избрал традиционную для многих правопорядков конструкцию. Между тем нельзя не отметить, что первоначально Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» устанавливал возможность использования в отношении общего имущества конструкции совместной собственности. В литературе справедливо указывалось на недостатки такого подхода: «Поскольку совместная собственность характеризуется незаменимостью ее участников, какие-либо отчуждения были бы весьма затруднительны, т. к. необходимо было бы вначале определить долю на объект общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью мест общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями» <*>. Ввиду этого представляется, что конструкция права общей долевой собственности более приемлема с практической точки зрения. ——————————— <*> Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 28.

Одной из особенностей правового режима общего имущества многоквартирного дома является основание возникновения права общей долевой собственности. Общая собственность на объекты общего пользования возникает непосредственно в силу закона. «Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение, у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т. е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, он одновременно вступает в отношения общей собственности» <*>. ——————————— <*> Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М: Статут, 2000. С. 23.

При тщательном анализе положений нормативных актов, регулирующих отношения собственности в многоквартирных домах, нельзя не обратить внимания на то, что они указывают различный перечень объектов, относящихся к общему имуществу жильцов. Согласно ст. 8 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в общей собственности находятся: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование, придомовые территории. Статья 290 ГК РФ также указывает на несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование. Еще более подробно перечисляет объекты, которые находятся в общей собственности жильцов, ст. 7 Закона РФ «О товариществах собственников жилья». Следует отметить, что ни в одном из приведенных актов перечни объектов не являются исчерпывающими. Однако законодатель дает основания для того, чтобы можно было сформулировать принцип. По смыслу ст. 7 Закона РФ «О товариществах собственников жилья» имущество может быть отнесено к общему только в случае, если оно предназначено для обслуживания интересов более одного домовладельца. Вместе с тем характер такого обслуживания может быть различен. Так, в составе общего имущества можно выделить объекты, предназначенные, используемые для эксплуатации многоквартирного дома, и объекты, предназначенные для удовлетворения иных потребностей жильцов (общие гаражи, подвалы). Данное обстоятельство имеет важное значение при рассмотрении вопроса об осуществлении принадлежащих жильцам прав. Как и любое другое имущество, общие объекты многоквартирного дома требуют постоянного за собой ухода. В связи с этим закон предусмотрел три способа управления: непосредственное управление домовладельцами (этот способ может быть выбран только тогда, когда число домовладельцев не превышает четырех), передача функций по управлению уполномоченной государством или муниципальным образованием службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги и, наконец, осуществление домовладельцами управления посредством создаваемого товарищества сособственников жилья (ст. 20). Действующее законодательство большее внимание уделяет правовой регламентации отношений, складывающихся при управлении многоквартирным домом через создаваемое товарищество собственников жилья. Относительно же первых двух способов нормы немногочисленны, однако имеющие место пробелы в правовом регулировании во многом могут быть устранены толкованием существующих норм. Первый способ предусматривает непосредственное управление общим имуществом жильцами. Особое значение в силу этого приобретает институт общей долевой собственности, нормы которого предопределяют взаимоотношения домовладельцев. Учитывая отмеченное ранее различие объектов, составляющих общее имущество, можно утверждать о существенном различии в осуществлении права общей долевой собственности применительно к ним. В свою очередь, осуществление права общей долевой собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома существенным образом отличается от осуществления права общей долевой собственности, возникающей в других случаях. Это отличие настолько значительно, что позволяет говорить о самостоятельном виде права общей долевой собственности. Большую часть общего имущества составляют объекты, предназначенные для эксплуатации многоквартирного дома (лифты, коридоры, лестницы). Главная отличительная черта осуществления права общей долевой собственности на объекты данной группы заключается в том, что п. 2 ст. 247 ГК РФ, предоставляющий участнику права общей долевой собственности возможность потребовать предоставления во владение и пользование части общего имущества, не может быть применен. Это вполне понятно, поскольку применение данной нормы на практике привело бы к запрету для остальных собственников жилья пользоваться, например, мусоропроводом, лифтом. Число примеров легко можно увеличить. Таким образом, каждый независимо от размера принадлежащей ему доли вправе пользоваться всем общим имуществом, предназначенным для эксплуатации многоквартирного дома. Данное обстоятельство также предопределяет невозможность выдела части имущества общего пользования. Кроме того, ст. 290 ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Отсюда можно сделать вывод о том, что формулировка этой нормы закона не только исключает возможность отдельного распоряжения долей, но и подчеркивает отсутствие у сособственников права преимущественной покупки. В связи с указанными особенностями в значительной мере утрачивается самостоятельное значение, ценность доли в праве собственности на общие объекты. В литературе отмечалось, что такая конструкция закрепляет иной правовой режим доли, схожий с режимом, который имеют составные части объекта <*>. ——————————— <*> Так, К. И. Скловский, анализируя ст. 290 ГК РФ, указывает на нее как на легальный способ закрепления за правами общей собственности, возникающими в силу собственности на помещения в едином объекте недвижимости, режима составной части недвижимости, поскольку вытекающие из нее права не имеют самостоятельного юридического бытия. См: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. С. 178. Крашенинников П. В., анализируя режим доли в праве собственности на объекты общего пользования, пишет: «Доля не может существовать самостоятельно, она составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения». См: Право собственности на жилые помещения. М.: Изд-во «Статут», 2000. С. 25.

Тем не менее нельзя не указать на имеющие место различия в правовом режиме. Правовой режим составных частей объекта, в части предписаний, устанавливающих их правовую судьбу в случае совершения сделки с обслуживаемым ими объектом, определен диспозитивными нормами, а следовательно, стороны своим соглашением вправе изменить его. В то же время правовой режим доли в аналогичной ситуации определен императивно. Кроме того, доля в праве собственности не может быть признана частью объекта в силу того, что она лишена материальности, не является вещью. Помимо объектов, используемых при эксплуатации многоквартирного дома, в составе общего имущества можно выделить объекты, связанные с обслуживанием иных потребностей граждан (гаражи, подвалы). В целом осуществлению права общей долевой собственности в отношении этой группы объектов присущи указанные выше особенности, за исключением одной: предназначение соответствующей группы объектов предполагает возможность нахождения их во владении и пользовании отдельных жильцов. Между тем думается, что и в этой ситуации механизм компенсации, предусмотренный п. 2 ст. 247 ГК РФ, не может быть использован. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме не имеет безусловного права требования предоставления соответствующего имущества. Рассмотренные нами особенности относятся к осуществлению правомочий в отношении доли, принадлежащей сособственнику. Не менее интересные особенности обнаруживаются при анализе правовой регламентации осуществления правомочий сособственниками в отношении всего общего имущества. Главным при этом является способ согласования действий при определении порядка владения, пользования и распоряжения. Поскольку общее имущество многоквартирного дома неоднородно, то порядок пользования будет различаться. Если речь идет об объектах, предназначенных для эксплуатации дома, порядок пользования заключается в установлении графика пользования соответствующими объектами. Применительно же к объектам, связанным с обслуживанием потребностей жильцов (гаражи, подвалы), порядок пользования может заключаться как в установлении графика, так и в закреплении их за отдельными домовладельцами. В законодательстве отсутствует специальная норма, регламентирующая отношения сособственников в случае возникновения разногласий относительно установления порядка пользования общим имуществом. В связи с этим не исключается возможность применения п. 1 ст. 247 ГК РФ, в силу которого владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при отсутствии согласия — в порядке, устанавливаемом судом <*>. ——————————— <*> Крашенинников П. В. Указ. соч. С. 24.

Иначе обстоит дело с правомочием распоряжения. Закон РФ «О товариществах собственников жилья» содержит нормы, непосредственно касающиеся вопросов, связанных с его осуществлением. По смыслу статьи 8 общее имущество многоквартирного дома не может быть объектом сделок, имеющих своей целью переход права собственности. Вместе с тем согласно п. 4 той же статьи домовладельцы по решению, принятому большинством голосов, вправе передать объекты общего имущества в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. Нам представляется, что существующая правовая регламентация отношений между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме едва ли может быть признана удовлетворительной. Так, предусмотренная законодательством возможность обращения в суд в случае недостижения всеми жильцами согласия относительно порядка владения и пользования общим имуществом способна парализовать судебную систему. Нетрудно себе представить количество таких исков. Помимо того, не может не вызывать недоумения подход законодателя, установившего, что для определения порядка владения и пользования данным имуществом необходимо единогласие жильцов, а для распоряжения — лишь согласие большинства. Приемлемой видится конструкция, в соответствии с которой порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома должен устанавливаться домовладельцами по большинству голосов. Возможность использования принципа большинства в данном случае можно обосновать тем, что правомочия, принадлежащие сособственнику, имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях возникновения права общей долевой собственности, во-первых, в силу специфики назначения объекта, а во-вторых, большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав. Иное решение вопроса практически невозможно, т. к. принцип единогласия не предоставляет никакого выхода для возможного его отсутствия. Наличие сложной системы отношений собственности в многоквартирном доме создает определенные трудности при распределении бремени содержания имущества. Так, например, несомненно, стены, потолок квартиры представляют несущие конструкции дома и должны включаться в состав общего имущества, что влечет распределение бремени содержания между всеми домовладельцами. Вместе с тем нередки случаи, когда жильцы самостоятельно производят их косметический ремонт. Очевидно, несправедливо распределять такие расходы между всеми собственниками жилых помещений, поскольку незначительные ухудшения стен, потолков не затрагивают интересов других домовладельцев. Тем не менее, когда необходим капитальный ремонт соответствующих объектов, в целях дальнейшей безопасной эксплуатации многоквартирного дома следует исходить из того, что стены и потолок находятся в составе общего имущества, т. к. предназначены обслуживать более одной квартиры, а бремя ремонта нужно распределять между всеми домовладельцами. Нельзя не согласиться с тем, что «решать подобные проблемы необходимо в зависимости от конкретных обстоятельств, основываясь в каждом конкретном случае на требованиях добросовестности, разумности и справедливости» <*>. ——————————— <*> Дроздов И. А. Кондоминиумы в современной России // Известия вузов. Правоведение. 1998. N 4. С. 146.

Второй способ управления предполагает заключение договора между домовладельцами и службой заказчика. Закон не определяет правовой природы договора. В литературе высказывалось мнение, что данный договор можно рассматривать как договор доверительного управления <*>. ——————————— <*> Дроздов И. А. Кондоминиумы в современной России // Известия вузов. Правоведение. 1998. N 4. С. 146.

Думается, что указанное мнение едва ли можно признать правильным, поскольку второй способ управления общим имуществом многоквартирного дома не отвечает сумме признаков договора о доверительном управлении. Передавая имущество в доверительное управление, собственник наделяет доверительного управляющего правами от своего имени осуществлять правомочия собственника (ст. 1020 ГК РФ). Вместе с тем сам собственник по смыслу закона, пока действует договор доверительного управления имуществом, не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению <*>. В нашем случае мы видим совершенно иную ситуацию. Заключая договор со службой заказчика о передаче функций по управлению общим имуществом, домовладельцы по-прежнему продолжают осуществлять принадлежащие им правомочия. Они владеют, пользуются и в определенных пределах распоряжаются своим имуществом. Помимо этого, действия службы заказчика не связаны с использованием имущества домовладельцев, направленным на извлечение из этого имущества выгоды. Между тем доверительное управление всегда соединено с таким действием <**>. ——————————— <*> Об этом подробнее см.: Дозорцев В. А. Доверительное управление имуществом // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 527 — 550. <**> Гражданское право. Часть 2: Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М.: Проспект, 1997. С. 587.

В зависимости от того, как стороны определят предмет своего соглашения: будет ли в качестве такового выступать непосредственно работа либо действия по заключению службой заказчика договоров с другими организациями на проведение соответствующих работ, указанное соглашение можно рассматривать в качестве либо договора подряда, либо договора агентирования. Наконец, управление общим имуществом многоквартирного дома может осуществляться товариществом собственников жилья, создаваемым домовладельцами. Действующее законодательство о товариществах собственников жилья в предмет своего регулирования включает отношения собственности в жилищной сфере и отношения, связанные с организацией деятельности подобных образований. Оставляя за рамками настоящей работы вопросы, связанные с организацией деятельности товариществ, в том числе вопрос о том, к какой организационно-правовой форме оно относится <*>, обратим внимание на первую часть предмета правового регулирования. ——————————— <*> Представляется обоснованной позиция, в соответствии с которой товарищество является самостоятельной организационно-правовой формой. Крашенинников П. В. Указ. соч. С. 111.

По смыслу ст. 24 Закона «О товариществах собственников жилья» целью создания товарищества является достижение согласования при реализации принадлежащих домовладельцам прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Иными словами, учреждение товарищества является одним из способов достижения общей воли домовладельцев, воли, необходимой для осуществления принадлежащих им правомочий. Это влечет ряд важных правовых последствий. Важнейшим последствием выбора управления общим имуществом посредством организации товарищества является возможность изменения принципа единогласия при осуществлении правомочий владения и пользования. Достижение согласия на общем собрании вовсе не предполагает необходимости учета мнения каждого домовладельца, достаточным будет мнение большинства. По общему правилу товарищество не является субъектом права собственности на помещения и объекты общего пользования многоквартирного дома. Следовательно, создание товарищества не влечет ломки сложившихся отношений собственности. Вместе с тем в ряде случаев закон допускает возможность передачи принадлежащих жильцам объектов в индивидуальную собственность товарищества, тем самым допуская возможность изменения его правового режима. Другим немаловажным фактором создания товариществ является возможность расширения сферы деятельности домовладельцев. Это достигается благодаря предоставлению прав по организации собственного домоуправления для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, которое пользуется правами жилищно-эксплуатационных организаций, по получению в бессрочное пользование земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек. Также предусматривается финансовое обеспечение реализации прав товариществ в виде дотаций, предоставляемых государственными и муниципальными органами (ст. 19). Несмотря на возможности финансового обеспечения деятельности товариществ, с собственников жилья не снимается бремя по содержанию и ремонту принадлежащего им имущества. Размеры таких платежей в случае создания товарищества устанавливаются общим собранием на основании принятого им решения. Вместе два этих обстоятельства послужили основанием для формирования представления о том, что за вступлением в товарищество может последовать возложение на всех без исключения домовладельцев обязанностей по уплате значительных взносов. Защиту своих интересов жильцы видели в том, чтобы не вступать в члены товарищества. Как следствие — последовало обращение в Конституционный Суд о признании неконституционными положений Закона, устанавливающих порядок образования товарищества. Положительное решение по данному делу породило немало вопросов практического свойства. В литературе справедливо отмечают, что в настоящее время товариществам не может быть гарантирована стабильность существования, поскольку в свете принятого решения особое значение приобретают личные взаимоотношения между домовладельцами <*>. При этом в меньшей степени учитывается специфика объединения жильцов, механизмом которого является прежде всего сам многоквартирный дом, вследствие чего волеизъявление для такого объединения имеет менее важное значение. Возникают также вопросы о том, как будут участвовать в управлении общим имуществом многоквартирного дома жильцы, не вступившие в товарищество, каков порядок взаимоотношений между товариществом и прочими домовладельцами. Учитывая при этом, что многоквартирный дом представляет единое строение и выбранный способ управления должен по смыслу закона распространяться на весь жилой дом. ——————————— <*> Дроздов И. А. Указ. соч. С. 152.

Важным последствием решения Конституционного Суда для жильцов следует признать изменение порядка определения размеров взносов домовладельцев для содержания и эксплуатации многоквартирного дома. Размер необходимых расходов должен производиться в порядке достижения общего согласия жильцов, а споры по данным вопросам разрешаться в судебном порядке <*>. Однако, поскольку общего согласия едва ли можно будет достичь, несложно представить, какие проблемы возникнут у судей в России. ——————————— <*> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 15. Ст. 1794.

Думается, что в сложившейся ситуации эффективное управление общим имуществом может осуществляться лишь путем использования первых двух способов. Вряд ли целесообразно сохранение в законе условия, ограничивающего количество домовладельцев (не более четырех), использующих первый способ. Порядок взаимоотношений таких жильцов желательно определять в специальном соглашении. Нельзя не согласиться с тем, что «в силу юридического несовершенства Федерального закона «О товариществах собственников жилья» не произошло надлежащего упорядочивания отношений» <*>. Очевидно, что в целях создания условий, способствующих надлежащему содержанию жилищного фонда и удовлетворению гражданами своих жилищно-бытовых потребностей, необходимо вновь с учетом полученного опыта более серьезно подойти к этой проблеме. ——————————— <*> Крашенинников П. В. Указ. соч. С. 122.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *