Жилищно-коммунальное хозяйство, риелторская деятельность: квартплата - система налогообложения в соответствии со структурой

(Авдеев В. В.)

("Налоги" (газета), 2013, N 14)

Текст документа

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО, РИЕЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ:

КВАРТПЛАТА - СИСТЕМА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

В СООТВЕТСТВИИ СО СТРУКТУРОЙ

В. В. АВДЕЕВ

Ведя речь о квартплате в повседневной жизни, многие из нас, как правило, имеют в виду платежи, которые необходимо уплачивать по квитанциям, предоставляемым обслуживающими организациями, - платежи за содержание и ремонт жилья, коммунальные и прочие платежи.

В статье мы расскажем о структуре квартплаты, а также рассмотрим систему налогообложения таких платежей организациями ЖКХ.

Прежде всего скажем о том, что законодатель определяет понятия "плата за пользование жилым помещением" и "квартирная плата" как тождественные, на что указано в Постановлении ФАС Московского округа от 12.01.2006, 28.12.2005 по делу N КА-А40/13268-05. Таким образом, плата за пользование жилым помещением включает в себя оплату услуг по содержанию и ремонту жилого фонда, плату за капитальный ремонт жилого фонда, за наем жилья (для нанимателей), а также отдельно оплачиваются коммунальные услуги.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2004 г. N 16419/03.

Жилищным законодательством Российской Федерации установлена обязанность граждан и организаций по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Причем такая обязанность, в соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), возникает как у нанимателей и собственников жилых помещений, членов жилищных кооперативов, арендаторов жилых помещений, так и у лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Для нанимателей и собственников жилых помещений структура платы различна. Если плата для нанимателей, согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ, состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем), за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, то собственники вносят только плату за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги. Такой составляющей, как плата за наем, у собственников жилых помещений нет.

Рассмотрим отдельно каждую из составляющих квартплаты.

Плата за наем жилого помещения

Рассматривать подробно правовые основы найма жилого помещения мы не будем, отметим лишь, что наем жилья регулируется как гражданским, так и жилищным законодательством и нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения, что следует из ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Если в соответствии с законом установлен максимальный размер такой платы, то плата, установленная договором, этот размер превышать не должна.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой площади жилого помещения (п. 2 ст. 156 ЖК РФ), устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (п. 3 ст. 156 ЖК РФ).

Плата за жилье, предоставленное по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (плата за наем), вносится наймодателю этого жилья.

Наниматели жилых помещений, помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения (п. 3 ст. 155 ЖК РФ).

Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, для управления которым выбрана управляющая организация, плату за наем вносят этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в порядке, согласованном с управляющей организацией (п. 4 ст. 155 ЖК РФ).

В Постановлении ФАС Поволжского округа от 10 марта 2010 г. по делу N А12-13089/2009 сказано, что по смыслу этой нормы разница в плате, вносимой нанимателем, и в плате, подлежащей перечислению наймодателем управляющей компании, обусловлена размерами плат, установленными в договоре социального найма и договоре управления. Поскольку начисление и сбор платежей с населения за пользование жилыми помещениями являются прямой обязанностью управляющей компании, которая располагает достаточными средствами для необходимого сбора платежей с нанимателей, муниципальный орган не должен нести ответственность за недостаточно эффективную работу управляющей компании с потребителями услуг и не должен погашать задолженность нанимателей по внесению платы за жилое помещение в силу ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.

Если наймодатель - государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому жилищный фонд передан на праве хозяйственного ведения, то полученная плата за наем, согласно п. 2 ст. 299 ГК РФ, поступает в хозяйственное ведение такого предприятия.

Не следует забывать о том, что право хозяйственного ведения должно быть зарегистрировано, в противном случае унитарное предприятие не будет иметь права на получение платы за наем жилых помещений, вносимой нанимателями, что следует из Постановления ФАС Дальневосточного округа от 3 августа 2009 г. по делу N Ф03-3479/2009. В этом же Постановлении указано на то, что п. 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает специальное правило о моменте возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, связывая возникновение этих прав с моментом их регистрации. Поскольку в силу ст. 131 ГК РФ право хозяйственного ведения на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, то, исходя из положений п. 2 ст. 8 ГК РФ, моментом возникновения такого права на объект недвижимости следует считать дату его государственной регистрации.

Кроме того, согласно ст. 41 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее - БК РФ) доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, являются доходами местного бюджета и не могут быть отнесены к доходам предприятия, в том числе муниципального.

Если право хозяйственного ведения на жилой фонд будет в надлежащем порядке зарегистрировано и унитарное предприятие будет наделено собственником жилого фонда полномочиями наймодателя, то полученную плату за наем необходимо отражать в составе доходов предприятия, которые подлежат налогообложению.

То есть плата за наем не признается целевым финансированием, что подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 23 октября 2008 г. по делу N А17-294/2008. Суд пришел к выводу, что средства, полученные муниципальным предприятием в качестве платы за наем, не являются средствами целевого финансирования, а являются его доходом.

Объектом налогообложения по налогу на прибыль согласно ст. 247 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признается прибыль, полученная налогоплательщиком, т. е. полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с гл. 25 НК РФ.

К доходам относятся в том числе доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

При определении налоговой базы не учитываются доходы налогоплательщика в виде имущества, полученного в рамках целевого финансирования, а также целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров и подакцизного минерального сырья), что следует из пп. 14 п. 1 и п. 2 ст. 251 НК РФ. К ним относятся целевые поступления из бюджета бюджетополучателям и целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению.

Организация, созданная органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления для осуществления управленческих, социально-культурных, научно-технических или иных функций некоммерческого характера, деятельность которой финансируется из соответствующего бюджета или бюджета государственного внебюджетного фонда на основе сметы доходов и расходов, является бюджетным учреждением (ст. 161 БК РФ).

Как установил суд, муниципальное предприятие является коммерческой организацией, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права. Создано муниципальное предприятие в целях удовлетворения общественных потребностей в результате его деятельности и для получения прибыли. Суд также установил, что, являясь наймодателем, муниципальное предприятие предоставляло нанимателям жилые помещения за плату по договорам социального найма.

Суд пришел к выводу, что денежные средства, поступающие от нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, не могут быть отнесены к целевым поступлениям, поскольку данные средства в бюджет муниципальным предприятием не передавались и из бюджета не поступали, а были получены от населения и учитывались полностью на счетах муниципального предприятия и оставались в его распоряжении. Таким образом, суд пришел к выводу, что средства, полученные муниципальным предприятием в качестве платы за наем, не являются средствами целевого финансирования.

В отношении вопроса обложения платы за наем жилых помещений налогом на добавленную стоимость обратим внимание на Постановление Пленума ВАС РФ от 5 октября 2007 г. N 57 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов". Как сказано в Постановлении, в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

На основании толкования во взаимосвязи пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ и положений ЖК РФ можно сделать вывод о том, что освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению в пользование жилых помещений означает невозможность начисления названного налога на такой вид платежа, как плата за пользование жилым помещением (плата за наем, плата за жилое помещение), поскольку именно эта сумма представляет собой оплату услуг, названных в указанной норме.

Отметим, что наймодателем жилого помещения, входящего в состав частного жилищного фонда, может быть юридическое лицо, владеющее этим помещением на праве собственности. Из Письма Минфина России от 14 марта 2011 г. N 03-07-05/02 следует вывод, что в рамках указанной нормы пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ плата за услуги по предоставлению в пользование физическим лицам квартир и жилых домов (коттеджей) по договорам найма освобождается от обложения налогом на добавленную стоимость независимо от того, в чьей собственности находится жилое помещение, сдаваемое внаем.

Плата за коммунальные услуги

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), что определено п. 4 ст. 154 ЖК РФ.

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 (далее - Правила N 354).

Исполнителем коммунальных услуг может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги. Иными словами, исполнителями могут быть управляющая организация, ТСЖ, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

Обязанностью исполнителя в соответствии с п. 31 Правил N 354 является заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг.

Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, а поскольку договор является возмездным, исполнитель, руководствуясь п. 32 Правил N 354, вправе требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, - уплаты неустоек (штрафов, пеней).

Потребитель обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг (п. 34 Правил N 354).

Расчетный период для оплаты коммунальных услуг равен календарному месяцу (п. 37 Правил N 354), причем плата вносится ежемесячно, до 10-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата, если договором управления многоквартирным домом не установлен иной срок внесения платы за коммунальные услуги (п. 66 Правил N 354). Вносится плата за коммунальные услуги исполнителю либо действующему по его поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту (п. 63 Правил N 354).

Потребители вносят плату за коммунальные услуги в порядке, установленном ст. 155 ЖК РФ.

Рассмотрим порядок налогообложения платы за коммунальные услуги.

В соответствии с пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождается от налогообложения на территории Российской Федерации реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение.

Разъяснение о порядке применения этой нормы НК РФ содержит Письмо Минфина России от 23 декабря 2009 г. N 03-07-15/169, в котором сказано, что в соответствии с вышеуказанной нормой освобождение от обложения НДС коммунальных услуг, реализуемых управляющим компаниям, ТСЖ и другим вышеназванным налогоплательщикам организациями коммунального комплекса, НК РФ не предусмотрено.

При применении указанной нормы следует руководствоваться п. 4 ст. 154 ЖК РФ и п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (далее - Закон N 210-ФЗ). Таким образом, коммунальные услуги, указанные в п. 4 ст. 154 ЖК РФ, предоставляемые управляющими организациями, ТСЖ, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги (далее - управляющие организации и ТСЖ), освобождаются от обложения НДС при условии, если данные коммунальные услуги приобретаются ими у юридических лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Закона N 210-ФЗ.

На основании пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ суммы НДС по коммунальным услугам, предъявленные управляющим организациям и ТСЖ организациями коммунального комплекса, включаются управляющими организациями и ТСЖ в стоимость коммунальных услуг и вычету не подлежат.

То есть от обложения НДС освобождается предоставление коммунальных услуг управляющими организациями и ТСЖ по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих коммунальных услуг, в том числе с учетом НДС, у организаций коммунального комплекса.

Допустим, что договором управления обусловлено, что управляющая организация предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме коммунальные услуги. Согласно договору плата за коммунальные услуги вносится пользователями на расчетный счет управляющей организации, которая в свою очередь оплачивает приобретение коммунальных ресурсов ресурсоснабжающей организации.

Управляющие организации, применяющие общую систему налогообложения, являются плательщиками налога на прибыль организаций. В целях налогообложения прибыли, согласно подп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ, к доходам относятся, в частности, доходы от реализации товаров (работ, услуг) и внереализационные доходы. При определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные в соответствии с НК РФ налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Вопрос о порядке учета платы за коммунальные услуги, полученной управляющей организацией от собственников жилых помещений, рассматривался УФНС России по г. Москве в Письме от 11 января 2009 г. N 19-12/000120.

Если договор на предоставление коммунальных услуг заключен нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений с управляющей организацией, то плата, поступившая за предоставленные коммунальные услуги, учитывается управляющей организацией в качестве выручки для целей налогообложения прибыли.

В Письме Минфина России от 27 октября 2011 г. N 03-03-06/1/692 также сказано, что суммы платежей за коммунальные услуги, поступающие от собственников помещений в многоквартирных домах управляющей организации в рамках договора управления многоквартирными домами, учитываются в целях налогообложения прибыли, поскольку не указаны в ст. 251 НК РФ в качестве средств целевого финансирования. При этом расходы указанной организации по оплате услуг специализированных ресурсоснабжающих организаций при условии их соответствия критериям, предусмотренным ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях налогообложения.

В случае оказания услуг по управлению многоквартирным домом на условиях агентских договоров следует учитывать положения пп. 9 п. 1 ст. 251 и п. 9 ст. 270 НК РФ, согласно которым при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы (расходы) в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) поверенному (переданного комиссионером, агентом и (или) иным поверенным) в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или иному аналогичному договору, а также в счет возмещения (оплаты) затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.

Средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату коммунальных услуг, целевыми в смысле п. 2 ст. 251 НК РФ также не являются. Как сказано в Письмах Минфина России от 27 ноября 2007 г. N 03-03-07/23, от 12 февраля 2008 г. N 03-03-06/4/7, плата за горячую и холодную воду, вывоз мусора и другие подобные платежи одновременно с отражением их в доходной части ТСЖ принимаются к вычету в составе расходов, т. к. должны быть перечислены соответствующим организациям, оказывающим эти услуги, и тем самым под налогообложение не подпадают.

Вместе с тем если в соответствии с уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на товарищество либо жилищный, жилищно-строительный кооператив возложены обязанности по предоставлению коммунальных услуг и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных работ (услуг), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ (т. е. является, исходя из договорных обязательств, посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ коммунальные услуги), то обложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, т. е. только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги.

Аналогичная позиция высказана в Письме Минфина России от 26 февраля 2007 г. N 03-07-15/24. В Письме сказано, что если на ТСЖ возложены обязанности по предоставлению коммунальных услуг и ТСЖ от своего имени по поручению членов ТСЖ или от имени и за счет членов ТСЖ заключает договоры с производителями (поставщиками) коммунальных услуг, то обложение налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль организаций средств, поступающих на счета ТСЖ, осуществляется в порядке, предусмотренном для организаций, осуществляющих посредническую деятельность, т. е. в порядке, установленном п. 1 ст. 156 НК РФ и пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения

О том, что именно включает в себя содержание общего имущества в многоквартирном доме, можно узнать, обратившись к п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя в том числе проведение текущего и капитального ремонта.

Рассмотрим порядок налогообложения средств, поступающих на проведение текущего и капитального ремонта.

В соответствии с пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ от обложения НДС освобождается реализация работ (услуг) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

Таким образом, от обложения НДС освобождаются операции по реализации работ (услуг) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые управляющими организациями, ТСЖ по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

При этом работы (услуги) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, реализуемые управляющим организациям, ТСЖ организациями и предпринимателями, непосредственно выполняющими (оказывающими) данные работы (услуги), от обложения НДС не освобождены, на что обращено внимание в Письмах Минфина России от 23 декабря 2009 г. N 03-07-15/169, от 21 ноября 2011 г. N 03-07-14/112.

Также в Письме отмечено, что НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по ремонту общего имущества в доме, выполняемых (оказываемых) собственными силами управляющих организаций и ТСЖ.

Таким образом, у управляющих компаний и ТСЖ, применяющих освобождение от обложения НДС при оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, не имеется оснований для исключения сумм НДС из тарифов на данные услуги, о чем сказано в Письме Минфина России от 2 сентября 2011 г. N 03-07-14/89.

Управляющие организации, а также некоммерческие организации, такие как ТСЖ, согласно ст. 246 НК РФ, являются плательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу в порядке, установленном гл. 25 НК РФ.

На основании пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ не учитываются в целях налогообложения доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится, в частности, имущество в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Данная норма внесена в ст. 251 НК РФ Федеральным законом от 16 ноября 2011 г. N 320-ФЗ "О внесении изменений в статью 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" и действует с 1 января 2012 г.

Таким образом, с 1 января 2012 г. средства, полученные от собственников помещений на ремонт общего имущества многоквартирных домов на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, включены в перечень средств, относящихся к целевому финансированию. Следовательно, они не признаются доходом организации при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

Однако если собственники жилья выбрали в качестве способа управления непосредственное управление и заключают с организацией договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то управляющая организация учитывает доходы от соответствующего оказания услуг и (или) выполнения работ для целей налогообложения прибыли в общем порядке, о чем сказано в Письме Минфина России от 10 августа 2012 г. N 03-03-07/38. По вопросам, связанным с порядком установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, рекомендовано обращаться в Минрегион России.

При определении налоговой базы не учитываются также и целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров), что установлено п. 2 ст. 251 НК РФ. К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности, отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта общего имущества, которые производятся товариществам собственников жилья, жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу их членами.

ТСЖ является некоммерческой организацией, следовательно, оно вправе применять положения пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ. То есть средства, поступившие ТСЖ от его членов на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в целях налогообложения прибыли ТСЖ не учитываются.

Управляющие организации, в отличие от ТСЖ, это организации коммерческие, и средства на проведение капитального ремонта, поступающие от собственников помещений многоквартирного дома, управление которым осуществляет управляющая организация, должны учитываться ею в целях налогообложения прибыли организаций в общем порядке, что подтверждает Письмо Минфина России от 28 сентября 2011 г. N 03-03-07/36.

------------------------------------------------------------------

Название документа