Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом

(Миронов И. Б.) («Семейное и жилищное право», 2005, N 4)

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ КАК МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

И. Б. МИРОНОВ

Миронов И. Б., советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому уголовному арбитражному и процессуальному законодательству.

Вступивший в силу 1 марта ЖК РФ в отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР определил в качестве объектов управления многоквартирные дома, а не жилищный фонд в целом. При этом сам жилищный фонд согласно ЖК РФ представляет собой совокупность жилых помещений (статья 19), юридическое содержание которых не охватывает общее имущество многоквартирного дома, которое, в свою очередь, выступает основным объектом управления и по поводу которого собственниками помещений должны приниматься согласованные в установленном ЖК РФ порядке управленческие решения. Что же представляет собой общее имущество многоквартирного дома? В российском законодательстве закреплена традиционная для многих правопорядков юридическая конструкция многоквартирного дома, согласно которой структурно обособленные и расположенные на разных этажах такого дома части — жилые помещения и, если имеются, помещения, не являющиеся жилыми, находятся в собственности, а остальные части такого здания — несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри таких помещений, обслуживающее более одного такого помещения, иное имущество общего пользования находятся в общей долевой собственности собственников таких помещений (ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ). Между тем нельзя не отметить, что первоначально Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» устанавливал возможность использования в отношении общего имущества конструкции совместной собственности. В литературе справедливо указывалось на недостатки такого подхода: «Поскольку совместная собственность характеризуется незаменимостью ее участников, какие-либо отчуждения были бы весьма затруднительны, т. к. необходимо было бы вначале определить долю на объект общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью мест общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями» <*>. Ввиду этого конструкция права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме более приемлема с практической точки зрения. ——————————— <*> Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 28.

Такая конструкция в настоящее время окончательно закреплена частью первой статьи 36 ЖК РФ, в соответствии с которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, — общее имущество в многоквартирном доме. При этом, как видно из приведенного положения, одной из основных особенностей правового режима общего имущества в многоквартирном доме является основание возникновения права общей долевой собственности. Общая собственность на объекты общего пользования возникает непосредственно в силу закона. «Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т. е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, он одновременно вступает в отношения общей собственности» <*>. ——————————— <*> Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 23.

В отношении же собственности тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания имуществом и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. То есть собственность — это не только благо, но и бремя. Поэтому закон возлагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества, что соответственно обязывает собственников помещений в многоквартирном доме осуществлять надлежащее содержание общего имущества в таком доме (ст. 210 ГК РФ; ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Кроме того, содержание права общей долевой собственности, как и права собственности вообще, составляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, что позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в установленных законом пределах (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ) осуществлять реализацию указанных правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме должны иметь возможность наиболее эффективно обеспечивать сохранность и надлежащее содержание общего имущества такого дома, решать вопросы, касающиеся реализации вышеуказанных правомочий, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую «управление имуществом» <*>. Этот хозяйский интерес «управлять» своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. ——————————— <*> К примеру, Гражданское уложение Германии, в отличие от ГК РФ (который не выделяет из режимов владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, понятие «управление» таким имуществом), содержит специальные статьи с титулами «Совместное управление» (§ 744) и «Управление и пользование по решению большинства» (§ 745), которые регулируют отношения по поводу управления имуществом, находящимся в общей долевой собственности нескольких лиц. При этом в статье 744 подчеркивается, что управление общим имуществом относится к совместному ведению участников общей собственности на это имущество (см.: Гражданское уложение Германии. Пер. с нем. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 224).

Именно поэтому управление имуществом по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом <*>. ——————————— <*> В. П. Мозолин предлагал дополнить перечень правомочий собственника правомочием управления (См. подробнее: Мозолин В. П. Корпорации, монополии и право в США. М., 1966). Вместе с тем представляется, что согласиться с ним в этом нельзя. Управление — «собирательная» категория, состоящая из объемов экономических возможностей владения, пользования, распоряжения, реализация которых происходит через установление тех или иных порядков принятия управленческих решений и их осуществления. Иначе говоря, смысловая нагрузка термина «управление» заключается в том, что этот термин информирует об особых формах реализации собственности, а не об особом титуле собственника. Понятие «собственность», по мнению Р. Пайпс, никогда не включало в себя управление, осуществляемое самим собственником (Пайпс Р. Собственность и свобода. М., 2001. С. 303).

Однако множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ; ч. 3, 4 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Когда количество таких субъектов невелико, менее вероятна возможность возникновения непреодолимого конфликта интересов, а достижение согласия по управлению имуществом, находящимся в их общей собственности, в основном не вызывает больших сложностей и не требует установления специальной формы согласования их воли и принятия решений по такому управлению. При этом данное управление, позволяющее немногочисленному составу собственников осуществлять руководство деятельностью, направленной на сохранение, поддержание и развитие объекта управления, не всегда требует наличия какого-либо специального органа, осуществляющего такое управление. Если единоличный собственник сам, своей волей и в своем интересе реализует власть в отношении принадлежащего ему имущества, то при множественности состава собственников в отношении принадлежащего им общего имущества реализация возможностей владения, пользования, распоряжения изменяется. И если воля индивида — это его самостоятельная целеустремленность на выполнение тех или иных действий, которые выражаются в его волевых актах <*>, то в отношениях с участием множества лиц при формировании единого решения возникает «психическое множество отдельных воль, которое становится единством через множество волевых операций» <**>. В отношениях, усложненных множественностью субъектов, имеющих имущество в общей собственности, эти отношения возникают на основании решений, выражающих формирование согласованной воли. Такие решения, порядок их принятия в связи с реализацией собственниками своих полномочий по владению, пользованию, распоряжению общим имуществом должны быть упорядочены. ——————————— <*> Философский словарь. М., 1968. С. 128. <**> Суворов Н. С. О юридических лицах по римскому праву. М., 2000. С. 128.

Таким образом, процедура согласования индивидуальных воль собственников по поводу их общего имущества обусловливает необходимость установления порядка принятия ими общих решений. В данном случае формируется порядок принятия общих решений, направленный на вырабатывание «общей» воли участников как воли, «сформированной» через согласование воль участников <*>. При этом могут производиться акты согласования воль, не являющиеся соглашениями (т. е. общие решения, принимаемые большинством голосов), если их принятие допускается законом либо соглашением. ——————————— <*> Понятие «сформированная» воля применяется в целях показать, что такая воля является согласованной и понятно, что ее единство условно, поскольку она образуется как отношение по реализации отдельных индивидуальных воль субъектов — участников общей собственности.

В силу множественности субъектного состава в общей долевой собственности возникают особые процедурные механизмы реализации правомочий участников такой собственности. В. Ф. фон Зелер, один из немногих авторов, который провел комплексное исследование отношений общей собственности еще в XIX в., подчеркивал, что правомочия, вытекающие из права собственности, подвергаются существенным изменениям, если это право превращается в право общей собственности <*>. Когда на стороне собственника выступает множественный субъектный состав, их правомочия как сособственников с «внутренней» стороны изменяются — между ними как бы происходит перераспределение властных полномочий по поводу общего имущества. Сособственники вынуждены считаться с властью других собственников по поводу одного и того же имущества, что предполагает возможность «вмешательства» сособственников в имущественные сферы друг друга и ограничение их воль с учетом установленной законом или соглашением процедуры <**>. ——————————— <*> В. Ф. фон Зелер. Учение о праве общей собственности по римскому праву. Харьков, 1895. С. 10 — 11. <**> Согласованность воль субъектов по поводу имущества ведет к «взаимной утрате независимости по отношению к вещи (подчинение, готовность признать значение воли другого, отказ от самого себя)» (Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учеб.- практ. пособие. 2-е изд. М., 2000. С. 49).

Поэтому порядок реализации отношений сособственников по поводу общего имущества прежде всего требует вырабатывания общих решений. Такие общие решения, принятые единогласно или большинством голосов как акты согласования воль участников, «объективируют» сформированную ими волю. При этом для случаев принятия решений большинством голосов возникает вопрос о защите прав меньшинства и справедливости такого порядка формирования общей воли <*>. Представляется, что здесь следует различать возможность игнорирования воли сособственников, составляющих меньшинство, и нарушение прав такого меньшинства. Игнорирование воли меньшинства допустимо, поскольку лицо, приобретая, к примеру, квартиру и одновременно долю в общем имуществе многоквартирного дома, заранее косвенно с этим согласилось <**>. В этом случае сособственник согласился с ограничениями, связанными со спецификой реализации правомочий в отношении общего имущества, так как он определенным образом, указанным в законе, выразил свою волю на вступление в эти отношения. Иначе говоря, субъект права, вступая в отношения по поводу общего имущества «как меньшинство», фактом своего участия соглашается с соответствующими ограничениями собственной воли, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов. А значит, и с тем, что практически «сформированная» воля как общая воля будет волей большинства <***>. Поэтому само по себе решение, принимаемое сособственниками большинством голосов, не является нарушением прав меньшинства. Нарушением же прав меньшинства будет являться несоответствие такого решения, в том числе в части порядка его принятия, требованиям законодательства. ——————————— <*> К примеру, в римском праве проблема создания гарантий учета волеизъявлений собственников, представлявших интересы меньшинства, решалась путем дифференциации порядка совершения юридических действий, касающихся всей вещи, находящейся в общей собственности, в зависимости от значимости этих действий: если пользоваться вещью и принимать необходимые общепринятые хозяйственные меры мог самостоятельно каждый из сособственников, то принципиально важные и исключительные меры мог запретить любой сособственник (Бартошек М. Римское право: Понятия, термины, определения. М., 1989. С. 79) <**> Справедливо подчеркивает П. В. Крашенинников: «Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т. е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, он одновременно вступает в отношения общей собственности» (Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 23). Поэтому лицо, приобретая квартиру, самим приобретением права собственности на данный объект выражает согласие на вступление в связанные с объектом правоотношения по общему имуществу в многоквартирном доме. <***> В данном случае можно говорить о том, что принцип большинства как бы не опровергает общего принципа единогласия, так как на действие принципа большинства выражают согласие, тем или иным образом, все сособственники.

В пункте 1 статьи 246 и пункте 1 статьи 247 ГК РФ закреплено общее правило, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершения указанных действий, т. е. принцип большинства при решении данных вопросов не применяется. При этом размер доли в праве общей собственности на общее имущество в данном случае значения не имеет. Такое положение в некоторой степени продолжает традицию, установленную еще в римском частном праве. По мнению многих романистов, первоначально каждый из сособственников обладал полной властью над всем общим имуществом, например имуществом семьи (familia), и мог отпустить на волю общего раба <1>; только в отдельных случаях для действительности акта одного из сособственников требовалось выраженное согласие остальных участников общей собственности, например для установления сервитута, который касался не доли в праве, а имущества в целом <2>. В классическую эпоху каждый из общих собственников мог управлять вещью в целом, даже эффективно отчуждать ее и вносить в нее изменения, будучи ограничен правом воспрещения со стороны других участников, причем большинство не имело преимущества над меньшинством и запрещение одного могло пресечь любое нововведение, задуманное остальными (D.8.5.11) <3>. Подобный порядок взаимоотношений сособственников при владении, пользовании и распоряжении общей вещью приводил к определенным трудностям в имущественном обороте, поэтому многие объединения собственников, основанные на совместной собственности, распадались. В силу потребности объединения имущества для достижения экономического эффекта Юстиниан принял jus prohibendi и ввел принцип большинства, т. е. большинство совладельцев составляли те из них, которые располагали более 50% доли собственности на предмет. Однако участники общей собственности, оставшиеся в меньшинстве, чьи интересы были ущемлены решением о так сформулированном множестве, могли потребовать выдела или раздела имущества <4>. ——————————— <1> Дождев Д. В. Римское частное право: Учебник для вузов. М., 2002. С. 442. <2> Хвостов В. М. Система римского частного права: Учебник. М., 1996. С. 233 — 235; Дождев Д. В. Указ. соч. С. 441 — 442. <3> Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997. С. 313. <4> Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право: Базовый учебник / Под ред. проф. В. А. Томсинова. М., 1999. С. 220 — 221.

В первом советском Гражданском кодексе РСФСР 1922 года было установлено, что владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников. Однако законодатель допустил и исключение <*>, поскольку при недостижении согласия реализация таких правомочий могла осуществляться по большинству голосов (ст. 62) <**>. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года, отчасти под влиянием сложившейся судебной практики, законодатель изменил свою позицию, отказавшись от принципа большинства, тем самым установив необходимость согласия всех сособственников при владении, пользовании и распоряжении общим имуществом (ч. 1 ст. 117) <***>. ——————————— <*> Такое исключение, по существу, было воспроизведено из положения ст. 818 проекта Гражданского уложения Российской империи (Ред. Ком. 1905 г.): «Управление и пользование общим имуществом должны быть по общему согласию всех соучастников, а в случае разногласия — по большинству голосов, исчисляемому соответственно размеру долей». См.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил Тютрюмов И. М. Кн. вторая. М.: Статут, 2004. С. 269. <**> СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904. <***> Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 406.

Как было указано выше, действующая редакция ГК РФ действие данного принципа сохранила. Необходимость достижения соглашения при владении, пользовании и распоряжении общим имуществом означает, что требуется достижение единогласного решения по вопросам, связанным с реализацией данных правомочий. Однако это не означает, что они не вправе установить иной порядок решения таких вопросов. В частности, по соглашению сособственников решение может приниматься не всеми ими, а большинством голосов. Может быть также принято соглашение, в силу которого решения принимаются большинством, исходя из размера их долей. Однако, как следует из указанных положений ГК РФ, само соглашение об установлении такого порядка должно приниматься всеми сособственниками. Применение норм пункта 1 статьи 246 и пункта 1 статьи 247 ГК РФ удобно при небольшом количестве участников общей собственности. В многоквартирных домах, как правило, количество собственников помещений, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве таких участников практически невозможно достичь единогласного решения об определении порядка владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом. Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие на общем собрании всех собственников, особенно если вопросы в повестке дня общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом. Указанные положения ГК РФ не учитывают такую специфику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе многочисленности субъектного состава этой собственности. Поэтому наличие в многоквартирном доме отношений общей долевой собственности обусловило необходимость создания такого правового механизма управления общим имуществом в этом доме, который позволил бы достичь разумного компромисса между интересами большинства и меньшинства собственников. Приемлемой оказалась конструкция, в соответствии с которой владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме должны осуществляться сособственниками по решениям, принимаемым большинством голосов (простым и квалифицированным) <*>. Возможность использования принципа «большинства голосов» следует из того, что в данном случае принадлежащие сособственнику правомочия имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях реализации права общей долевой собственности, во-первых, в силу вышеуказанной специфики назначения объекта, а во-вторых, большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что само по себе предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав. Такая позиция прослеживается в отдельных решениях КС РФ. В частности, в Постановлении от 17 декабря 1996 года N 20-П <**> КС РФ указал на то, что право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии с Конституцией Российской Федерации не подлежат ограничению ни при каких условиях, следовательно, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации оно может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. В другом решении КС РФ отметил возможность отхода от принципа равенства лиц одной категории при наличии различных правовых и фактических обстоятельств <***>. ——————————— <*> Змирлов К. П. в своей статье «О недостатках наших гражданских законов», опубликованной еще в 1883 году в журнале «Журнал гражданского и уголовного права», отмечал, что «закон наш не указывает определенного пути при разрешении несогласия между совладельцами относительно способа и порядка эксплуатации общего имущества; по этому вопросу надлежит указать, что постановления большинства обязательны для меньшинства, судебная власть может указать порядок распоряжения только по жалобе этого последнего или при отсутствии наличности большинства». См.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил Тютрюмов И. М. Кн. вторая. М.: Статут, 2004. С. 270. <**> Постановление Конституционного Суда РФ от 17 декабря 1996 года N 20-П «По делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации от 24 июня 1993 года «О федеральных органах налоговой полиции» (Вестник Конституционного Суда РФ. 1996. N 5). <***> В Определении от 5 марта 2004 года N 82-О «По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации» (Вестник Конституционного Суда РФ. 2004. N 5) указано, что принцип равенства всех перед законом и судом, гарантируя одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, не исключает при этом определенные фактические различия, а также необходимость их учета законодателем. Так, в Определении обосновывается, что особый «законодательно установленный порядок приобретения прав… обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина». При этом уточняется, что «установление неодинакового порядка приобретения прав… для собственников и… сособственников не нарушает конституционный принцип равенства, ибо это обусловлено различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества».

Указанный правовой механизм управления общим имуществом в многоквартирном доме, основанный на принципе «большинства голосов», нашел соответствующее отражение в ЖК РФ (ст. 46). В частности, несмотря на вышеуказанные требования ГК РФ, ЖК РФ непосредственно допускает осуществление владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме по решению большинства собственников такого имущества <*>. При этом предварительного достижения всеми такими собственниками согласия по такому порядку принятия решения не предусмотрено. ——————————— <*> ЖК РФ в этой части, по существу, с одной стороны, идет по пути законодательства ряда зарубежных стран (к примеру, Гражданское уложение Германии (§ 745) также распространяет принцип «большинства голосов» на порядок принятия решений собственниками при управлении и пользовании имуществом, находящимся в их общей долевой собственности (см.: Гражданское уложение Германии. Пер. с нем. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 224) и, с другой стороны, возвращается к ранее действовавшим положениям законодательства нашего государства (ст. 62 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года).

Так, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Следует обратить внимание, что в данном случае большинство голосов определяется даже не от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в многоквартирном доме, а только от совокупного числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение из данного порядка составляют только случаи принятия решений, предусмотренных пунктами 1 — 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ. К таким решениям относятся: решения о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Данные решения должны приниматься квалифицированным большинством голосов (не менее двух третей). При этом, в отличие от вышеприведенного порядка принятия решений, в данном случае указанное большинство голосов определяется от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ связывает только со случаем рассмотрения вопроса об уменьшении размера общего имущества в таком доме. Например, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме иных, не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию. Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации сформировала ситуацию, когда все многоквартирные дома, за редким исключением, не имеют одного собственника. Такие дома, как правило, состоят из множества помещений, находящихся на праве собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, что существенно усложняет управление общим имуществом в таких домах. С учетом данного обстоятельства согласование и принятие решений по поводу общего имущества многоквартирного дома должно осуществляться с использованием специальной формы, т. е. в виде общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом общее собрание определено как орган управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом имеет свою историческую ретроспективу. До революции 1917 года жилищный фонд в основном находился на праве собственности у домовладельцев, то есть дома принадлежали, как правило, узкому кругу собственников, между которыми не возникали устойчивые правовые связи, основанные на праве общей собственности. На 80% жилищный фонд городов России состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находящихся в собственности граждан <1>. Поэтому управление домами осуществляли такие собственники самостоятельно либо через своих управляющих, и общее собрание собственников как орган управления домами не было востребовано. После революции 1917 г. Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 года «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» <2> основная часть жилищного фонда, находившегося в частной собственности, была национализирована и передана в ведение местных Советов, на которые были возложены расходы, связанные с содержанием муниципализированных домов. Однако местные Советы, на бюджет которых перешел весь муниципализированный жилищный фонд, в связи с отсут ствием финансовых возможностей не были способны поддерживать ее в надлежащем состоянии, производить капитальный ремонт и пр. При этом широко практиковавшееся в данный период переселение жильцов из одного помещения в другое по распоряжению жилищных органов, возможность принудительного уплотнения жильцов и связанное с ним отсутствие у граждан уверенности в дальнейшем проживании в данном помещении снижали заинтересованность жильцов в надлежащем содержании занимаемого помещения, в производстве ремонта. В совокупности все эти факторы пагубным образом сказывались на сохранности жилищного фонда. К примеру, в первые же годы в Москве оказываются разрушенными или приходят в полную негодность 7000 многоквартирных домов, насчитывающих 41000 квартир <3>. Поэтому в целях предотвращения разрушения домов, достигшего угрожающих размеров, СНК РСФСР было издано 23 мая 1921 года Постановление «О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ» <4>. Согласно Постановлению соответствующим ведомствам было поручено в кратчайший срок выработать положение об управлении домами в городах, с возложением ответственности за сохранность жилых помещений на домовые управления. К контролю над работой домовых управлений привлекалось проживающее в доме население. Это заложило основу для осуществления управления домами, в том числе посредством принятия решений жильцами конкретного дома на их общем собрании. Однако в отличие от общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правовая природа общего собрания жильцов была существенно иной. Правовая связь лиц, участвовавших в таких собраниях, возникала не на основе права общей собственности, а базировалась на режиме пользования жилым помещением (проживания в нем). ——————————— <1> Дмитриев Н. Жилищный вопрос. Два мира — два подхода. М., 1973. Стр. 71. <2> СУ РСФСР. 1918. N 62. Ст. 674. <3> Попов-Сибиряк Н. Жилищное дело в Москве. М.: Моссовет, 1924. <4> СУ РСФСР. 1921. N 49. Ст. 253.

Положение об управлении домами <*> в конечном итоге было утверждено СНК РСФСР 8 августа 1921 года и предусматривало возложение на общее собрание жильцов ряда вопросов, связанных с управлением домом. В частности, по решению ежегодно проводимого общего собрания жильцов сроком на один год избирался заведующий домом, который в течение этого периода осуществлял непосредственное управление домом на постоянной основе, общее собрание жильцов также рассматривало вопросы, связанные с возмещением части расходов на текущий ремонт дома, вознаграждением заведующего домом, досрочного отстранения заведующего домом от управления домом в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, рассмотрением сметы расходов по отоплению и многие другие вопросы. ——————————— <*> СУ РСФСР. 1921. N 60. Ст. 411.

За последний десятилетний период условия управления большей частью многоквартирных домов формировали органы местного самоуправления. Данный период показал неэффективность такого подхода к системе управления домами, доказал нежелание, а зачастую неспособность органов местного самоуправления оптимально сформировать такую систему. Собственники помещений в многоквартирных домах, по существу, были отстранены от управления их домами, что привело: к повсеместному игнорированию прав таких собственников на участие в принятии решений, связанных с вопросами содержания, пользования и распоряжения общим имуществом в соответствующих многоквартирных домах (когда в большинстве случаев такие решения принимались ДЕЗ без учета законных интересов данных собственников); к преобладанию административных методов хозяйствования, муниципализации (по существу, монополизации) сферы управления многоквартирными домами, деятельности по предоставлению коммунальных услуг гражданам, содержанию и ремонту многоквартирных домов; к отсутствию экономических и организационных предпосылок для развития других форм управления многоквартирными домами. Содержавшееся в ЖК РСФСР понятие «управление жилищным фондом» было основано на том, что такое управление в целом осуществлялось исключительно органами государственной или местной власти (ст. 16 — 17), а непосредственное — жилищно-эксплуатационными организациями, роль которых сводилась в основном к «эксплуатации и содержанию жилищного фонда» (ст. 22, 129, 141, 144, 148 и др. ЖК РСФСР). Продолжавшаяся применяться в период активного формирования собственности в жилищной сфере система такого управления была не способна учесть того факта, что большая часть многоквартирных домов уже не принадлежала государству и новые реалии экономических отношений требовали не только учета прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, но и защиты их права собственности на общее имущество в многоквартирных домах, гарантируемой прежде всего Конституцией РФ. Органы местного самоуправления, осуществлявшие права собственника в отношении муниципального имущества от имени муниципального образования, часто имевшие значительную долю жилых помещений в многоквартирных домах, а также как органы власти, отвечавшие в советский период за состояние жилищного фонда, не имея никаких правовых оснований, по инерции взяли на себя правомочия всех собственников общего имущества в многоквартирных домах. При этом управление многоквартирными домами на практике подменялось системой мер по управлению жилищным фондом (исключения составляли только случаи, когда в конкретных многоквартирных домах были созданы объединения собственников жилья, жилищные или жилищно-строительные кооперативы). Управление же конкретным жилищным фондом — это деятельность по управлению жилыми помещениями, входящими в такой фонд. Такая ситуация, в частности, возникает, когда муниципальное образование возлагает на свой уполномоченный орган функции наймодателя по договорам социального найма. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется в отношении таких отдельных домов. При этом объектом управления в первую очередь выступает общее имущество данных домов. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома как орган управления многоквартирным домом является единственным таким органом и существует на протяжении всей «жизни» дома как многоквартирного — пока имеется правовая связь между собственниками помещений в таком доме по поводу общего имущества в нем. Исключение, пожалуй, составляет только один случай, когда все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ). Заложенный в ЖК РФ принцип управления многоквартирным домом, когда основным и единственным органом такого управления названы собственники помещений в таком доме (их общее собрание), призван коренным образом изменить сложившуюся ситуацию в сфере управления многоквартирными домами. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления обладает своей компетенцией. Природа такой компетенции опять же связана с режимом права собственности данных собственников на общее имущество в многоквартирном доме. Любой собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом наиболее абсолютным образом. При этом основное содержание права собственности раскрывается в ГК РФ через три важнейших правомочия собственника. Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственник вправе своим имуществом владеть, пользоваться и распоряжаться. Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю — собственнику (и только ему) осуществлять полное «хозяйственное господство» над принадлежащим ему имуществом. Из такого «хозяйственного господства» и проистекают основные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом составляющие элементы компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-правовые. К организационным следует отнести определение основных направлений управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе выбор способа управления, управляющей организации, принятие решений о создании и ликвидации товарищества собственников жилья, о сроках и порядке проведения ежегодных общих собраний таких собственников и т. п. Имущественно-правовые составляющие компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме включают принятие решений о порядке пользования, в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, об установлении платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, размеров оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, об определении условий договора управления многоквартирным домом и т. п. Одновременно ЖК РФ выделяет исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, упоминание о такой компетенции содержится в ч. 1 статьи 147 ЖК РФ. Исключительность проявляется в том, что решения по отдельным вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не могут быть приняты иным органом либо лицом (общим собранием членов товарищества собственников жилья, правлением такого товарищества, управляющей организацией и другими). Если по некоторым вопросам компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ предусматривает возможность принятия решений иным органом к примеру, общим собранием членов товарищества как высшим органом управления такого товарищества, в части принятия решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то решения по таким вопросам, как выбор способа управления многоквартирным домом, создание товарищества собственников жилья, могут быть приняты только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Общее, что характерно для вопросов исключительной компетенции собрания, — фундаментальность этих вопросов, долгосрочность действия принятых по ним решений, невозможность без ущерба интересам собственников решить их в ином порядке. Перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по существу, является закрытым, поскольку, несмотря на то что в данном перечне названы не все вопросы указанной компетенции, иные могут быть предусмотрены только ЖК РФ. Во-первых, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Проблемы, связанные с реконструкцией и ремонтом многоквартирных домов, за последнее время особо обострились, и зачастую необоснованно принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления решения о реконструкции или ремонте многоквартирных домов приводили к нарушению прав собственников квартир в таких домах. На практике часто игнорировались положения ГК РФ, касающиеся института права собственности и режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, когда решения о реконструкции или ремонте многоквартирных домов, то есть о совершении распорядительных действий в отношении общего имущества и жилых помещений в многоквартирном доме (распоряжения таким имуществом), принимались без учета воли собственников такого имущества. Исключения составляли только случаи, когда в соответствующем многоквартирном доме собственниками помещений в этом доме было создано объединение собственников в жилищной сфере, к примеру товарищество собственников жилья <*>. Такая проблема была связана с тем, что ранее в законодательстве понятие многоквартирного дома подменялось понятием кондоминиума. В тех случаях, когда речь должна была идти о праве собственности в любом многоквартирном доме, законодатель говорил о кондоминиуме, чем ограничил сферу применения своих нормативных актов и вызвал неточности в применении законодательства. Ограничения были вызваны тем, что собственники помещений в многоквартирных домах, не зарегистрировавшие объединение собственников жилья и соответственно права на кондоминиум как имущественный комплекс, в основном выпадали из специального правового регулирования. Хотя законодатель предполагал, что положения о кондоминиумах, содержавшиеся в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», будут распространяться на все многоквартирные дома, и считал, что правовой пробел заполнен, на практике оказалось все по-другому. При этом игнорировались положения части первой ГК РФ в отношении общего имущества собственников квартир многоквартирного дома, а именно то, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290). ——————————— <*> Действовавшим до 1 марта 2005 года Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» вопрос, связанный с принятием решения о реконструкции, был отнесен к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

К примеру, статьей 1 Закона города Москвы от 9 сентября 1998 года N 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» <*> было предусмотрено, что основанием для освобождения жилых помещений являлось постановление Правительства Москвы, в том числе о капитальном ремонте дома, если его проведение невозможно без освобождения жилых помещений и отселения граждан, о реконструкции дома, о переоборудовании непригодных для проживания домов и жилых помещений в нежилые. При этом принятие и применение такого постановления названный Закон не связывал с получением согласия от соответствующих собственников, за исключением собственников помещений в домах, управляемых товариществами собственников жилья, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, иными объединениями собственников в жилищной сфере (такое постановление могло быть принято только при наличии соответствующего решения общего собрания членов объединения). ——————————— <*> Ведомости Московской Думы. 1998. N 10. С. 5.

Судебная практика того периода также свидетельствовала об остроте проблемы. Так, очень часто администрации городов, заключая инвестиционные договоры о реконструкции чердаков многоквартирных домов в мансардные помещения с последующей передачей последних в собственность инвесторов, которые даже не входили в состав собственников помещений соответствующих домов, считала ненужным согласование условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома. Их руководители ошибочно полагали, что: 1) чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может производиться и без согласования с иными сособственниками; 2) на праве собственности гражданам принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома, так как доля не определена и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По заявлению собственников квартир в этих домах соответствующие распоряжения администраций по решению суда признавались недействительными, как противоречащие закону. К примеру, можно привести решение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 по делу N 3-107/2000 «О признании недействительным п. 1.2 распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 11.12.1998 N 1244-Р «О внесении изменений в распоряжение Мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-Р» (решение оставлено в силе Определением Верховного Суда РФ от 25.12.2000 N 78-Г00-61): «Суд считает несостоятельным доводы представителя Губернатора о том, что граждане, получившие в собственность квартиры на основании договоров приватизации, не становятся собственниками имущества, перечисленного в статьях 289, 290 ГК РФ, по следующим основаниям. Действительно, Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и заключенные на основании данного Закона договоры не предусматривают передачи собственникам квартир в многоквартирном доме в общую долевую собственность общих помещений дома, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. Согласно части четвертой статьи 3 указанного Закона собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. При этом данный Закон не раскрывает содержания понятия «жилое помещение» как объекта приватизации, что, по мнению суда, является пробелом и не позволяет, с одной стороны, на основании этого Закона определить, что же в действительности передается в собственность граждан в случае приватизации ими занимаемого жилого помещения, а, с другой стороны, дало основание представителю Губернатора утверждать, что граждане в этом случае приобретают в собственность лишь пространство («воздух»), ограниченное стенами и перекрытиями, собственником которых остается государство. Между тем, по мнению суда, с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ данный пробел был устранен, поскольку статья 289 ГК РФ, имеющая название «Квартира как объект права собственности», определила, что данный объект помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в статье 290 ГК РФ. При этом норма пункта 1 статьи 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и поэтому, по мнению суда, должна применяться во всех случаях, когда квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали собственниками квартир. Следовательно, данная норма в полной мере распространяется и на граждан, ставших собственниками квартир в результате их приватизации. …Суд также не считает возможным согласиться с доводами представителя Губернатора Ч. о том, что статья 290 ГК РФ носит абстрактный характер и что реально право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает у собственников приватизированных квартир лишь с момента государственной регистрации данного дома как кондоминиума, поскольку изложенное ограничение не предусмотрено действующим законодательством. Не являются убедительными, по мнению суда, и доводы представителя Губернатора о том, что в случае реконструкции чердаков и создания в них мансардных помещений используется лишь некоторое пространство в доме. Очевидно, что при создании мансард в чердачных помещениях домов используются также несущие конструкции этих домов, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, распоряжение которым в силу статей 289, 290, части первой статьи 246 ГК РФ также должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности, в том числе и собственников приватизированных квартир. … В соответствии с пунктом 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Принимая во внимание, что чердаки относятся к общему имуществу дома, суд полагает, что чердаки как объект инвестиций также не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. При этом суд считает несостоятельными доводы представителя Губернатора о том, что чердаки не могут быть включены в перечень общего имущества дома, определенного статьей 290 ГК РФ, так как, по мнению представителя Губернатора, чердак является не помещением, а пространством между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа. Действительно, в строительных нормах и правилах (СНИП 2.08.1989 — приложение 1), на которые ссылается представитель Губернатора в обоснование своей позиции, дано определение терминов. При этом чердак определен как «пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа», а не как «помещение». Однако суд учитывает, что данные строительные нормы и правила, как следует из текста этих норм и правил, распространяются на проектирование жилых зданий, следовательно, по мнению суда, применяемая в них терминология также подчинена этому назначению и не может служить для целей определения правового режима чердака в многоквартирном доме, в котором имеются квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности. Кроме того, в соответствии с более поздним правовым актом — Постановлением Государственного комитета РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 23 февраля 1999 года N 9 «Об утверждении методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» чердаки определены как «чердачное помещение» и отнесены к местам общего пользования (л. д.)». Большое распространение на практике получили ситуации, когда собственники помещений в многоквартирных домах, имея в собственности квартиры на верхних этажах, проводили реконструкцию и «выкупали» чердачные помещения у администраций городов либо без согласования с собственниками других помещений в соответствующем доме, либо получали согласие на такую реконструкцию и последующий выкуп только у собственников прилегающих к чердачному помещению квартир. Данный вопрос также получил отражение в судебной практике. К примеру, в рамках четырехлетнего судебного процесса в 2001 — 2002 г. были вынесены судебные решения (решения Куйбышевского федерального районного суда г. Санкт-Петербурга от 30.11.2001 N 2-904 и от 19.02.2002 N 2-153) по данному вопросу: «Распоряжением главы Администрации Территориального управления Центрального административного района С.-Петербурга А. N 969-р от 26 апреля 2000 г. «О переоборудовании чердачного помещения по адресу: ул. М. Конюшенная, д. 12″ гр. Я. предоставлено для реконструкции за счет собственных средств на условиях инвестиционного договора чердачное помещение, расположенное по адресу: ул. М. Конюшенная, д. 12 над квартирой 20 и частью кв. 21 с целью создания жилых помещений, а также поручено районному агентству КУГИ заключить с Я. инвестиционный договор, а РЖА — договор на технический надзор. Заявительница просит признать недействительным и не порождающим правовых последствий данное распоряжение, указывая, что оно нарушает права ее и права жильцов дома по ул. М. Конюшенной, 12, согласие на переоборудование чердачного помещения не давала и просит взыскать моральный вред 100000 рублей. Суд, выслушав заявительницу, ее представителя, проверив материалы дела, находит жалобу подлежащей удовлетворению в соответствии со ст. 239.7 ГПК РФ. Спорное распоряжение (л. д. 21) должно быть признано недействительным и не порождающим правовых последствий со дня издания. В соответствии со ст. 290 ГК РФ к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ). Чердаки относятся к общему имуществу дома, поэтому они не могут, как объект инвестиций, быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в доме 12 по ул. М. Конюшенной. Представитель должностного лица не отрицал в судебном заседании, что согласие жильцов дома при издании спорного распоряжения не истребовалось. Таким образом, суд считает, что спорное распоряжение нарушает права заявительницы, поэтому оно должно быть признано недействительным и не порождающим правовых последствий». В настоящее время ЖК РФ прямо предусмотрел, что решение о реконструкции, ремонте многоквартирного дома, его переоборудовании может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Императивность данной нормы обусловливает невозможность ее свободного толкования и принятия решений по данным вопросам лицами, не являющимися указанными собственниками. При этом в случае, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме иных, не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию. Это также относится и к случаям, когда один из сособственников без разрешения других проводит перестройки общего имущества в многоквартирном доме, в особенности если это приводит к уменьшению данного имущества. Другие сособственники вправе требовать восстановления общего имущества в прежнее состояние. Соответствующее требование может быть заявлено в порядке статьи 304 ГК РФ. Если же кто-либо из собственников помещения в многоквартирном доме лишен возможности использования какой-то части общего имущества, в том числе доступа к ней (к примеру, к чердаку дома), т. е. лишен владения, то он вправе заявить иск об истребовании вещи (ст. 301 ГК РФ). Такой иск может быть заявлен как к любому из собственников помещений в таком доме, если он владеет этой частью имущества, так и к третьим лицам. Если виндикационный иск заявляется к третьему лицу (незаконному владельцу), то он считается заявленным в интересах всех собственников помещений в таком доме. Удовлетворение такого иска не предрешает вопроса о порядке пользования общим имуществом, а лишь обеспечивает получение владения истца общим имуществом, например дает право прохода к чердаку. Достаточно неоднозначно сформулирована в пункте 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относительно возможности принятия решений о строительстве хозяйственных построек, других зданий, строений и сооружений. Неоднозначность проявляется в том, что, во-первых, одновременно не уточняется, на каком земельном участке будет проводиться такое строительство, и, во-вторых, не указывается предназначение таких объектов. Может создаться впечатление, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение, к примеру, о строительстве на земельном участке, который не относится к общему имуществу в таком доме, офисного здания либо другого многоквартирного дома. Однако не следует забывать, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является его органом управления — формой согласования их воли и принятия решений по управлению общим имуществом в данном доме, и природа компетенции указанного собрания основана на режиме права собственности данных собственников на названное имущество. Соответственно в данном случае можно вести речь о принятии решений о строительстве хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений только в рамках формирования и улучшения параметров общего имущества в многоквартирном доме. При этом в соответствии со статьей 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Поэтому принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в части рассматриваемой компетенции данного собрания, может быть обусловлено строительством только в установленных границах земельного участка, составляющего общее имущество в данном доме, и только тех хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений, которые будут предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Во-вторых, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Данная компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме основана на том, что, в отличие от ранее действовавшего законодательства, ЖК РФ отнес земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). При этом в соответствии со статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, и данная статья регулирует два случая — когда земельный участок уже сформирован на момент введения в действие ЖК РФ и когда требуется его формирование. В первом случае земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу указания закона. Во втором случае на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой участок также переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Данные собственники вправе реализовывать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению таким участком в пределах, установленных законодательством, в том числе ЖК РФ, в части ограничений режима распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Статья 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Гражданское законодательство дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При этом право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом (ст. 261 ГК РФ). Более широкое понятие земельного участка дано в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» — это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Градостроительный кодекс РФ в целях определения порядка установления границ и видов разрешенного использования земельных участков в поселениях предусматривает принятие градостроительного регламента (устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства) (ст. 1). ЖК РФ, в свою очередь, устанавливает, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36). Правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств. Одним из таких свойств для собственников помещений в многоквартирном доме является прежде всего возможность размещения на принадлежащем им земельном участке (над или под поверхностью) элементов озеленения и предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства такого дома объектов, установления ограничений пользования данным участком другими лицами. Поэтому под пределами использования земельного участка понимается установление режимов пользования как отдельных частей такого участка, так и участка в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка, установление ограничений пользования земельным участком другими лицами и т. п. Очень часто возникает ситуация, когда одна группа собственников в многоквартирном доме заинтересована в размещении стоянки для своих автотранспортных средств, другая — в выделении большей площади под детские площадки, третья — в посадке древесно-кустарниковых насаждений, четвертая — в возведении ограждения вокруг дома и ограничении свободного доступа к участку не имеющих отношения к дому лиц. Решить все эти и другие вопросы, связанные с пределами использования земельного участка, можно путем принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. В-третьих, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Реализация правомочий по пользованию имуществом, в том числе находящимся в общей собственности, представляет собой реализацию одного из элементов, составляющего содержание права собственности. Поскольку имущество находится в общей долевой собственности, решение о его передаче в пользование отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В отношении субъектов права, которым могут быть переданы в пользование отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме, следует отметить, что в рамках данной компетенции указанное общее собрание вправе решать вопрос о передаче в пользование данного имущества лицам, как из числа собственников такого общего имущества, так и из числа любых иных лиц. Субъектный состав может учитываться при установлении размера возмещения за предоставленное в пользование имущество. Соответственно если какое-либо имущество из состава общей собственности предоставляется в пользование одному из участников общей собственности, может учитываться размер его доли в общем имуществе в данном доме при установлении указанного размера возмещения. Достаточно очевидно, что, несмотря на то что ЖК РФ допускает возможность передачи в пользование «общего имущества в многоквартирном доме», это не означает возможность передачи всего состава такого общего имущества, поскольку такая передача нарушит правовой режим пользования основных объектов собственности в многоквартирном доме — жилых и нежилых помещений. При этом часть 4 статьи 36 ЖК РФ прямо предусматривает возможность передачи в пользование иным лицам именно объектов общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, указанное общее собрание, реализуя рассматриваемый вопрос компетенции, решает вопросы, связанные с предоставлением в пользование конкретных объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, не все части общего имущества, в силу их функционального предназначения, могут быть предоставлены в пользование. Такие объекты, как подъезд, лифтовые и вентиляционные шахты, системы и приборы технического учета, лестничные марши и площадки и другие подобные объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения всего многоквартирного дома и постоянно обеспечивающие функциональное назначение жилых и нежилых помещений в этом доме, не подлежат предоставлению в пользование. Другие же объекты, например чердачные помещения, подвалы, земельные участки и другие подобные объекты, могут быть предоставлены в пользование, если это не приводит к ущемлению прав и законных интересов собственников в многоквартирном доме, нарушению эксплуатации такого дома. Практика свидетельствует, что, несмотря на то что еще и до введения в действие ЖК РФ многие элементы многоквартирного дома были отнесены ГК РФ (ст. 290) к объектам общего имущества в таком доме, такие объекты передавались администрациями городов в пользование третьим лицам без участия самих собственников таких объектов. К примеру, за последний период широкое распространение получило размещение наружной рекламы на стенах, крышах, в особенности многоквартирных домов. Пунктом 3 статьи 14 Федерального закона от 18 июля 1995 года N 108-ФЗ «О рекламе» предусматривается, что размещение такой рекламы, в том числе на зданиях, сооружениях, иных объектах, и определение размера и порядка внесения платы за размещение такой рекламы осуществляются на основании договора с собственником либо с лицом, обладающим вещными правами на такие объекты, и при наличии разрешения соответствующего органа местного самоуправления. Вместе с тем органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов РФ выдавали не только разрешения, но и заключали договоры на размещение наружной рекламы без учета положений названного Федерального закона, ГК РФ (ст. 247), т. е. без разрешения правообладателя мест размещения рекламы. Так, в некоторых городах органы местного самоуправления принимают решения, обязывающие рекламодателей и рекламопроизводителей заключать договоры на размещение рекламы не с собственниками общего имущества в многоквартирных домах, которое используется для размещения рекламы, а с городским органом местного самоуправления либо созданным им для этих целей унитарным предприятием. При этом придумали такое неправовое понятие, как «рекламное пространство», которое якобы принадлежит органу местного самоуправления. К примеру, Постановлением Правительства Москвы от 22 января 2002 года N 41-ПП «О перспективах развития и правилах размещения средств наружной рекламы, информации и оформления города» <*> предусмотрено, что размещение средств наружной рекламы и информации осуществляется на основании разрешения на распространение наружной рекламы, договора с Комитетом рекламы, информации и оформления города Москвы, если сумма оплаты по договору превышает два млн. рублей в год, или с государственным унитарным предприятием г. Москвы «Городская реклама и информация», если сумма оплаты по договору не превышает двух млн. рублей в год. При этом, когда встает вопрос о необходимости согласования размещения наружной рекламы на стене или крыше многоквартирного дома с гражданами, проживающими в этом доме и владеющими квартирами на правах собственности, названный Комитет обязывает согласовывать такое размещение только с ДЕЗ (управляющей компанией), подменяя решение собственников о предоставлении объекта общего имущества в многоквартирном доме в пользование решением этой организации как балансодержателя. Тем самым данный Комитет неправомерно рассматривает так называемого балансодержателя (обслуживающую организацию) в качестве единственного собственника многоквартирного дома. ——————————— <*> Вестник Мэрии Москвы. 2002. N 5.

В настоящее время ЖК РФ прямо предусмотрел, что решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решения иных органов и лиц не могут подменять решение такого общего собрания. При этом предоставление собственниками за плату отдельных конструктивных элементов многоквартирных домов в целях их использования для размещения рекламы, размещения оборудования связи и т. п. может служить дополнительным финансовым источником содержания общего имущества многоквартирного дома. Затрагивая вопрос о принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, связанного с заключением договора о предоставлении в пользование конструктивных частей многоквартирных домов (стен, крыш и т. п.) для целей размещения рекламы, представляются интересными рекомендации Президиума ВАС РФ по разграничению договора аренды и договора на оказание рекламных услуг (информационное письмо «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11 января 2002 года N 66) <*>. ——————————— <*> Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

В пункте 1 указанного информационного письма был сделан вывод, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. В основу рассматриваемого спора были положены следующие обстоятельства. Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом. Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ, обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательства по внесению платежей. Суд отказал в иске, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ. При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ. Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику задания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах о договорах, а также условиями самого договора. В-четвертых, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с выбором способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости, как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников, все же является недостаточно гибким инструментом для руководства всей текущей деятельностью по управлению данным домом. В связи с этим статья 161 ЖК РФ устанавливает обязанность собственников помещений в многоквартирном доме в части необходимости выбора ими на своем общем собрании способа управления таким домом, который по своей правовой природе является способом осуществления правомочий таким общим собранием как органом управления многоквартирным домом. При этом ЖК РФ предусматривает возможность выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, и управление управляющей организацией. Выбор способа управления не означает прекращение действия такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание, или утрату им правомочий. Часть первая статьи 44 ЖК РФ на этот случай не предусматривает каких-либо исключений. Кроме того, согласно части 1 статьи 45 ЖК РФ должно проводиться ежегодное общее собрание. При этом императивность данной нормы также не ставится в зависимость от выбранного способа управления. В случае выбора непосредственного способа управления общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме продолжает осуществлять свои правомочия как орган управления многоквартирным домом. При выборе способа управления многоквартирного дома товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, или такого способа управления, как управление управляющей организацией, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме возлагает на другой субъект права осуществление части своих правомочий. При этом следует иметь в виду, что указанный орган управления многоквартирным домом передает в этом случае не свои правомочия (они остаются у него), а возможность их реализации. Такая передача представляет собой способ осуществления правомочий названного органа управления многоквартирным домом, а не способ их отчуждения, при котором данный орган лишился бы этих правомочий. В данном случае следует помнить, что непосредственным носителем права на управление многоквартирным домом является собственник помещения в этом доме и его право на управление многоквартирным домом следует из его права собственности на помещение в этом доме. Поскольку каждый такой собственник является лишь обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ; ст. 37 ЖК РФ), то, как отмечалось, возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом и выступает общее собрание указанных собственников. Именно коллектив собственников обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (общим имуществом многоквартирного дома). Иные лица — такие, как товарищество собственников жилья, управляющая организация, — получают возможность реализации отдельных правомочий по управлению многоквартирным домом от собственников помещений в этом доме на основе решения общего собрания таких собственников. Данный принцип лежит в основе концепции управления многоквартирным домом. Другое дело — собственники помещений в многоквартирном доме, выбирая способ управления таким домом с наделением иного субъекта права определенной частью своих правомочий по управлению им, по существу, принимают на себя обязательство воздерживаться от активных действий, препятствующих исполнению этих правомочий. При этом следует отличать отношения, возникающие в связи с таким наделением прав, от отношений, возникающих в связи с заключением договора доверительного управления <*>. Передавая имущество в доверительное управление, собственник наделяет доверительного управляющего правами от своего имени осуществлять правомочия собственника (ст. 1020 ГК РФ). Вместе с тем сам собственник по смыслу закона, пока действует договор доверительного управления имуществом, не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению <**>. В случае наделения собственниками помещений в многоквартирном доме (путем принятия решения на их общем собрании) иного субъекта права определенной частью своих правомочий по управлению таким домом возникает совершенно иная ситуация. Такие собственники по-прежнему продолжают осуществлять принадлежащие им правомочия. Они владеют, пользуются и в определенных пределах распоряжаются своим имуществом. Помимо этого, действия, к примеру, управляющей организации не связаны с использованием имущества данных собственников, направленным на извлечение из этого имущества выгоды. Между тем доверительное управление всегда соединено с таким действием <***>. ——————————— <*> В литературе высказывалось мнение, что выбор способа управления путем, к примеру, заключения собственниками помещений в многоквартирном доме со службой заказчика договора можно рассматривать как передача имущества в доверительное управление и соответственно как заключение договора доверительного управления, с чем вряд ли можно согласиться, поскольку отсутствует полный состав признаков такого договора (см.: Дроздов И. А. Кондоминиумы в современной России // Известия вузов. Правоведение. 1998. N 4. С. 146). <**> Об этом подробнее см.: Дозорцев В. А. Доверительное управление имуществом. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 527 — 550. <***> Гражданское право. Часть 2: Учебник. Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М.: Проспект, 1997. С. 587.

Помимо рассмотренных четырех основных вопросов компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме к компетенции указанного органа управления ЖК РФ относит также решение следующих вопросов: 1) установление сроков, порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядка уведомления данных собственников о принятых им решениях, определение способа доставки сообщения о проведении общего собрания (ст. 45 ЖК РФ); 2) принятие решений о создании товарищества собственников жилья (ст. 136 ЖК РФ) и об утверждении устава такого товарищества при его создании (ст. 135 ЖК РФ), о его преобразовании в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ст. 140 ЖК РФ), о его ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 141 ЖК РФ); 3) определение размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ст. 156 ЖК РФ); 4) решение вопросов, связанных с непосредственным управлением многоквартирным домом (ст. 164 ЖК РФ). Дополнительно следует отметить, что Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ч. 3 ст. 16) также к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относит вопрос, связанный с принятием решения о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества в таком доме объекты недвижимого имущества, если данный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ.

——————————————————————