Анализ некоторых положений Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

(Цыбуленко З. И., Сафонова Ю. Б.) («Юрист», 2006, N 11)

АНАЛИЗ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

З. И. ЦЫБУЛЕНКО, Ю. Б. САФОНОВА

Цыбуленко З. И., заведующий кафедрой гражданского права ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права», профессор, доктор юридических наук.

Сафонова Ю. Б., старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса ГОУ ВПО «Саратовский юридический институт МВД России», кандидат юридических наук.

Нормы Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» <1>, который был разработан и принят в целях необходимости установления основных принципов осуществления приватизации жилищного фонда социального использования, создания условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда, в который раз претерпели изменения в связи с принятием и введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации <2>. ——————————— <1> Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня 2004 г., 22 августа 2004 г., 29 декабря 2004 г.) // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; Изм.: ВСНД РФ и ВС РФ. 1993. N 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. N 16. Ст. 1864; 1998. N 13. Ст. 1472; 1999. N 18. Ст. 2214; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 48. Ст. 4738; Российская газета. 2004. 1 июля; СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607; Российская газета. 2005. 12 янв. (далее — Закон о приватизации). <2> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изм. от 31 декабря 2005 г.) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14; Изм.: СЗ РФ. 2006. N 1. Ст. 10 (далее — ЖК РФ).

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» <3> не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Отметим, что указанная норма (наряду с оставшимися действовать) утрачивает силу с 1 января 2007 г. ——————————— <3> Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изм. от 26 декабря 2005 г.) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15; Изм.: СЗ РФ. 2005. N 52 (ч. 1). Ст. 5597.

Комментируя названную норму Закона о приватизации, хотелось бы обратить внимание на следующие аспекты. Во-первых, на наш взгляд, норма ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» противоречит положению п. 2 ст. 55 Конституции РФ <4>, согласно которой в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. Указанная норма в ее предыдущей редакции не содержала ограничений в отношении недопустимости приватизации жилых помещений, полученных гражданами в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма жилого помещения, что позволяло реализовать право граждан на приобретение жилья в собственность. ——————————— <4> Конституция Российской Федерации. М., 1993.

Умаление законом прав и свобод в данном контексте может означать необоснованное ограничение их объема или действия по кругу лиц, во времени, сокращение гарантий или усечение механизмов правовой защиты и т. п. В случае отмены или необоснованного ограничения права или свободы законом, иным нормативным актом эти акты могут быть обжалованы в Конституционный Суд в соответствии с его компетенцией. Конституционный Суд неоднократно признавал неконституционными положения законов, ограничивавших права граждан: на свободу и личную неприкосновенность, на свободу передвижения и выбор места жительства, на объединение, избирательные права, право собственности и др. <5>. ——————————— <5> См.: Постатейный комментарий к Конституции Российской Федерации / Под общ. ред. В. Д. Карповича. М., 2002 (автор комментария ст. 55 Конституции РФ — Л. В. Лазарев).

При этом необходимо отметить, что реализовать предусмотренное ст. 40 Конституции РФ право на жилье можно различными способами, один из которых — приватизация — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона о приватизации). Среди ученых-цивилистов бытует мнение, что приватизация может носить как возмездный, так и безвозмездный характер <6>, с чем, как мы считаем, трудно согласиться, поскольку основным признаком приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде по-прежнему остается ее безвозмездный характер <7>. Зачем называть это приватизацией, если подобные отношения будут квалифицироваться как купля-продажа и единственным специфичным признаком будет изменение формы собственности на имущество — из государственной или муниципальной в частную физических лиц? ——————————— <6> Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ. ред. А. М. Эрделевского. М., 2001. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации — КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное). —————————————————————— <7> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2004.

Во-вторых, норма исследуемой ст. 4 Закона о приватизации, по сути, распространяется на всех граждан, которые приобрели жилье по договорам социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после 1 марта 2005 г., т. е. после вступления ЖК РФ в силу. При этом в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указан перечень нормативно-правовых актов, которые в части (или полностью) утрачивают силу с 1 марта 2005 г. и с 1 января 2007 г. Кроме того, согласно п. 1 ст. 4 этого же Закона до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Однако из анализа норм отдельных нормативно-правовых актов можно сделать вывод о неодинаковости действия нормы ст. 4 Закона о приватизации по кругу лиц. Так, согласно п. 6 Указа Президента РФ «О мерах по обеспечению материальных гарантий независимости судей Конституционного Суда Российской Федерации» <8> судье Конституционного Суда РФ во внеочередном порядке предоставляется в г. Москве благоустроенное жилое помещение в виде отдельной квартиры с учетом права судьи Конституционного Суда РФ на дополнительную жилую площадь в размере не менее 20 кв. метров или в виде отдельной комнаты. Указанное жилое помещение предоставляется судье Конституционного Суда Российской Федерации за счет средств местного бюджета с последующей компенсацией из средств федерального бюджета либо приобретается Конституционным Судом Российской Федерации за счет средств федерального бюджета, выделенных Конституционному Суду Российской Федерации на эти цели. Жилое помещение передается в собственность судьи Конституционного Суда Российской Федерации бесплатно. Что это, как не приватизация? ——————————— <8> Указ Президента РФ от 14 сентября 1995 г. N 941 «О мерах по обеспечению материальных гарантий независимости судей Конституционного Суда Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. N 38. Ст. 3668.

Вызывает недоумение тот факт, что аналогичного положения не содержится в норме ст. 19 Закона РФ «О статусе судей в Российской Федерации» <9>, устанавливающей, что судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются в соответствии с нормами, установленными законодательством Российской Федерации, отдельными жилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв. метров или в виде отдельной комнаты, приобретаемыми за счет средств федерального бюджета, выделяемых на эти цели судам Российской Федерации, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. ——————————— <9> Закон РФ от 26 июня 1992 г. N 3132-I «О статусе судей в Российской Федерации» (с изменениями от 14 апреля, 24 декабря 1993 г., 21 июня 1995 г., 17 июля 1999 г., 20 июня 2000 г., 15 декабря 2001 г., 22 августа 2004 г., 5 апреля 2005 г.) // ВСНД и ВС РФ. 1992. N 30. Ст. 1792; Изм.: ВСНД и ВС РФ. 1993. N 17. Ст. 606; САПП РФ. 1993. N 52. N 5086; СЗ РФ. 1995. N 26. Ст. 2399; 1999. N 29. Ст. 3690; 2000. N 26. Ст. 2736; 2001. N 51. Ст. 4834; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 15. Ст. 1278.

Буквальное толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о неодинаковых социальных и материальных гарантиях судьям различных судов: федерального, арбитражного, Высшего Арбитражного, Конституционного, военного и др. Помимо этого, происходит нарушение Федерального закона «О системе государственной службы Российской Федерации» <10> и Указа Президента РФ «О государственных должностях Российской Федерации» <11>, которыми устанавливаются, во-первых, равные гарантии лицам, замещающим государственные должности (судьи всех звеньев федеральной судебной системы отнесены к таковым), и, во-вторых, предусматривается выплата единовременной субсидии на приобретение жилой площади один раз за весь период гражданской службы (п. 4 ст. 53 Федерального закона «О государственной гражданской службе Российской Федерации» <12>). ——————————— <10> Федеральный закон от 27 мая 2003 г. N 58-ФЗ «О системе государственной службы Российской Федерации» (с изм. от 11 ноября 2003 г.) // СЗ РФ. 2003. N 22. ст. 2063; Изм.: СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. 1). Ст. 4437. <11> Указ Президента РФ от 11 января 1995 г. N 32 «О государственных должностях Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. N 3. Ст. 173; Изм.: СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5912; 1998. N 43. Ст. 5337. <12> Федеральный закон от 27 июля 2004 г. N 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» (с изм. и доп. от 2 февраля 2006 г.) // СЗ РФ. 2004. N 31. Ст. 3215; Изм.: СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 636.

Государство взяло курс на замену льгот и гарантий денежной компенсацией <13>, почему же отдельным категориям граждан оставлена возможность приобретения жилья в собственность? Или эта возможность утратит силу? Или нормы Основного Закона — Конституции РФ — не установили равенство всех перед законом, предоставив кому-либо льготный, приоритетный режим? ——————————— <13> См., например: Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изм. от 29 ноября, 21, 29, 30 декабря 2004 г.) // СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607; Изм.: СЗ РФ. 2004. N 49. Ст. 4840; N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 25, 37.

С января 2007 г. понятие «приватизация жилья» «исчезает» из нашего законодательства, и если это не приватизация, то что будет являться основанием для передачи жилья из государственной или муниципальной собственности в частную собственность гражданина? С учетом нормы ст. 421 Гражданского кодекса РФ, раскрывающей принцип свободы договора, можно предположить, что это может быть любой гражданско-правовой договор, как предусмотренный ГК РФ, так и не предусмотренный им, но не противоречащий ему. Тем не менее на сегодняшний день норма, определяющая основания для передачи отдельным категориям граждан жилых помещений в собственность, отсутствует, что, как мы полагаем, вызовет трудности на практике. Далее, норма п. 126 Указа Президента РФ «О правоохранительной службе в органах по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ» <14> устанавливает, что за сотрудниками и лицами, уволенными со службы в органах госнаркоконтроля, имеющими выслугу 20 лет и более (в календарном исчислении), а также за семьями сотрудников, погибших или умерших вследствие ранения, контузии, увечья или заболевания, связанных с исполнением служебных обязанностей, сохраняется право на безвозмездное закрепление в собственность жилых помещений независимо от их размера. Очевидно, речь в данной ситуации вновь идет о приватизации жилья, и сотрудники правоохранительной службы в органах по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ поставлены в привилегированное положение по сравнению с сотрудниками, например, органов внутренних дел. ——————————— <14> Указ Президента РФ от 5 июня 2003 г. N 613 «О правоохранительной службе в органах по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ» // СЗ РФ. 2003. N 23. Ст. 2197.

Или, например, ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» <15> в целях реализации права на жилище устанавливает, что военнослужащим гражданам, обеспечиваемым на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями, по достижении общей продолжительности военной службы 20 лет и более, а при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более предоставляются в собственность жилые помещения по избранному постоянному месту жительства в порядке, определяемом федеральными законами и иными нормативными правовыми актами. ——————————— <15> Федеральный закон от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (с изм. от 31 декабря 1999 г., 19 июня, 7 августа, 27 декабря 2000 г., 26 июля, 30 декабря 2001 г., 7, 21 мая, 28 июня, 27 ноября, 24 декабря 2002 г., 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 26 апреля, 20 июля, 22 августа, 10 ноября 2004 г., 22 апреля, 27 декабря 2005 г., 2 февраля, 4, 8 мая 2006 г.) // СЗ РФ. 1998. N 22. Ст. 2331; Изм.: СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 129; N 26. Ст. 2729; N 33. Ст. 3348; 2001. N 1 (часть 1). Ст. 2; 2002. N 19. Ст. 1784; N 21. Ст. 1919; N 26. Ст. 2521; N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 46 (часть 1). Ст. 4437; N 52 (ч. 1). Ст. 5038; 2004. N 18. Ст. 1687; N 30. Ст. 3089; N 35. Ст. 3607; N 46 (ч. 1). Ст. 4491; 2005. N 17. Ст. 1483; 2006. 31. Ст. 1, 2; N 6. Ст. 637; Российская газета. 2006. 11 мая.

Таким образом, можно сделать вывод о необходимости приведения нормы ст. 4 Закона о приватизации в соответствие с Основным Законом Российской Федерации — Конституцией РФ, устанавливающей равные права и возможности их реализации для всех граждан России, социальные и материальные гарантии для отдельных категорий граждан, что также будет способствовать реализации гражданской правоспособности, предусмотренной нормой ст. 18 Гражданского кодекса Российской Федерации <16>, в содержание которой входит возможность иметь имущество на праве собственности, в том числе жилье, полученное по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, и переданное безвозмездно в частную собственность физического лица. ——————————— <16> Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ (с изм. от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января, 2 февраля 2006 г., 30 июня, 27 июля 2006 г.) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 1996. N 5. Ст. 410; 1996. N 9. Ст. 773; N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 28. Ст. 3471; N 51. Ст. 6288; 2001. N 17. Ст. 1644; N 21. Ст. 2063; N 49. Ст. 4552; 2002. N 12. Ст. 1093; N 48. Ст. 4746, 4737; 2003. N 2. Ст. 160; N 13. Ст. 1179; N 46 (часть 1). Ст. 4434; N 52 (часть 1). Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711; N 31. Ст. 3233; N 49. Ст. 4855; 2005. N 1 (часть 1). Ст. 5, 18, 39, 43, 45; N 13. Ст. 1080; N 19. Ст. 1752; N 27. Ст. 2722; N 30 (ч. 1). Ст. 3100; N 30 (часть 2). Ст. 3120; 2006. N 2. Ст. 171; N 3. Ст. 282; N 6. Ст. 636; N 27. Ст. 2881; N 31 (ч. 1). Ст. 3445.

Полагаем, что в целях материального обеспечения лиц, замещающих государственные должности Российской Федерации, целесообразно изложить норму ст. 4 Закона о приватизации в следующей редакции: не подлежат приватизации жилые помещения… за исключением лиц, заменяющих должности, устанавливаемые Конституцией Российской Федерации, федеральными законами для непосредственного исполнения полномочий федеральных государственных органов; а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии; в общежитиях; в домах закрытых военных городков; а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Далее, еще один вопрос представляется для нас небезынтересным, и это вопрос о сроке действия права на приватизацию жилых помещений. Как мы отмечали ранее, ст. 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» закрепила, что не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а жилые помещения, полученные в пользование по договорам социального найма до этой даты, приватизировать можно, но до 1 января 2007 г. (согласно тому же Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). В связи с этим возникает два закономерных вопроса: во-первых, на что направлена политика государства, законодательные органы которого издают законы, нормы которых противоречат Конституции РФ — Основному Закону, и, во-вторых, правомерно ли такое временное ограничение, не нарушается ли им гражданская правоспособность, не ставятся ли им одни граждане в заведомо лучшее или соответственно худшее положение по сравнению с другими? В настоящее время Государственная Дума рассматривает законопроект о продлении срока приватизации занимаемых гражданами квартир с 1 января 2007 г. до 1 января 2010 г. Это обусловлено целым рядом факторов: столпотворения граждан, которые боятся «не успеть» стать собственниками занимаемых жилых помещений, в Федеральном агентстве по приватизации и Федеральной регистрационной службе; навязывание гражданам государственного или муниципального жилья в собственность, что прежде всего связано с тем, что действующие собственники государственного или муниципального жилищного фонда не выполняют лежащих на них в силу закона обязанностей по осуществлению капитального ремонта жилых помещений, после чего уже граждане будут приватизировать эти жилые квартиры, дома, а пытаются сбыть с рук ветхое, аварийное, не отвечающее требованиям жилищного законодательства о санитарно-технических, гигиенических, противопожарных нормах жилье; кроме того, еще не все государственное и муниципальное жилье передано в частную собственность граждан, значит, на собственниках все еще лежит эта «пресловутая» обязанность осуществления поддержания жилищного фонда в надлежащем состоянии, которую они не выполняют. При этом согласно ст. 16 Закона о приватизации, если приватизируемое жилое помещение находится в доме, требующем капитального ремонта, то наймодатель вначале должен осуществить такой ремонт, приведя жилое помещение в состояние, пригодное для проживания, и только потом передавать жилое помещение по договору о приватизации гражданину. По мнению экспертов, ни бюджеты, ни граждане не в состоянии самостоятельно нести расходы по ремонту обветшавшего жилья, поскольку эти затраты в самом общем виде составляют от 500 млрд. до 3 трлн. руб. <17> Однако, как показывает практика, все происходит с точностью до наоборот. ——————————— <17> Невинная И. В Жилищном кодексе нашли слабое место спустя год после его вступления в силу // Российская газета. 2006. 21 марта.

Мы считаем, что решением этой проблемы могло бы стать положение, согласно которому приватизация была бы бессрочной, и вопрос о реализации права на приватизацию жилья решался бы исключительно нанимателем договора социального найма, т. е. гражданином, проживающим в жилом помещении, и членами его семьи. Столь настойчивое навязывание приобретения ветхого жилья в частную собственность граждан граничит с понуждением заключения договоров о приватизации. Если гражданин желает приватизировать жилое помещение, принадлежащее ему на основании заключенного договора социального найма жилого помещения — пусть реализует свое право, причем в любое время, когда сочтет нужным, после выполнения лежащей на собственнике обязанности по проведению капитального ремонта жилого помещения. Кроме того, этим временным ограничением стать собственником занимаемого жилого помещения по договору социального найма жилого помещения законодатель нарушает положения главного закона — Конституции России, в частности п. 2 ст. 55, согласно которому в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. Таким образом, необходимо отменить положение п. 1 ст. 4 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в части, касающейся срочности действия права на приватизацию, оставив людям возможность в любое время стать собственниками занимаемых ими жилых помещений по договорам социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда. Что немаловажно в этой ситуации, так это ненадлежащее состояние жилищного фонда, где износ жилых домов и квартир составляет более 70%, а наймодатели — собственники жилищного фонда не выполняют обязанностей по его содержанию, по поддержанию в состоянии, пригодном для проживания граждан, и как следствие — заключение договоров о приватизации, по которым граждане становятся собственниками жилья, не соответствующего требованиям жилищного законодательства. Это делается для того, чтобы, следуя логике, возложить на нового собственника — гражданина — обязанности по содержанию жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии, предусмотренные положениями п. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ. Если ситуацию развивать, то можно смоделировать следующий вариант: гражданин, приватизировавший ветхое, полуразрушенное, аварийное жилое помещение в многоквартирном доме, не имеющий достаточных для его ремонта средств, рискует быть обязанным по требованию органов, принявших решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу, осуществить за свой счет снос такого дома в разумный срок; неисполнение этого требования влечет для него изъятие жилого помещения в таком доме, что предусмотрено нормой п. 10 ст. 32 ЖК РФ. Как видим, гражданин, не зная всех «плюсов» и «минусов» приватизации и последствий становления его собственником в результате приватизации, может остаться на улице и без денежных средств, и без жилья. Именно поэтому в законе мало установить обязанность наймодателя осуществлять капитальный ремонт перед передачей в собственность гражданину, принять меры к восстановлению жилого помещения, а потом отдавать их в собственность граждан на основании заключенного договора о приватизации, но и установить жесткие санкции за неисполнение обязанности собственника муниципального и государственного жилищного фонда осуществить капитальный ремонт жилого помещения перед приватизацией. Еще одна проблема, с которой сталкиваются или обязательно столкнутся граждане после 1 января 2007 г., — это расприватизация, или, как ее называют, деприватизация, предусмотренная ст. 9.1 Закона о приватизации. Норма указанной статьи, предусматривающая возможность передать принадлежащие им на праве собственности (приватизированные) жилые помещения в государственную или муниципальную собственность взамен заключенного с ними договора социального найма этих же жилых помещений, утрачивает силу с 1 января 2007 г., как предусмотрено подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Иными словами, как приватизация, так и расприватизация носит временный характер, что вновь противоречит п. 2 ст. 55 Конституции РФ. Низкий уровень заработной платы, невозможность самостоятельно содержать жилье и с 1 января 2007 г. невозможность расприватизировать его делают норму ст. 9.1 Закона о приватизации ограничивающей права граждан, а, соответственно, неконституционной. Считаем, что решением данной проблемы стало бы снятие временных рамок и ограничений на расприватизацию гражданами приобретенных в собственность жилых помещений; кроме того, это способствовало бы лучшей реализации прав граждан на жилье, закрепленное в ст. 40 Конституции РФ. Трудности возникают не только при приватизации государственного и муниципального жилья и расприватизации, но и при выборе формы управления общим имуществом многоквартирного дома, и в управлении этим имуществом. В различные органы, редакции газет, приемные Уполномоченных по правам человека обращаются тысячи граждан: люди не могут понять, что же лучше и выгоднее: приватизировать или не приватизировать жилые помещения, что влечет приватизация для них и их семей, для их бюджета, какую форму управления общим имуществом многоквартирного дома выбрать, что такое ТСЖ и каковы перспективы этой формы самоуправления? Целый пласт новых проблем обрушивается на тех, кто приватизировал жилье, и это не просто слова. Прежде всего выбор формы управления многоквартирным домом. ЖК РФ предусматривает, что в течение относительно небольшого периода времени (ранее — в течение одного года, а сейчас в связи с внесенными в ЖК РФ изменениями — до 1 января 2007 г.) ЖСК должны быть преобразованы в ТСЖ либо иные управляющие организации; ТСЖ, в свою очередь, могут как сами управлять, так и выбрать управляющую организацию, которая на возмездной основе профессионально осуществит управление общим имуществом многоквартирного дома. ЖК РФ предусмотрел, что гражданин самостоятельно вправе заключить отдельные договоры на предоставление коммунальных услуг и т. д., однако не каждый гражданин обладает достаточными знаниями, временем да и желанием самостоятельно управлять своим имуществом. Только 3 процента граждан, так называемая элитная прослойка, действительно способны заключать такие договоры, им подходит такая индивидуальная договорная система и соответственно такая форма управления. Остальным же гражданам в силу юридической неграмотности, безынициативности, безденежности, в конце концов, такая система управления неприемлема, а значит, придется вступать в ТСЖ. Далее, став членом ТСЖ, жилец обязан подчиняться решению общего собрания дома, и здесь кроется другой подвох: в доме проживают разные люди, с различным достатком, с индивидуальным представлениями об уровне жизни, значит, решение общего собрания дома явно кого-нибудь не будет устраивать, а исполнять надо. На сегодняшний день у одних не хватает денежных средств, а другие стремятся к повышенному комфорту, значит, неизбежны конфликтные ситуации <18>. ——————————— <18> Об этом см.: Платова Г. Архипелаг беды // Советская Россия. 2006. 2 февр.

Еще одна проблема — проблема кадрового обеспечения управляющими ТСЖ: кто объективно сможет руководить, представлять интересы своих жильцов от имени ТСЖ в суде, юридически грамотно заключит договоры с энергоснабжающими организациями, при этом возложив на себя ответственность за целый дом? Кто обеспечит порядочность управляющего ТСЖ, который, имея неограниченные возможности в управлении денежными средствами квартиросъемщиков, будет работать не на свой карман? Пока на эти вопросы ответов не получено, многим еще предстоит столкнуться с таким институтом, как ТСЖ, и, скорее всего, отстаивать свои права. Вот такие последствия влечет приватизация жилья, будучи одной из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан. Перефразируя высказывание известного классика, нам с вами предстоит решать: «приватизировать или не приватизировать: вот в чем вопрос»?

——————————————————————