ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И ВЫСЕЛЕНИЕ
Л. Г. САЙФУЛОВА
Сайфулова Л. Г., доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного экономического университета, кандидат юридических наук.
Нередко смешивают такие понятия, как: выселение; прекращение жилищных правоотношений; признание актов, порождающих права на жилье, недействительными; расторжение договора найма. Такое смешение вполне понятно и даже допустимо, когда речь не идет специально об этих терминах, об их соотношении, поскольку выселение — финал прекращения жилищных прав. Прекращение жилищных правоотношений — самый широкий термин. Он включает в себя как прекращение права на жилье (например, вследствие расторжения договора найма), так и в связи со смертью субъекта, а также гибелью объекта и иные основания. Выселение — это фактическое действие, как правило. Это последствие наступления определенных юридических фактов. Хотя с позиций системы юридических фактов это может быть в некоторых случаях и неправомерным действием, в учебниках нередко выселение приводят также как пример самозащиты. Законодательно установлен судебный порядок выселения (ст. 35, ст. 84 ЖК РФ <1>), причем в таких делах участвует прокурор (ст. 45 ГПК РФ <2>). Однако реально представляется возможным выселение и без обращения в юрисдикционные органы (как самозащита). Это допустимо, если выселяемый не является собственником данного жилого помещения и не зарегистрирован здесь по месту жительства. В этом случае заинтересованное лицо (собственник) просто собирает личные вещи выселяемого и выставляет его за дверь. Единственно чего здесь следует избегать — нарушения прав выселяемого (не жилищных — их нет!). Недопустимо превышать разумные пределы самозащиты — не уничтожать, не портить имущество, не применять силу. Если не нарушены какие-то иные нормы, то собственнику в данном случае ничего не грозит — его действия правомерны. ——————————— <1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14. <2> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. // Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.
Хотя в КоАП РФ <3> есть статья 19.1 — «Самоуправство». Это самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным актом порядку, осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам. Ответственность за такое правонарушение — предупреждение или штраф от одного до трех минимальных размеров оплаты труда. Представляется, что применение этой статьи в рассматриваемом случае маловероятно — кому это нужно? Да и если она будет применена, «цена вопроса» (от 100 до 300 рублей) — не существенна по сравнению с достигнутым результатом, заинтересованному лицу проще заплатить штраф, чем обращаться в суд <4>. Хотя наличие судебного решения о выселении, конечно, желательно. ——————————— <3> Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. // Собрание законодательства РФ. 2002. N 1. Ст. 1. <4> Я ни в коем случае не призываю к нарушению закона! Но таково положение вещей.
Если же человек зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении (прописан), то ситуация сложнее. Мало физически освободить помещение, необходимо снять человека с регистрационного учета, а это возможно лишь при наличии его личного заявления (и личного присутствия) либо на основании судебного решения <5>. ——————————— <5> Статья 7 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 (ред. от 18.07.2006) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
В случае, когда человек не проживает в данном помещении, не имеет имущества, хранящегося здесь, то и выселять его нет необходимости, однако без решения суда снять его с регистрационного учета (юридически «очистить» квартиру) невозможно. В такой ситуации надо оформить утрату права либо признавать его не приобретшим право. Первое имеет место, например, когда член семьи нанимателя (бывший член семьи) выбыл на другое постоянное место жительства и тем самым утратил имевшееся у него право на жилое помещение. Второе — когда регистрация по месту жительства была фиктивной, то есть человек никогда не жил здесь, никаких прав на данное жилое помещение никогда не имел. Не секрет, что предоставление такой «прописки без права проживания» является распространенным явлением. В обоих этих случаях исковые требования ограничиваются снятием с регистрационного учета. Далее обратим внимание на процедуру выселения с участием судебных приставов. Она описана в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. (ст. 75). В случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении должника выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно. Судебный пристав-исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа. Выселение состоит в освобождении помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещении выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях — при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем. Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества должника с возложением на него понесенных расходов. Хранение имущества должника осуществляется в срок, не превышающий трех лет, по истечении которого указанное имущество реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества должника направляются в федеральный бюджет. Исполнение исполнительного документа о выселении должника оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении. Итак, само выселение является последствием отсутствия права на жилое помещение. В каких же случаях человек может лишиться этого права? Прежде всего надо отметить, что права на жилое помещение неоднородны по своему характеру <6>. Право на жилье — это собирательное понятие, оно включает существенно отличающиеся друг от друга полномочия. ——————————— <6> См.: Крюкова Е. С. Понятие и виды жилищных прав: Учеб. пособие. Самара, 2006.
Самый сильный титул обладания жильем — это собственность. Собственника выселить из квартиры невозможно, это ясно. Но основание, по которому приобретена собственность, может быть оспорено. Например, сделка купли-продажи, по которой гражданин приобрел квартиру, признается недействительной, суд применяет последствия — возвращает стороны в первоначальное состояние. В этом случае, несмотря на наличие документа, у собственника право на жилье не возникло — его выселяют. Никаких льгот, преимуществ выселяемый не имеет, он выселяется из чужого жилья, на которое прав не имеет. Здесь следует отметить один существенный момент. У добросовестного приобретателя (при возмездном приобретении) собственник вправе истребовать имущество, лишь когда оно было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем, помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ) <7>. ——————————— <7> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева» // Российская газета. 2003. 26 апреля.
Юридически чистого собственника лишить его права, просто выселить невозможно. Однако в Гражданском кодексе РФ есть ст. 293 — «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение». Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Аналогичная норма содержится в ст. 29 ЖК РФ. Если жилое помещение, в котором самовольно произведено переустройство или перепланировка, не будет приведено в прежнее состояние в установленный в соответствии с ч. 3 указанной статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Такой вариант возможен при условии непринятия судом решения о сохранении помещения в измененном виде (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). Следует особо подчеркнуть, что в ст. 293 ГК РФ речь идет о принудительном выкупе, а не о конфискации. Нерадивого собственника могут лишить его права на конкретную квартиру, но взамен он должен получить ее реальную стоимость (с соответствующими вычетами). Выселяемый в данном случае имеет право именно на денежную компенсацию, а не на предоставление какого-либо иного жилья. Основаниями принудительного выкупа являются нарушения прав соседей, использование не по назначению, бесхозяйственное содержание. Однако принудительная продажа (без согласия собственника) возможна и по другим основаниям. В частности, в случае обращения взыскания на жилое помещение. Тем не менее представляется, что случаи принудительной продажи квартир будут крайне редки. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ содержит в перечне имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. То есть, если это единственное жилье, ни при каких обстоятельствах должника из него не выселят. Исключение одно: предмет ипотеки. Получается, что даже если длительное время, годы, человек не осуществляет коммунальные и иные платежи, связанные с квартирой, он не может ее лишиться. Нет правовых оснований также для того, чтобы переселить его в меньшее, худшее помещение, чем он занимает. Хотя с позиций здравого смысла и справедливости такая норма была бы уместной. Что касается ипотеки, то здесь обращение взыскания возможно даже на единственное жилье. Это вполне реальная ситуация. Она регламентируется ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX указанного Федерального закона (при наличии нотариального соглашения сторон). Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. В частности, п. 2 ст. 95 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что такие граждане, если жилье, на которое обращается взыскание, является для них единственным, могут воспользоваться маневренным жилищным фондом. Однако надо иметь в виду, что этот фонд находится в государственной или муниципальной собственности, помещения в этом фонде предназначены лишь для временного проживания, они даются не в собственность, не навсегда, а лишь до завершения расчетов после продажи помещения (пп. 2 п. 2 ст. 106 ЖК РФ). После этого момента граждане должны освободить предоставленное жилье. Учитывая сложность процедур, нестабильность права пользования помещением в маневренном фонде, а также элементарную нехватку помещений в этом фонде, такое право будет мало использоваться участниками ипотечных отношений. Еще один случай, когда собственник жилья может его лишиться. Это снос в связи с изъятием земельного участка. Эти отношения очень проблемные и фактически не урегулированы должным образом <8>. В Жилищном кодексе есть ст. 32, регулирующая отношения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. А если участок предоставляется частной компании для строительства? Никаких специальных, реально действующих норм на этот счет сегодня нет. Как правило, все вопросы решаются по соглашению с собственниками. При этом (как аналогию) используют соответствующие нормы, посвященные сносу домов, в которых есть помещения, занимаемые по договору социального найма. ——————————— <8> См.: Крюкова Е. С. Прекращение прав на жилые помещения в связи со сносом жилого дома. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.
В заключение отметим, что выселение, даже без предоставления другого жилого помещения, не является мерой гражданско-правовой ответственности. Хотя в литературе часто говорят о выселении именно в таком русле. Например, В. П. Грибанов квалифицирует это явление как специфическую меру юридической ответственности, свойственную только жилищному законодательству <9>. Э. Б. Лыкова характеризует указанные меры ответственности как конфискационные (штрафные) <10>. ——————————— <9> Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 172. <10> Лыкова Э. Б. Жилищное право России: Учеб. пособие. Воронеж, 2002. С. 130.
Согласимся с тем, что выселение — это, как правило, санкция за неправомерное поведение, выселение проводится принудительно. Тем не менее меры гражданской ответственности — это дополнительные обременения должника, связанные с лишением его имущественных прав или возложением дополнительных обязанностей. При выселении речь идет лишь о прекращении существовавшего права, не связанном с дополнительными затратами со стороны должника. Здесь собственник забирает у выселяемого лишь то, что он ранее предоставил. Или субъект лишается права собственности, но с обязательной компенсацией. Дополнительных имущественных потерь в пользу выселяющего выселяемый не несет.
