Проблемы электроснабжения при непосредственном управлении многоквартирным домом

(Рецлов С. О.) («Бюллетень нотариальной практики», 2007, N 2)

ПРОБЛЕМЫ ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЯ ПРИ НЕПОСРЕДСТВЕННОМ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

С. О. РЕЦЛОВ

Рецлов С. О., аспирант кафедры гражданского права юридического факультета Южного федерального университета.

Одним из трех возможных способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом <1>, является непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 161 ЖК). Рассмотрим некоторые проблемы в сфере электроснабжения, возникающие при реализации этого способа управления. ——————————— <1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.

Основы построения правоотношений при непосредственном способе управления содержатся в ст. 164 ЖК РФ. В частности, в п. 2 этой статьи установлено, что договор электроснабжения заключается каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Собственники многоквартирного дома, выбравшие способ непосредственного управления, заключают договор о приобретении электрической энергии непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. В этом случае ресурсоснабжающая организация несет ответственность за режим и качество подачи электрической энергии на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме с системами коммунальной инфраструктуры (п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, далее также — ППКУ) <2>. ——————————— <2> Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.

Очевидно, что выбор непосредственного управления исключает возможность предоставления коммунальной услуги — деятельности исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающей комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях (абз. 2 п. 3 ППКУ). Из определения исполнителя коммунальной услуги (п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам) следует, что исполнитель должен сочетать в себе следующие признаки: 1) быть субъектом предпринимательской деятельности; 2) обслуживать внутридомовые сети; 3) покупать ресурсы (в частности, электрическую энергию) для оказания коммунальных услуг (в частности, коммунальной услуги по электроснабжению). Исходя из содержания п. 2 ст. 164 ЖК РФ, п. 7 ППКУ, можно прийти к выводу, что при непосредственном управлении собственник жилого помещения должен самостоятельно заключить договор электроснабжения с ресурсоснабжающей организацией о приобретении электрической энергии на границе сетей, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Возможность появления лица, которое бы выполнило эту обязанность от собственного имени, для собственника помещения не предусмотрена, следовательно, невозможно появление субъекта, удовлетворяющего признакам исполнителя коммунальных услуг. Нет исполнителя — некому заниматься деятельностью по предоставлению коммунальной услуги — нет коммунальной услуги. Договор о приобретении электрической энергии, заключаемый между собственником жилого помещения и ресурсоснабжающей организацией, находится за рамками действия жилищного законодательства, поскольку оно регулирует отношения только по поводу предоставления коммунальных услуг и их оплаты (пп. 10, пп. 11 п. 1 ст. 4 ЖК). Данный вид договоров находится в сфере правового регулирования энергетического законодательства. Так, Правила функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики (далее — Правила розничных рынков, ПРР) <3>, утвержденные в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 26 марта 2003 г. N 36-ФЗ «Об особенностях функционирования электроэнергетики в переходный период и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об электроэнергетике» <4> и ст. 21 Федерального закона от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ «Об электроэнергетике» <5>, в п. 88 устанавливают, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление многоквартирным домом, а также собственники жилых домов вправе приобретать электрическую энергию непосредственно у гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации) в соответствии с Правилами розничных рынков и жилищным законодательством Российской Федерации. Ссылка на жилищное законодательство в данной норме представляется необоснованной, поскольку, как уже было отмечено, сам Жилищный кодекс не распространяет содержащиеся в нем нормы на отношения, находящиеся за рамками предоставления коммунальных услуг. Заметим также, что Правила розничных рынков не употребляют такие термины, как «договор электроснабжения» или «договор о приобретении электрической энергии», содержащиеся в жилищном законодательстве. В ПРР выработаны такие конструкции, как «договор энергоснабжения» и «договор купли-продажи (поставки) электрической энергии». Причем заключение последнего из указанных договоров предполагает заключение договора о возмездном оказании услуг по передаче электрической энергии. ——————————— <3> Постановление Правительства Российской Федерации от 31 августа 2006 г. N 530 «Об утверждении Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики» // СЗ РФ. 2006. N 37. Ст. 3876. <4> СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1178. <5> СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1177.

В связи с этим интересно обратиться к нормам, посвященным договорам найма. Так, в ст. 676 ГК РФ установлено, что наймодатель по договору найма жилого помещения (являющегося коммерческим наймом) должен предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. В Типовом договоре социального найма <6>, предметом которого является жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, содержится указание на то, что наймодатель должен обеспечить предоставление коммунальных услуг (см. п. 1 Типового договора социального найма). Получается, законодательство обязывает собственников жилых помещений гарантировать нанимателям предоставление именно коммунальных услуг, в том числе услуг по электроснабжению, что возможно только при управлении управляющей организацией либо управлении ТСЖ (ЖК, иным специализированным потребительским кооперативом). Однако наймодатель не может дать такую гарантию, поскольку выбор способа управления зависит от усмотрения всех собственников помещений в многоквартирном доме. ——————————— <6> Постановление Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

На практике возникают ситуации, когда граждане, решившие самостоятельно управлять своим многоквартирным домом, в первую очередь обращаются к гарантирующему поставщику для заключения договора энергоснабжения, не решив вопроса об обслуживании внутридомовых электрических сетей. С точки зрения обеспечения безопасности граждан, их имущества и самого многоквартирного дома подача электроэнергии в такой дом недопустима. Сама структура ст. 164 ЖК РФ на первое место выдвигает необходимость заключения договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме, в состав которого входит в том числе и электрическое оборудование (см. пп. «д» п. 2 и п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме <7>), с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (см. п. 1 ст. 164 ЖК). Заметим, что Правила предоставления коммунальных услуг гражданам в п. 7 устанавливают, что обслуживание внутридомовых инженерных систем может осуществляться собственниками помещений, в частности, самостоятельно. Это допускают также и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме в п. 12. В любом случае возможность самостоятельного обслуживания электросетей нельзя расценивать как разрешение собственникам помещений эксплуатировать электрическое оборудование своего дома по собственному усмотрению. Существующие Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденные Приказом Минэнерго РФ от 13 января 2003 г. N 6 <8>, содержат обязательные требования к потребителям, эксплуатирующим действующие электроустановки напряжением до 220 кВ включительно. ——————————— <7> Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680. <8> Приказ Министерства энергетики Российской Федерации от 13 января 2003 г. N 6 «Об утверждении Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей». Зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 22 января 2003 г. Регистрационный N 4145 // БНА. 2003. N 24, 25.

Проблема момента возникновения договорных отношений осложнена еще одним обстоятельством. Дело в том, что Правила розничных рынков в п. 64 четко определили, что действие договора энергоснабжения с гражданином-потребителем не может ставиться в зависимость от заключения или незаключения договора в письменной форме. Гражданину можно просто оплачивать квитанции гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации). Этого будет достаточно, чтобы беспрепятственно получать электрическую энергию, минуя заключение договора на обслуживание внутридомовых сетей, заключение договора энергоснабжения в письменной форме, что требует направления гарантирующему поставщику заявки о заключении договора энергоснабжения с указанием планируемого объема потребления электрической энергии (мощности) и приложением документов, подтверждающих: 1) присоединение энергопринимающих устройств потребителя к электрической сети сетевой организации в установленном порядке; 2) обеспечение учета электрической энергии; 3) надлежащее техническое состояние энергопринимающих устройств потребителя, удостоверенное федеральным органом исполнительной власти по государственному энергетическому надзору (п. 62 Правил розничных рынков). Весь этот пакет документов, за которым стоит безопасность электроснабжения граждан, становится ненужным. Считаем, что такое правовое регулирование не обеспечивает интересов сторон договора энергоснабжения. В энергетическое законодательство необходимо ввести прямую норму, запрещающую подачу электрической энергии в многоквартирный дом при отсутствии договора (договоров) энергоснабжения, заключенного (заключенных) в письменной форме. При этом последнее предложение п. 62 Правил розничных рынков, на наш взгляд, следует изменить и читать в следующей редакции: «В случае если представленных гражданином документов недостаточно для подтверждения выполнения указанных условий или у гражданина отсутствуют соответствующие документы, соблюдение таких условий проверяется гарантирующим поставщиком самостоятельно при представлении гражданином документа, подтверждающего надлежащее техническое состояние энергопринимающего устройства многоквартирного дома, удостоверенное федеральным органом исполнительной власти по государственному энергетическому надзору». Рассматривая эту проблему со стороны гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации), заметим, что в соответствии с положениями жилищного законодательства данные субъекты электроэнергетики (обозначенные в ППКУ как ресурсоснабжающие организации) несут ответственность за надежность энергоснабжения и качество электрической энергии до границы балансовой принадлежности сетей сетевой организации и внутридомовых электрических сетей (см. п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам). Это позволяет гарантирующему поставщику (энергосбытовой организации) не обращать внимания на вопросы содержания внутридомовых сетей. Однако следует иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 1079 ГК РФ юридические лица, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих (в том числе использование электрической энергии высокого напряжения), обязаны возместить вред, причиненный источником повышенной опасности, если не докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего. В п. 2 ст. 1083 ГК также установлено, что при причинении вреда жизни или здоровью гражданина отказ в возмещении вреда не допускается даже при грубой неосторожности потерпевшего и отсутствии вины причинителя вреда. Таким образом, необходимость наличия договора энергоснабжения, заключенного в письменной форме, повысило бы гарантии безопасности электроснабжения для граждан и снизило бы риски ответственности гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации). Теперь коснемся проблем, вызванных множественностью собственников многоквартирного дома. Пункт 2 ст. 164 ЖК устанавливает, что договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Из этой нормы следует, что договоров электроснабжения в многоквартирном доме должно быть столько, сколько в нем собственников. Правила предоставления коммунальных услуг такой однозначный вывод сделать уже не позволяют. Пунктом 7 определено, что собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии. Подчеркнем: собственники заключают договор. Означает ли это, что все собственники должны заключить один договор на электроснабжение? Как бы то ни было, акт большей юридической силы — Жилищный кодекс — этого не допускает. Итак, п. 2 ст. 164 ЖК РФ требует, чтобы при непосредственном управлении многоквартирным домом договор электроснабжения заключался с каждым собственником по отдельности. При этом в Правилах недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг <9> определено, что существенным условием договора о возмездном оказании услуг по передаче электрической энергии и в силу п. 6 Правил розничных рынков также и существенным условием договора энергоснабжения является ответственность потребителя услуг и сетевой организации за состояние и обслуживание объектов электросетевого хозяйства, которая определяется их балансовой принадлежностью и фиксируется в прилагаемом к договору акте разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон (см. абз. 4 п. 13 данных Правил). Следовательно, без наличия указанного акта договор энергоснабжения заключен быть не может. Получается, что в точке раздела границ балансовой принадлежности сетей должен составляться акт раздела границ с каждым потребителем, имеющим в собственности квартиру в многоквартирном доме, и прикладываться к соответствующему договору с данным потребителем. Количество актов раздела границ будет соответствовать количеству потребителей. Такое решение нельзя признать удачным. Логичным представляется внести уточнение в абз. 4 п. 13 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг следующего содержания: «При заключении договора с собственником помещения в многоквартирном доме либо с действующим в его интересе гарантирующим поставщиком (энергосбытовой организацией) акт разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон составляется с лицом, обслуживающим внутридомовые сети многоквартирного дома на основании договора или ином законном основании». Целесообразно также предусмотреть аналогичную норму и в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам. Наиболее удачным представляется размещение этой нормы в абз. 1 п. 7, где идет речь о договорах на приобретение коммунальных ресурсов, заключаемых собственниками помещений. ——————————— <9> Постановление Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2004 г. N 861 «Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам администратора торговой системы оптового рынка и оказания этих услуг и Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств (энергетических установок) юридических и физических лиц к электрическим сетям» (с изм. от 31 августа 2006 г.) // СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. II). Ст. 5525; 2006. N 37. Ст. 3876.

Итак, при непосредственном управлении собственники жилых помещений не могут быть потребителями коммунальных услуг и, следовательно, не могут воспользоваться правами, предоставляемыми жилищным законодательством. Существует неопределенность в оформлении договорных отношений по электроснабжению между собственниками помещений, выбравших непосредственное управление в многоквартирных домах, и гарантирующим поставщиком (энергосбытовой организацией). Гарантированное нормативными актами право получения коммунальной услуги по электроснабжению потребителями, проживающими в многоквартирных домах по договорам найма (как социального, так и коммерческого), собственники которых выбрали непосредственное управление данными домами, невозможно. Электроснабжение при непосредственном управлении юридически оформляется так, что многоквартирный дом перестает выступать в качестве единой электроустановки и разделяется на множество отдельных электроустановок, принадлежащих отдельным собственникам, что противоречит Правилам технической эксплуатации электроустановок потребителей и влечет нарушение безопасности эксплуатации внутридомовых электрических сетей. Разрешение рассмотренных в данной статье проблем требует изменения норм как жилищного, так и энергетического законодательства.

——————————————————————