Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект?

(Алексеева О. Г.) («Семейное и жилищное право», 2008, N 1)

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: ФИКЦИЯ, ПРОСТРАНСТВО, МАТЕРИАЛЬНЫЙ ОБЪЕКТ?

О. Г. АЛЕКСЕЕВА

Алексеева О. Г., доцент кафедры гражданского права Уральской государственной юридической академии, кандидат юридических наук.

Понятие жилого помещения является ключевым, основным понятием жилищного права. В доктрине под жилищными отношениями принято понимать различные виды общественных отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. <1>. Таким образом, самые разнородные общественные отношения, которые регулируются жилищным законодательством, возникают именно по поводу жилых помещений. Жилые помещения составляют жилищный фонд Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ). Жилое помещение является объектом как жилищных, так и гражданских прав. Права на жилое помещение могут быть как вещными (ст. 288 — 293 ГК РФ, ст. 30 — 34 ЖК РФ), так и обязательственными. Жилое помещение является предметом договора найма (ст. 671 — 688 ГК РФ, ст. 60 — 91 ЖК РФ). Жилое помещение может быть предметом договоров дарения, мены, ренты. Отношения по продаже жилого помещения выделены в самостоятельный объект правового регулирования (ст. 558 ГК РФ). Что же именно приобретают в собственность граждане и юридические лица — некое пространство, которое имеет вход? По поводу чего у одного лица возникает право требовать от другого лица совершения действий, которые составляют содержание субъективной обязанности последнего, — по поводу некой юридической фикции, того, чего не существует в окружающей нас реальной действительности? <2> Различные мнения, высказанные в юридической литературе по поводу правовой природы жилых помещений, а именно таких разновидностей, как квартиры и комнаты, были освещены Б. М. Гонгало <3>. Если воссоединить все сказанное по данному вопросу, то получается крайне парадоксальная картина как с точки зрения цивилистической доктрины, так и с точки зрения обыденного сознания. На земельном участке стоит многоквартирный дом, однако он существует только технически, экономически, фактически. Юридически объектом права данный дом не является, таким образом, недвижимостью он не признается. Внутри дома расположены как жилые (комнаты, квартиры), так и нежилые помещения, из которых собственно и состоит данный дом. Недвижимостью с юридической точки зрения признаются именно данные помещения (расположенные внутри данного строения), однако это только правовая категория. На самом деле (фактически) их нет. Это пространство, ограниченное стенами, полом, потолком, — юридическая фикция. Неужели причины этого лежат в не таком уж и далеком прошлом? ГК РСФСР 1922 г. отметил деление вещей на движимые и недвижимые, сегодня мы готовы не признавать недвижимостью здание. ——————————— <1> См.: Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 1997. С. 2. <2> См.: Гражданское право. В 4 т. Т. 2. Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2004. С. 70; Епифанцев А. В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 14. <3> См.: Гонгало Б. М. Жилое помещение — объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007. N 2. С. 2 — 4.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ под жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям). К жилым помещениям относятся: жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), а также комната. Это деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, так как объектом жилищных прав может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). При этом следует признать справедливым высказанное мнение относительно того, что не исключается возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры, в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов <4>. Однако это является лишь исключением из общего правила, так как жилищные права таких субъектов, как поднаниматели жилого помещения и временные жильцы, не являются самостоятельными, а зависят от прав нанимателя жилого помещения, производны от них. ——————————— <4> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 98 (автор комментария ст. 16 — Б. М. Гонгало).

Определение понятий «жилой дом», «квартира» и «комната» дано в ст. 16 ЖК РФ. При этом следует отметить, что такие понятия, как «многоквартирный дом» и «часть дома или квартиры», в ЖК РФ отсутствуют. Что касается многоквартирного дома, то, очевидно, законодатель руководствовался точкой зрения, которую без преувеличения можно назвать общепринятой, — многоквартирный дом самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права) не является <5>. Между тем ст. 15 ЖК РФ говорит именно об объектах жилищных прав. Определение понятия «многоквартирный дом» содержится в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» <6>. Под многоквартирным домом в соответствии с п. 6 указанного Положения признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Как мы видим, в определении нет указания на то, что многоквартирный дом является недвижимостью. Ранее действовавший Закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» определял кондоминиум (а такой термин использовался при характеристике многоквартирного дома) как единый комплекс недвижимого имущества. Является ли многоквартирный дом объектом недвижимости? В юридической литературе по данному поводу были высказаны различные мнения. Так, А. А. Иванов отмечает, что «многоквартирный же дом сам по себе к жилым помещениям и к объектам недвижимости не относится, хотя в нем тоже есть комнаты (в составе квартир) и вспомогательные помещения» <7>. Очевидно, основанием для такого вывода послужило категорическое неприятие формулировок ЖК РФ, которое высказывает А. А. Иванов в упомянутой работе. Впрочем, далее автор отмечает, что в итоге многоквартирный дом представляет собой совокупность квартир, принадлежащих различным собственникам, и общего имущества многоквартирного дома… Сам же многоквартирный дом рассматривается как некое собирательное понятие (абстракция) и не выступает самостоятельным объектом жилищных прав. Общее же имущество многоквартирного дома отнесено А. А. Ивановым к объектам недвижимости, который существует в виде имущественного комплекса <8>. Аналогичную позицию занимает И. А. Дроздов, который отмечает, что «многоквартирный дом состоит из квартир, т. е. недвижимых вещей в смысле гражданского законодательства. Между тем признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости» <9>. Попробуем разобраться в сказанном. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. По всем признакам многоквартирный дом, как и жилой дом (т. е. индивидуальное строение, состоящее из одной или нескольких комнат и мест вспомогательного использования, одноквартирное, выразимся так, чтобы было более понятно человеку, неискушенному в юридической терминологии), полностью подпадает под легальное определение недвижимого имущества, так как ему присущи все признаки, установленные в законодательстве, а именно: прочная связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Тем не менее оказывается, что многоквартирный дом (строение) самостоятельным объектом недвижимости не является. Объектами недвижимости являются составляющие многоквартирный дом части, жилые (квартиры, комнаты) и нежилые помещения, которые, совершенно очевидно, сами по себе, самостоятельно и непосредственно связи с землей не имеют. ——————————— <5> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 184 (автор комментария ст. 36 — В. Н. Симонов). <6> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702. <7> Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 89. <8> См.: Иванов А. Указ. соч. С. 94 — 95. <9> Дроздов П. А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8. С. 13.

Если руководствоваться приведенной выше точкой зрения, высказанной А. А. Ивановым, то далее, очевидно, следует, что если на каком-либо этапе все помещения (квартиры, нежилые помещения) будут принадлежать на праве собственности одному лицу (а такое вполне может случиться в том случае, если многоквартирный дом является малоэтажным и включает в себя небольшое количество квартир), то такое строение вообще перестанет считаться многоквартирным домом. При этом непонятно, будет ли за таким сооружением признан статус недвижимого имущества, очевидно, нет, так как технически в здании все равно будет несколько самостоятельных квартир, пусть и принадлежащих на праве собственности одному субъекту, но технически обособленных друг от друга «трехмерным контуром», имеющих самостоятельный выход, включающих в свой состав элементы внутренней отделки и декора и т. д. Квартира — объект недвижимости, многоквартирный дом — нет. То есть на каком-либо конкретном, отведенном для строительства земельном участке возведено здание, данное здание индивидуализировано, расположено в определенном населенном пункте, имеет адрес, но оно существует только технически, но не с юридической точки зрения. Не слишком ли много внимания в последнее время в юридической литературе уделяется внимания абстракциям, фикциям и т. д.? Не забываем ли мы традиционные, разработанные и устоявшиеся в доктрине категории, понятия? При этом следует признать справедливым утверждение, что понятие недвижимости достаточно элементарно, обстоятельно разработано наукой гражданского права, в основных своих чертах легко усваивается как юристами, так и людьми, неискушенными в юриспруденции <10>. Статья 130 ГК РФ носит название «Недвижимые и движимые вещи». Следовательно, недвижимость, а в действующем законодательстве термины «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» употребляются как синонимы, между ними нет какой-либо смысловой разницы, прежде всего вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека <11>. Подпадает ли под данное определение многоквартирный дом? Совершенно очевидно, что ответ на данный вопрос как с точки зрения формально-юридической, так и с точки зрения логического обоснования должен быть положительным. Следует отметить, что не всеми исследователями данной проблемы отрицается сама возможность признания многоквартирного дома самостоятельной недвижимой вещью. Так, В. Н. Литовкин отмечает, что Жилищный кодекс понятием «жилой дом» охватывает и одноквартирный, и многоэтажный дом, в котором два и более жилых помещения <12>. Ю. К. Толстой считает, что при характеристике многоквартирного дома как объекта жилищных прав к числу существенных относятся и те признаки жилого помещения и видов жилых помещений, которые закреплены в ст. 15 и 16 ЖК РФ, а также в п. 4 и 5 Постановления Правительства от 28 января 2006 г. N 47 <13>. Что касается утверждения о многоквартирном доме как объекте жилищных прав, то представляется необходимым отметить, что под системой объектов жилищных прав следует понимать целостное, структурно упорядоченное самостоятельное объединение, которое представляет собой обобщение юридически значимых признаков, свойств и качеств явлений и предметов объективной и правовой действительности. Безусловно, особое место в систематике жилья занимает многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, который включает в себя также элементы общего имущества собственников помещений в этом доме <14>. Исходя из определения многоквартирного дома, причем определения именно легального, данным понятием охватывается и одноэтажный дом, который включает в себя два помещения, отвечающие признакам квартиры. Очевидно, в этом случае многоквартирный дом может являться самостоятельным объектом жилищных прав. Однако это случается крайне редко, в основном это свойственно небольшим населенным пунктам (деревням, поселкам городского типа и т. п.). ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное). —————————————————————— <10> См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М., 1999. С. 13 (автор комментария ст. 1 — Б. М. Гонгало). <11> См.: Советское гражданское право: Учебник. В 2 т. М., 1985. Т. 1. С. 180 — 181 (автор главы — О. А. Красавчиков). <12> См.: Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. С. 46. <13> См.: Толстой Ю. К. Жилищное право: Учебник. М., 2007. С. 65. <14> См.: Лапач В. А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. 2006. N 8. С. 18.

Вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Тем не менее это не означает, что многоквартирный дом в целом должен игнорироваться как недвижимое имущество с юридической точки зрения. Данная проблема неоднократно поднималась в юридической литературе <15>. Именно поэтому еще раз хотелось бы напомнить утверждение Р. Саватье относительно того, что именно «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его» <16>. Многоквартирный дом является реально существующим предметом материального мира, строением, сооружением или, как говорили раньше, домовладением, причем существует как фактически, так и юридически. ——————————— <15> См.: Гонгало Б. М. Развитие законодательства о недвижимости в Российской Федерации. Проект Жилищного кодекса Российской Федерации. Материалы научно-практической конференции «Недвижимость. Ипотека. Жилье». Екатеринбург, сентябрь 2004 г. // Цивилистическая практика. 2004. N 4(13). С. 4 — 5. <16> См.: Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 58.

Что же касается употребления в ст. 16 ЖК РФ термина «жилой дом», то представляется, что речь в данном случае идет именно об одноквартирном доме, здании, состоящем из комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые следует отличать от многоквартирного дома. Как уже отмечалось, к объектам жилищных прав относятся наряду с жилым домом также квартира (часть квартиры) и комната. Однако при этом следует отметить, что законодатель ограничивается простым перечислением, объекты жилищных прав необходимо рассматривать с точки зрения системного подхода. «Системный метод научного познания предопределен целостностью познаваемых объектов окружающей материальной действительности. Часть и целое, целое и система как основные категории доктринального восприятия неизменно составляли основные методологические посылки научного анализа» <17>. Без рассмотрения системы объектов жилищных прав в целом и частей, ее оставляющих, невозможно определить, что же является объектом конкретного жилищного правоотношения. ——————————— <17> Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 15.

Характеристику системы объектов жилищных прав необходимо начинать с жилого дома в целом, т. е. со здания, сооружения, иногда именуемого домовладением. И. Д. Кузьмина определяет здания и сооружения как инженерно-строительные объекты, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществляемой строительной деятельности <18>. ——————————— <18> См.: Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. … докт. юрид. наук. Томск, 2004. С. 54.

С. А. Степанов в целом признает данное определение, но с той поправкой, что в нем отсутствует такой необходимый признак, как неперемещаемость объекта, причем не только физического, но и юридического свойства. «А именно этот признак является наиболее системообразующим» <19>. ——————————— <19> Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 101.

Далее в системе объектов жилищных прав следует квартира, т. е. обособленная часть жилого здания, расположенная внутри него. Следующим элементом в правовой системе объектов жилищных прав является комната, т. е. отдельная обособленная часть жилого дома или квартиры. Именно квартира и изолированная комната или комнаты выступают наиболее распространенными объектами жилищных прав. Насколько обоснованны упреки разработчикам Жилищного кодекса относительно того, что вопросы недвижимости решены к ЖК РФ неудовлетворительно, «имеющиеся определения конкретных объектов недвижимости нечетки и сформулированы без учета правил формальной логики и сложившихся доктринальных подходов»? <20> Насколько обоснованным является противопоставление таких понятий, как «здание» и «помещение», которое встречается в юридической литературе? <21> То обстоятельство, что жилой дом, т. е. здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, является недвижимым имуществом, не вызывает сомнений. Чего нельзя сказать о помещениях, расположенных внутри здания, а именно квартир и комнат, которые также являются самостоятельными объектами жилищных прав. Сторонники «концепции фикции» единодушно считают, что квартира и комната, расположенные внутри жилого дома, являются недвижимым имуществом не в силу естественных свойств, а в силу закона. «Индивидуальный жилой дом является недвижимостью в силу соответствия признакам, указанным в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, а иные разновидности жилого помещения, такие, как квартира, комната и т. п., — в силу закона… помещение как объект права представляет собой юридическую фикцию» <22>. Данная точка зрения получила достаточно широкое распространение, что нашло отражение в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, где указывается, что «помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение — это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова» <23>. При этом не объясняется, почему именно необходимо отрицать наличие у квартиры и комнаты таких очевидных признаков недвижимого имущества. Именно в силу естественных свойств, таких, как связь с землей и невозможность перемещения. Комната является составной частью либо жилого дома, либо квартиры, квартира, в свою очередь, является составной частью здания (многоквартирного дома), они не висят в воздухе, совершенно очевидно, что «подвинуть» данные объекты невозможно. Почему же за ними не признаются свойства и качества вещи в ее классическом понимании? ——————————— <20> Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 99. <21> См.: Епифанцев А. В. Указ. соч. С. 14. <22> Епифанцев А. В. Указ. соч. С. 14. <23> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исследовательский центр частного права; Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004. С. 49.

Сторонники «концепции пространства», очевидно, также не признают квартиру и комнату телесной вещью. При этом разработчикам Жилищного кодекса высказан следующий упрек — не дано само определение помещения. И. А. Дроздов предлагает следующее определение: «Помещение — пространство, ограниченное трехмерным контуром, которое образует объект недвижимости и имеет вход» <24>. Несколько иные определения квартиры и комнаты предлагает А. А. Иванов. По его мнению, «квартира — это пространство между стенами и перекрытиями (потолком и полом), состоящее из одной или нескольких комнат, имеющее прямой доступ к общему имуществу многоквартирного дома и включающее в свой состав элементы внутренней отделки и декора, а также внутриквартирное оборудование, предназначенное для обслуживания данной квартиры». Комнату в коммунальной квартире А. А. Иванов также предлагает понимать как пространство между стенами и перекрытиями (потолком и полом), имеющее выход к общему имуществу коммунальной квартиры, предназначенное для непосредственного проживания граждан и включающее в свой состав элементы внутренней отделки и декора <25>. Ключевое слово, как мы видим, «пространство». Очевидно, что сторонники данной концепции также не считают квартиру и комнату недвижимыми вещами, так как пространство назвать предметом материального мира весьма трудно, следовательно, недвижимостью помещение в силу естественных свойств также быть не может. Весьма примечательно, что А. А. Иванов, как следует из приведенных выше определений, считает признаком помещения (квартиры, комнаты) элементы внутренней отделки и декора. Не претендуя на глубокое знание дизайнерских терминов, хотелось бы выяснить: а что же именно понимается под декором? И каковы последствия, естественно, уже правовые, отсутствия в жилом помещении элементов внутреннего убранства? То есть если в комнате покрашен пол, а на стенах наклеены обои, то, следовательно, данное пространство жилым помещением признать можно. А если нет, что тогда? Данное пространство считать жилым помещением никак нельзя, очевидно, так. Последнее представляется малоубедительным. Хотелось бы остановиться еще на одном моменте. А. А. Иванов также отмечает, что трактовка ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, в соответствии с которой в состав жилого помещения могут входить различные части, в том числе другие помещения вспомогательного характера, вызовет теоретические сложности (помещение в помещении: принцип матрешки). По его мнению, признание возможности существования помещения в помещении представляет собой нарушение элементарных законов логики (закона тождества) <26>. Но ведь пространство, ограниченное полом и потолком, также находится внутри чего-то, пол, потолок, стены составляют элементы здания, комната, пусть в коммунальной квартире, также является частью квартиры. Совершенно непонятно, чем принципиально отличается определение, предложенное А. А. Ивановым, от легального определения, которое содержится в ст. 15 ЖК РФ, естественно, кроме того, что внимания на элементах внутренней отделки и декора Жилищный кодекс не акцентирует. ——————————— <24> Дроздов И. А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8. С. 11. <25> См.: Иванов А. Указ. соч. С. 95 — 97. <26> См.: Иванов А. Указ. соч. С. 89.

Безусловно, при построении системы объектов жилищных прав необходимо, чтобы каждый самостоятельный объект, включенный в эту систему, обладал общими, сущностными признаками. Как отмечает Ю. К. Толстой, о жилых помещениях речь идет во всех статьях главы второй ЖК РФ. Именно поэтому признаки жилого помещения, которые выделены им, базируются не только на положениях ст. 15 ЖК РФ. По мнению Ю. К. Толстого, всего признаков жилого помещения семь: это объект жилищных прав; изолированное помещение, которое признается недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан; к видам жилых помещений относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната; жилые помещения предназначены для проживания граждан; право собственности и иные вещные права подлежат государственной регистрации; осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; может осуществляться страхование жилых помещений. При этом выделяются как основные, так и факультативные признаки. Факультативные признаки, такие, как государственная регистрация жилых помещений и их страхование, не следует отражать в определении жилищного фонда; такой признак, как то, что жилые помещения являются объектами жилищных прав, воспринимается как очевидный. Сущностными же признаками, которые обязательно должны быть отражены в определении жилищного фонда, являются такие, как предназначенность и пригодность для постоянного проживания граждан, хотя бы и на данный момент в силу особенностей его правового режима или иных обстоятельств жилое помещение использовалось для временного проживания граждан, а также то, что жилые помещения могут находиться не только в жилых домах, но и в иных строениях (например, в здании образовательного или оздоровительного учреждения) <27>. Весьма примечательно, что, выделяя такой признак, как то, что жилое помещение является недвижимым имуществом, Ю. К. Толстой не считает необходимым отражать его в определении жилищного фонда, видимо, также полагая, что это разумеется само собой. ——————————— <27> См.: Толстой Ю. К. Жилищное право: Учебник. М., 2007. С. 29 — 30.

А. А. Иванов отмечает, что такой признак жилого помещения, как указание на его недвижимый характер, является лишним в определении жилого помещения: «…откуда возьмутся «движимые» помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений) объектов недвижимости» <28>. Безусловно, движимых помещений, которые бы имели статус жилых, не бывает. Однако представляется, что смысл в том, чтобы выделять такой признак, все-таки есть. Как отмечает Б. М. Гонгало, к сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках и т. п. Отношения по их использованию для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)) <29>. Необходимо также отметить, что в силу природных условий, а также особенностей жизненного уклада люди также постоянно проживают в юртах, ярангах, иглу, но с точки зрения ЖК РФ признать данные объекты жилыми помещениями никак невозможно. Именно этим и следует объяснить необходимость выделения такого признака жилого помещения, как то, что оно является объектом недвижимости. Именно этим обстоятельством и объясняется целостность системы объектов жилищных прав, в которую не могут быть включены яранги, юрты, дома-вагончики, сборно-разборные дома и т. п. ——————————— <28> Иванов А. Указ. соч. С. 88. <29> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 98 (автор комментария ст. 15 — Б. М. Гонгало).

И. А. Дроздов отмечает, что выделение ЖК РФ трех признаков жилого помещения, а именно: 1) его недвижимый характер, 2) изолированность, 3) пригодность для постоянного проживания граждан, является явно неудачным. По его мнению, более удачным было бы использование такого признака, как замкнутость, именно замкнутость, по его мнению, является ключевым понятием при определении термина «помещение», поскольку вряд ли можно отнести к числу помещений объект, не имеющий крыши, стен или пола. Ну и безусловно необходим еще один признак, характеризующий жилое помещение, а именно то, что оно должно иметь вход. При этом термин «вход» следует понимать в данном случае в наиболее широком значении. В качестве входа может выступать не только дверной, но и оконный или иной проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству <30>. Безусловно, трудно оспаривать то обстоятельство, что в жилом помещении, в котором отсутствует потолок, проживать невозможно ни постоянно, ни временно. Но в этом случае данный объект не может быть признан пригодным для проживания. ——————————— <30> См.: Дроздов П. А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8. С. 10 — 11.

Представляется, что важным признаком любого жилого помещения является то, что в отношении данных объектов законодателем установлен специальный правовой режим. Следует отметить, что в широком смысле этого слова правовой режим представляет собой многоэлементную систему, рассмотрение правового режима жилых помещений в целом не является целью настоящего исследования. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений, является государственный учет жилищного фонда, который осуществляется по единой для России системе и в порядке, определенном в Положении о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301. Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет, и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав. К правовому режиму объектов жилищных прав следует отнести также правила, устанавливающие оценку того или иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания. В связи с этим необходимо назвать Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Указанное Положение относительно пригодности жилого помещения для постоянного проживания в нем граждан закрепляет не только частный интерес пользователя жилья, но и публичный интерес. Элементы системы объектов жилищных прав, а именно: жилой дом, квартира, комната, являются связанными между собой, причем связь эта носит постоянный характер. Состав элементов системы жилищных прав обусловлен тем, что все они имеют общее функциональное назначение, т. е. предназначены для постоянного проживания в них граждан. Тем не менее каждый элемент, включаемый в систему, в данном случае в систему объектов жилищных прав, наряду с тем, что имеет общие, свойственные для всех объектов признаки, также обладает определенной самостоятельностью. Подводя итог сказанному, необходимо отметить следующее. Любое жилое помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие отличительные признаки: 1. Жилое помещение — это предмет материального мира, который предназначен для удовлетворения определенных потребностей человека, а именно для удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании человека. 2. Жилое помещение является прочно связанным с землей, таким образом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно. 3. Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, жилое помещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном, индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах. 4. Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте.

——————————————————————