Иванов О. М., вице-президент Ассоциации региональных банков России.
В течение последних лет в стране чрезвычайно активно развивались программы банковского ипотечного кредитования, росло количество клиентов кредитных организаций, получающих ипотечные кредиты, наметилось реальное снижение процентных ставок. По данным Банка России, на 1 апреля 2008 г. суммарный объем ипотечного кредитования граждан превысил 700 млрд. рублей. С учетом ссудного портфеля некредитных организаций, включая ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее — Агентство), этот показатель составил около 820 млрд. рублей. Всего по состоянию на 1 июня 2008 г. по стандартам Агентства рефинансирована 121 тысяча ипотечных кредитов на общую сумму 89,3 млрд. рублей.
Несмотря на очевидные успехи рынка ипотеки, общее количество граждан, получивших ипотечные кредиты, до сих пор остается на относительно низком уровне и не превышает 1,5% населения. Рост цен на недвижимость породил серьезный разрыв между уровнем доходов средней российской семьи и стоимостью квартиры даже небольшой площади. По оценкам экспертов рынка недвижимости, сформировалась большая группа граждан, потенциально готовых участвовать в ипотечных программах, но из-за ограниченных доходов не способных получить ипотечный кредит.
Более того, мировой кризис, разразившийся в 2007 — 2008 гг. на долговом рынке и рынке структурного финансирования обнажил ряд острейших проблем российского ипотечного сектора. Во-первых, в стране отсутствуют необходимые источники долгосрочного рефинансирования банковской системы (в том числе уже сформированные и будущие ипотечные портфели). Во-вторых, недостаточное государственное финансирование Агентства, осуществляющего выкуп ипотечных кредитов у региональных операторов. Согласно бюджетным планам на 2008 г. Агентство сможет выкупить лишь каждый восьмой кредит, выданный ипотечными кредиторами по его стандартам. В-третьих, российский ипотечный рынок чрезвычайно зависим от мировой конъюнктуры, а на европейском рынке структурного финансирования и ипотечной секьюритизации продолжается стагнация и утрачивается интерес инвесторов (за исключением ограниченной группы спекулянтов) к европейским MBS (ценным бумагам, обеспеченным ипотекой). Как следствие — сильно возросла стоимость заимствований, существенно повысившая цену кредитных ресурсов и рыночных процентных ставок по кредитам (по разным оценкам, до 15 — 16% годовых по 30-летнему ипотечному кредиту). В-четвертых, многие российские банки, даже занимавшие значительную долю рынка, были вынуждены свернуть или заморозить свои программы ипотечного кредитования, что привело к консолидации рынка и повышению роли банков с государственным участием. В-пятых, в результате анализа первичных результатов американского кризиса низкокачественной (subprime) ипотеки, российские банки в массовом порядке ужесточили стандарты выдачи ипотечных кредитов и повысили требования к заемщикам, включая отказ от выдачи ипотечных кредитов без первоначального взноса.
По оценкам экспертов, текущее состояние российского рынка ипотечного кредитования можно оценить если не как преддверие кризиса, то как полное исчерпание потенциала роста. В 2004 — 2007 гг. объем рынка ежегодно увеличивался на 80 — 100%, а в первой половине текущего года фактические объемы выданных кредитов в рублевом выражении снизились на 25%. Еще более заметно сократилось количество предоставленных ипотечных кредитов.
С учетом относительной стабилизации цен на рынке жилой недвижимости в ряде регионов России все большее значение приобретает концепция жилищных накоплений, позволяющая максимально широко вовлечь средства населения в реализацию жилищных программ при одновременном формировании отложенного спроса на жилую недвижимость со стороны граждан.
Эти программы могут стать особенно востребованными с учетом обязательного накопления потенциальным заемщиком первичного взноса (в размере как минимум 20 — 30% стоимости квартиры). Согласно имеющимся прогнозам количество семей, получающих ипотечные кредиты, будет возрастать с каждым годом и достигнет приблизительно 1 млн. к 2020 г. На текущем уровне развития российских финансов лишь банковская система способна обеспечить для такого количества клиентов надежное накопление и сохранение соответствующих сумм: согласно приблизительному расчету ежегодная сумма первичных взносов может составлять 300 — 500 миллиардов рублей.
Экономическое значение использования жилищных накоплений в программах обеспечения населения жильем состоит в создании надежного механизма аккумулирования, обеспечении сохранности накоплений (первичных взносов) на приобретение жилья, возрастании доли сбережений населения, замедлении темпов инфляции, снижении текущего спроса на рынке жилья и, как следствие, в стабилизации ценовой ситуации, повышении качества предоставляемых банками ипотечных кредитов, использовании инвестиционного ресурса в целях ускоренного развития строительного сектора.
Важным условием обеспечения эффективности системы жилищного накопления является законодательная регламентация жилищных накопительных вкладов.
В соответствии с договором жилищного накопительного вклада банк обязан принимать от физического лица денежные средства и зачислять их на счет вклада, а по истечении срока накопления обязан возвратить всю сумму вклада, выплатить проценты по нему и предоставить вкладчику кредит на приобретение жилья на предусмотренных договором условиях.
Систему жилищных накоплений целесообразно строить на следующих условиях.
1. Все банки (или большая часть банков), допущенные в систему страхования вкладов физических лиц, должны получить возможность заключать с гражданами договоры жилищного накопительного вклада.
2. Размер возмещения, выплачиваемого системой страхования вкладов, для данного вида вкладов необходимо увеличить до 3 млн. рублей, что позволит вкладчику накопить в банковской системе денежную сумму, достаточную для уплаты первичного взноса при приобретении квартиры по схеме ипотечного кредитования (около 30 — 50% стоимости жилья). При этом можно предусмотреть возможность получения такого страхового возмещения только один раз во всех банках, что существенно ограничит возможность злоупотреблений.
3. После завершения фазы накопления (срок накопления, как правило, составляет 3 — 7 лет) банк обязан вернуть сумму вклада и проценты, а также предоставить вкладчику кредит, существенные условия которого оговариваются в момент заключения договора жилищного накопительного вклада.
4. Жилищные накопительные вклады должны содержать условие возврата, предусматривающее отсутствие у вкладчика права требовать у банка выдачи суммы вклада по первому требованию («безотзывные вклады»). Это, в частности, позволит существенно снизить риски ликвидности для кредитных организаций, а также избежать злоупотреблений, связанных с необоснованным отнесением иных видов вкладов к категории жилищных накопительных вкладов с целью увеличения размера страхового возмещения системы страхования вкладов.
5. С точки зрения правовой теории договор жилищного накопительного вклада может быть отнесен к смешанным договорам (п. 3 ст. 421 ГК РФ), в нем могут содержаться элементы договора срочного вклада (ст. 837 ГК РФ) и предварительного договора о предоставлении кредита (ст. 429 ГК РФ). Целесообразность законодательного регулирования договоров данного вида объясняется их социальной и экономической значимостью. Такие договоры получили закрепление в законодательстве Германии, Австрии, Франции, Испании, Польши, Венгрии, Чехии и многих других стран. В законодательстве ряда стран предусмотрена также государственная поддержка вкладчиков по таким договорам, которая осуществляется путем перечисления целевых субсидий на их банковские счета. Тем самым государство создает макроэкономические условия для стимулирования сбережений граждан, увеличения кредитного потенциала банковской системы, снижения инфляции, решения жилищной проблемы.
Необходимо отметить, что предложенная модель предусматривает двойной механизм косвенной государственной поддержки жилищных накоплений.
Во-первых, жилищные накопительные вклады на уровне закона должны быть признаны безотзывными, т. е. вкладчик — физическое лицо лишается права требовать возврата уже внесенных в банк сбережений до окончания договорного срока. Поэтому данный пассив с точки зрения банка действительно оказывается долгосрочным. По нашему мнению, сам факт безотзывности такого вклада никак не ограничивает возможности вкладчика немедленно получить денежные средства в случае острой необходимости. Как показывает мировой опыт, банки оперативно и охотно предоставляют своим клиентам краткосрочные кредиты под залог прав по таким срочным вкладам.
Во-вторых, на уровне закона должно быть предусмотрено повышенное страховое покрытие для этого вида вкладов. В отличие от обычного банковского вклада вкладчик, желающий получить ипотечный кредит в выбранном банке, не может накапливать сумму первого взноса в нескольких банках. Он вынужден накапливать первичный взнос на приобретение квартиры на одном вкладе. Таким образом, экономически оправданный с точки зрения вкладчика размер страхового покрытия может быть оценен исходя из средней рыночной стоимости жилой недвижимости. При стоимости «средней» квартиры 5 — 6 миллионов рублей размер первичного взноса, а значит, и лимит страхования, может составлять 2 — 3 миллиона рублей.
С учетом изложенного следует обратить внимание на вопрос уплаты вкладчику премии, пропорциональной размеру накопленной суммы, которая осуществляется за счет бюджетных источников. Механизмы прямой бюджетной поддержки, в частности, используются в системе строительных сберегательных касс. Не оспаривая высокую эффективность данной меры, необходимо отметить ее значительную стоимость для бюджета. Поэтому предлагаемые выше механизмы косвенной поддержки могут применяться преимущественно на первом этапе, при запуске системы накоплений. Прямая бюджетная поддержка в виде выплаты премий допустима в качестве дополнительного стимула, например, для отдельных социальных категорий граждан (бюджетники, врачи, учителя) или отдельных регионов (при наличии поддержки из средств бюджета субъекта Российской Федерации). В этом случае банки могут заключать договор с администрацией субъекта Российской Федерации на участие в региональной системе жилищных накоплений.
С учетом прогнозируемого общего снижения процентных ставок (инфляции) в течение 3 — 5 лет, можно уже сегодня предусмотреть выдачу кредитов участникам программы (через три года) по ставке 8 — 10% годовых. Данные обязательства могли бы взять на себя банки — участники программы, при этом их процентный риск может быть хеджирован (застрахован) государством на региональном или федеральном уровне. Условия хеджирования могут, например, предусматривать, что в случае, если рыночная процентная ставка на момент предоставления кредита окажется выше договорной, бюджет принимает на себя обязательства по субсидированию процентной разницы.
