Проблемы правового регулирования смены застройщика при долевом строительстве

(Федорцова Р. П.) («Нотариус», 2013, N 5) Текст документа

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СМЕНЫ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ <*>

Р. П. ФЕДОРЦОВА

——————————— <*> Fedortsova R. P. Problems of legal regulation of substitution of developer in participatory construction.

Федорцова Раиса Петровна, доцент кафедры «Экономика и финансы» Пензенского филиала Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат экономических наук.

В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается с точки зрения использования правовых механизмов помощи пострадавшим дольщикам при смене застройщика. Ведь зачастую, имея неплохие механизмы разрешения проблем, закрепленные в законодательстве, их не используют либо используют неправильно, а иногда и во вред тому же соинвестору.

Ключевые слова: долевое строительство, инвестор, судебное решение, уступка требования, перевод долга.

The present article concerns the problem of deceived co-investors of living accommodation from the viewpoint of use of legal mechanisms of assistance to suffering interest-holders in case of substitution of developer. Very often good mechanisms of solution of problems consolidated in the legislation are not used or are used incorrectly and sometimes are used to the damage of co-investors.

Key words: participatory construction, investor, judicial decision, assignment, transfer of a debt.

Рынок долевого строительства является одним из крупнейших в России. Его ежегодный оборот составляет до триллиона рублей. Судебная система оказывает значительное влияние на формирование комфортного инвестиционного климата в регионе, позволяет успешно решать самые злободневные проблемы, в частности проблему обманутых дольщиков. Проблема обманутых соинвесторов долевого строительства жилья стала уже политической из-за огромного и, к сожалению, все возрастающего количества обманутых граждан, вложивших свои средства в строительство квартир в новостройках. По данным Министерства регионального развития Российской Федерации, по состоянию на 1 октября 2012 г. в субъектах Российской Федерации остается около 750 «проблемных» объектов, нарушениями при строительстве которых ущемлены права 75,6 тыс. человек. В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается с точки зрения использования правовых механизмов помощи пострадавшим дольщикам при смене застройщика. Так называемая смена застройщика является на практике сложнейшей организационно-правовой процедурой, многие моменты которой регламентируются постановлениями и другими нормативными актами муниципальной власти и органов субъекта Федерации. Очень часто органы власти убеждают дольщиков, что прямо предусмотренного законом механизма передачи в такой ситуации не существует. При этом допускаются нарушения правовых основ, заложенных в гражданском праве. Чаще всего передача объектов незавершенного строительства при участии органов власти происходит по «серым схемам», при этом грубо нарушаются права участников долевого строительства. Так, например, в Пензенской области переход прав аренды на земельные участки состоялся на основании трехсторонних (с учетом арендодателя — Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы) договоров уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Земельные участки по стандартным актам приема-передачи не передавались, контрольный обмер выполненных объемов строительных работ на объектах на момент регистрации перехода прав аренды земельных участков не был произведен. Без истребования и наличия согласия на сделку каждого участника долевого строительства произведена государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Это дало возможность новому застройщику повторно взимать денежные средства с участников долевого строительства в нарушение действующего законодательства. Исковые требования о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки оставлены без удовлетворения (Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 19 июля 2011 г. по делу N 33-1932). Выносимые судебные решения по таким вопросам очень разнообразны по регионам. Так, например, Красноярский краевой суд вынес решение, что новый застройщик несет ответственность по обязательствам старого застройщика перед всеми участниками долевого строительства (Кассационное определение Красноярского краевого суда от 25 января 2010 г. по делу N 33-538/2010). Судебная система Тюменской области позволяет успешно решать проблему обманутых дольщиков и др. С юридической точки зрения замена стороны в инвестиционном контракте крайне опасна для покупателей жилья. По договору долевого участия у девелопера возникает обязанность построить дом и передать квартиры, а у граждан, в свою очередь, оплатить их. Учитывая наличие взаимных обязательств, замена застройщика (а это одновременно и уступка требования, и перевод долга) предполагает согласие всех дольщиков, например, путем составления трехсторонних соглашений. Судебная практика показывает, что такое согласие зачастую вообще не получают либо оформляют в отношении части дольщиков. Так, например, произошло в Твери, а суд впоследствии подтвердил, что новый застройщик не имеет обязательств перед дольщиками, от которых не получено письменное согласие на перевод долга (Определение ВАС РФ от 6 марта 2013 г. N ВАС-1673/13 по делу N А66-12732/2010). Аналогичная ситуация отмечается в г. Пензе, где суд выносит решение, что новый застройщик ОАО «Пензастрой» не является правопреемником ООО «Группа Компаний «Поволжье» в рамках договоров долевого участия, заключенных прежним застройщиком с дольщиками, в связи с чем у последних не возникло с ОАО «Пензастрой» правоотношений, порождающих права истцов на спорные квартиры (Кассационное определение по делу N 33-2472 от 20 сентября 2011 г., Кассационное определение по делу N 33-1932 от 19 июля 2011 г., Кассационное определение по делу N 33-2670 от 11 октября 2011 г. и др.). В результате вынесенных судебных решений около 50 дольщиков не имеют возможности оформить в собственность полностью оплаченные квартиры. Основная причина передачи объектов незавершенного строительства по «серым схемам» новому застройщику обусловлена поиском источников финансирования затрат на достройку, т. е. проблемы финансирования решают сами дольщики. В большинстве случаев новый застройщик готов сотрудничать, как правило, лишь с теми, кто согласился на дополнительное инвестирование. В нарушение действующего законодательства повторно взимаются денежные средства с участников долевого строительства. Фактически новый застройщик имеет право навязывания своих условий договора в одностороннем порядке, а именно увеличения цены договора, что противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Обманутые дольщики, в случае необходимости доплат, порой вынуждены брать ипотечные кредиты с государственной поддержкой. Чем больше участников в жилищных госпрограммах, тем лучше финансируется местный бюджет. К примеру, в Пензе в 2011 — 2012 гг. за счет бюджетных средств кредитовали обманутых покупателей квартир на условиях ипотеки. Кроме того, второй круг денежного обращения по одной и той же сделке — это дополнительное налогообложение. Однако следует отметить, что механизм передачи проблемных объектов новому застройщику регламентирован действующим законодательством. В соответствии со ст. 44 ГПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства. Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил. На определение суда о замене или об отказе в замене правопреемника может быть подана частная жалоба. Согласно ст. 48 АПК РФ, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. На замену стороны ее правопреемником или на отказ в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил. И в первом, и во втором случаях суд принимает соответствующий судебный акт с указанием мотивов, что новый застройщик является правопреемником старого застройщика, и это гарантирует правовую защиту дольщикам. Часто суды ссылаются на то, что Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным Законом не регламентирована, в связи с чем суды полагают возможным руководствоваться положениями гл. 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ). В свою очередь, с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ). В силу положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредиторов, которыми в каждом конкретном случае выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. То есть законодательно механизм передачи незавершенных строительных объектов регламентирован, и суды должны прежде всего соблюдать нормы закона. Судебная практика показывает, что очень часто по одним и тем же проблемным ситуациям при смене застройщика выносятся противоположные судебные решения гражданскими и арбитражными судами. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. по делу N А49-2651/2011 отмечается: «Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика обязательств перед истцом несостоятельны, поскольку, как указано выше, он является правопреемником застройщика. В договоре уступки прав и обязанностей застройщика от 22 ноября 2010 г., заключенном между ООО «ГК «Поволжье» (прежним застройщиком) и ОАО «Пензастрой» (новым застройщиком) прямо указано на то, что правовой статус всех участников долевого строительства независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении их в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним по отношению к новому застройщику идентичен». Для сравнения приведем решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 6 февраля 2012 г. по делу N 2-115/2012: «Таким образом, ОАО «Пензастрой» не является правопреемником ООО «Группа Компаний «Поволжье» в рамках вышепоименованных договоров долевого участия, заключенных прежним застройщиком с дольщиками, в связи с чем у последних не возникло с ОАО «Пензастрой» правоотношений, порождающих права истцов на спорные квартиры». Инвестор — юридическое лицо в большей степени защищен в судах, чем инвестор — физическое лицо. На наш взгляд, необходимо запретить участие физических лиц в долевом строительстве, как это сделано, например, в Великобритании. По сути, дольщики — это потребители. Однако законодательство и органы власти зачастую приравнивают их к инвесторам, т. е. профессиональным участникам рынка недвижимости. Инвестор, принимая решение о финансовых вложениях, прежде всего оценивает работу правоохранительных органов и судов, он должен быть уверен в защите своих законных интересов, надежности правовых отношений. В нынешнем виде судебная система России перестала выполнять свои основные функции защиты прав граждан. Напротив, судебная система удовлетворяет интересы чиновников исполнительной власти. Государство не гарантирует надлежащую судебную защиту прав граждан и юридических лиц от незаконных действий государственных и муниципальных чиновников всех уровней. Зачастую своими решениями судьи узаконивают различные виды нарушений, совершенных чиновниками, и при этом нарушаются права граждан. Ежегодно благодаря неправосудным судебным решениям многие граждане России незаконно лишаются квартир. Нарушение законов в судах лишает граждан России и юридических лиц одного из основополагающих конституционных прав — права на судебную защиту. Более трети жалоб и других материалов, поступивших в Комиссию по общественному контролю за деятельностью правоохранительных органов, силовых структур и реформированием судебно-правовой системы, касаются грубых нарушений прав граждан судами. Анализ судебной практики и обращений граждан дает ответ на причины устойчивого недоверия к судам со стороны граждан и на обстоятельства, способствующие распространенным нарушениям закона самими судьями. Безотлагательные системные действия по наведению порядка в судебной системе крайне необходимы.

Литература

1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации. 2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. 3. Кассационное определение Красноярского краевого суда от 25 января 2010 г. по делу N 33-538/2010. 4. Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 19 июля 2011 г. по делу N 33-1932. 5. Определение ВАС РФ от 6 марта 2013 г. N ВАС-1673/13 по делу N А66-12732/2010. 6. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. по делу N А49-2651/2011. 7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *