Анализ применения концепции стоимостного подхода к совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью

(Труфанова С. А.)

("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2013, N 3)

Текст документа

АНАЛИЗ ПРИМЕНЕНИЯ КОНЦЕПЦИИ СТОИМОСТНОГО ПОДХОДА

К СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ

МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

С. А. ТРУФАНОВА

Светлана Александровна Труфанова, преподаватель и аспирант кафедры оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский финансово-промышленный университет "Синергия" (г. Москва).

Автором предложены варианты применения стоимостного подхода для совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью для максимально эффективного использования и развития ресурса недвижимого имущества городских округов. Определены наиболее значимые показатели для оценки муниципальной недвижимости. Автором сделан вывод о необходимости совершенствования практики оценки муниципальной недвижимости и изменения законодательной базы субъектов Российской Федерации, определяемой уровнем развития рыночных отношений в них.

Ключевые слова: стоимостный подход к оценке, оценка муниципальной недвижимости, региональные особенности оценки, управление муниципальной недвижимостью, уровень развития рыночных отношений.

Analysis of application of the concept of a cost approach to improvement of a control system by municipal real estate

S. A. Trufanova

The author of article offers versions of application of the cost approach for perfection of a control system by the municipal real estate that is extremely necessary for maximal use and progress of an existing resource of real estate of city districts, the most effective parameters for an assessment of the municipal real estate are certain. It is drawn a conclusion on an in dispensability of perfection of practice of an assessment of the municipal real estate grasping also variations of legislative base of subjects of the Russian Federation, defined by progress of market attitudes.

Key words: cost-based approach to the assessment, evaluation of municipal real estate, regional features evaluation, management of municipal property, the development of market relations.

Современные реалии диктуют "финансовые" стандарты мышления в управлении одной из важных групп муниципальных активов - недвижимостью. Стоимостной подход к управлению муниципальной недвижимостью благодаря относительной легкости применения и простоте является одной из наиболее значимых теорий современного менеджмента и управления. В условиях стремительного развития рынка недвижимости и выбора объектов недвижимости для инвестирования особенно актуальны исследования в области управления муниципальной недвижимостью на основе стоимости.

Попытаемся разобраться, насколько мы приблизились к решению непростой проблемы введения стоимостного управления недвижимостью в регионах России.

Как показывает практика, большинство администраций муниципальных и городских округов приуменьшают значение объектов недвижимости и возможности их использования для увеличения доходов и решения социальных проблем. Недвижимость до сих пор не оценивается как инвестиционный актив, а потому муниципалитеты часто относятся к недвижимости небрежно, отказываясь тем самым от дополнительных доходов. Незначительное количество администраций муниципальных и городских округов рассматривают свою недвижимость в качестве стратегического актива, которым необходимо квалифицированно управлять.

Современное управление муниципальной недвижимостью подразумевает процесс принятия решений с целью максимизации стоимости объектов недвижимости и получения от них действительного дохода. Такое положение дел противоположно тому, что связано с обычным владением муниципальной недвижимостью, где акцент делается главным образом на минимизации издержек (см. [10, 24]).

Несмотря на большое число современных работ по проблемам стоимостного управления недвижимостью, за рамками внимания исследователей остается муниципальная недвижимость, что затрудняет практическую реализацию принципов стоимостного управления в этом сегменте рынка. В обзорах стоимостного управления не уделяется должного внимания применению такого подхода к управлению недвижимостью муниципалитетов и городских округов, тем самым игнорируется проектирование стоимостной модели управления для развития управленческого менеджмента в городских администрациях и комитетах по управлению имуществом.

В связи с этим рассмотрим причины, по которым традиционная система анализа не удовлетворяет потребностям современного муниципального управления, препятствует выработке условий, в которых сможет быть реализован "финансовый" стандарт мышления при практическом управлении муниципальной недвижимостью на основе модели оценки стоимости.

Применение стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью переводит обоснование всех управленческих решений администраций муниципальных образований на новый, "финансовый" стандарт мышления, что необходимо для пополнения бюджета городского округа и одновременно способствует развитию городского жилищного комплекса.

По мнению автора статьи, "финансовый" стандарт мышления требует учета стоимости всех источников инвестиций в муниципальные объекты недвижимости, благодаря которым планируется получать доход и улучшать инвестиционный климат муниципального образования в целом. Несовершенство законодательной базы до сих пор сдерживает возможности муниципальных и городских округов получать прибыль, превосходящую стоимость вложенных средств, и не работать в убыток, латая бреши в дефицитных бюджетах. Владение объектом собственности должно обеспечивать определенную норму доходности, соответствующую как минимум доходности инвестирования в сравнимые по риску объекты. В случае меньшей доходности собственнику либо инвестору выгоднее инвестировать в альтернативные активы либо не делать этого вовсе, так как цена упущенных возможностей становится выше фактического дохода.

Проведя анализ существующей экономической ситуации, автор считает, что сегодня муниципальная недвижимость формирует один из наиболее динамично развивающихся рынков и привлекает немало участников и финансовых средств, однако процессы купли-продажи и эксплуатации объектов муниципальной недвижимости все еще недостаточно урегулированы законодательством.

В результате исследований применимости рыночных индикаторов эффективности управления рост арендной ставки объекта муниципальной недвижимости автором статьи рассматривается как один из основных показателей улучшения инвестиционного климата городского округа. Поскольку на современном этапе развития этого сектора недвижимости бюджетные ассигнования становятся минимальными, то сдача в аренду свободных помещений оказывает существенную финансовую поддержку (см. [11, 16, 21]). Полученные средства от таких сделок позволяют укрепить положение объекта на рынке и получить дополнительную прибыль.

В настоящее время в муниципальных образованиях Московской области величина арендной ставки не определяется профессиональным оценщиком, а утверждается городским подзаконным актом в исполнение законодательного акта, принятого правительством Московской области. Одновременно проведение независимой оценки стоимости арендной платы является обязательным в силу Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Статья 8 "Обязательность проведения оценки объектов оценки" этого закона гласит: "...Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду".

Анализируя особенности существующей нормативной правовой базы муниципальных образований в отношении регулирования величины арендной ставки муниципальной недвижимости, стандартов оценки, автор пришел к выводу о необходимости приведения нормативных актов муниципальных образований в соответствие с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что является одной из основных задач развития стоимостного управления муниципальной недвижимостью.

Лишь 1 февраля 2005 года порядок сдачи в аренду федерального имущества был разъяснен в письме руководителя Федерального агентства по управлению федеральным имуществом В. Л. Назарова "Об определении размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество". В частности, в нем указано, что "необходимо устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности". Также в письме разъяснено, что "...оплата услуг оценщика может осуществляться за счет лиц, заинтересованных в предоставлении в аренду находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости" [9].

Московские власти уже перешли на рыночный порядок определения арендной платы. В статье 10 Постановления правительства Москвы от 30 ноября 2004 года N 838-ПП "О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" отмечено: "...при заключении договоров на проведение независимой оценки нежилого фонда для определения размеров арендной платы в соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.3 настоящего Постановления предусматривать необходимость определения оценщиком рыночной величины годовой арендной платы".

Утвержденные же на местном уровне методики расчета арендной платы за недвижимое имущество муниципального образования в подавляющем большинстве не приведены в соответствие с федеральным законодательством.

Так, в городских округах Московской области сдача в аренду муниципальных нежилых объектов регламентируется городскими нормативными правовыми актами (далее - ГНПА) "О порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности".

Порядок расчета арендной платы за недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности, согласно методике, утвержденной ГНПА, предусматривает ряд коэффициентов, учитывающих дифференциацию как технических характеристик нежилого помещения и год постройки здания, так и расположения помещения в определенной зоне города и вида деятельности арендатора, которые оформляются в расчетной таблице (см. табл. 1).

Таблица 1

Форма таблицы для расчета размера арендной платы

за пользование недвижимым имуществом

N п/п Площадь, кв. м Б , р./кв. м К К К К А , р.

ап из м т нж н

1

Далее расчет годовой и ежемесячной арендной платы за недвижимое имущество (здания, нежилые помещения) производится по следующей формуле:

А = Б x К x К x К x К x К x К x S, (1)

н ап из м т д нж и

где А - арендная плата за недвижимое имущество;

н

Б - базовая ставка арендной платы, р./кв. м/год;

ап

S - площадь помещения с указанными далее характеристиками, кв. м;

К - коэффициент износа, учитывающий износ здания согласно следующему

из

выражению (100% - процент износа)/100%, причем он равен:

- 1 при износе от 0,9 до 1 включительно;

- 0,95 при износе от 0,8 до 0,9 включительно;

- 0,9 при износе от 0,7 до 0,8 включительно;

- 0,85 при износе от 0,6 до 0,7 включительно;

- 0,8 при износе от 0,5 до 0,6 включительно;

- 0,75 при износе от 0,4 до 0,5 включительно;

- 0,7 при износе от 0,4 и менее;

К - коэффициент качества материала строения - кирпич, железобетон,

м

смешанное:

- кирпич - 1,5;

- железобетон - 1,25;

- смешанное (дерево, кирпич, железобетон) - 1,0;

- дерево и прочие - 0,8;

К - коэффициент типа строения:

т

- производственное, складское (отапливаемое) - 0,5;

- производственное, складское (неотапливаемое) - 0,3;

- прочее - 1,0;

К - коэффициент вида деятельности:

д

- банковская, биржевая деятельность - 2,5;

- посредническая деятельность, гостиницы, нотариальная деятельность,

частная охрана, офисы, рестораны, платные автостоянки - 2,0;

- кафе, бары - 1,75;

- склады, торговля (оптовая и розничная), за исключением торговли

книжной продукцией - 1,5;

- производство, проектирование, научно-исследовательская деятельность,

деятельность по обеспечению безопасности объектов недвижимости, транспорт,

аудиторская деятельность, адвокатура, услуги юридических консультаций и

прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень, - 1,0;

- услуги электросвязи, медицины, аптеки, оптика, ремонт аудио-,

видеотехники, деятельность предприятий, выполняющих муниципальный заказ,

отделов вневедомственной охраны при органах внутренних дел, политических

партий, общественных организаций, благотворительных фондов, участвующих в

финансировании программ поддержки и развития малого предпринимательства,

производство книжной продукции, торговля книжной продукцией, деятельность

предприятий общественного питания (за исключением кафе, баров, ресторанов)

- 0,5;

- производство продуктов питания первой необходимости, производство

товаров и оказание услуг для инвалидов, образовательных учреждений, имеющих

лицензию на право ведения образовательной деятельности, деятельность

спортивных организаций, учреждений культуры, специализированных магазинов

по продаже детского ассортимента, государственных внебюджетных фондов,

муниципальных унитарных предприятий, организаций по управлению,

эксплуатации, ремонту, техническому обслуживанию и санитарному содержанию

жилищного фонда, открытых акционерных обществ, созданных в результате

приватизации муниципальных унитарных предприятий - 0,3;

- деятельность органов милиции, суда, прокуратуры, таможенной службы,

налоговой полиции и инспекции Министерства по налогам и сборам, военного

комиссариата, услуги федеральной почтовой связи, учреждения и организации

инвалидов, бюджетных предприятий и организаций, в том числе органов

здравоохранения, Главного управления по делам гражданской обороны и

чрезвычайным ситуациям, предприятий, осуществляющих капитальный ремонт,

реконструкцию зданий, сооружений, являющихся памятниками истории и культуры

(на период проведения работ в соответствии с утвержденным проектом),

детских и подростковых клубов и объединений, организующих досуг детей и

подростков и не ведущих предпринимательскую деятельность, - 0,1;

К - коэффициент качества нежилого помещения, рассчитываемый следующим

нж

образом:

К = К + К + К + К ,

нж 1 2 3 4

где К - учет варианта размещения помещения:

1

- отдельно стоящее строение, помещение в нем - 0,54;

- надземная встроенно-пристроенная часть строения - 0,32;

- чердачное помещение, полуподвальное помещение - 0,26;

- подвальное помещение - 0,19;

К - степень технического обустройства помещения:

2

- водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление - 0,27;

- водопровод, канализация, центральное отопление - 0,16;

- водопровод, канализация - 0,10;

- прочее - 0,10;

К - учет варианта использования прилегающей территории:

3

- огражденная прилегающая территория - 0,27;

- неогражденная прилегающая территория - 0,16;

- отсутствие возможности использовать прилегающую территорию - 0,10;

К - учет высоты потолков (средняя величина по арендуемым помещениям):

4

- свыше 3,0 метров - 0,07;

- от 2,60 до 3,0 метров - 0,04;

- менее 2,60 метра - 0,02;

К - коэффициент удобства использования - отражает расположение

и

помещения в районе (городе), удаленность от транспортных магистралей,

железнодорожных станций, автобусных остановок, удобство коммерческого

использования; устанавливается равным 1,0 для муниципальных унитарных

предприятий, организаций по управлению, эксплуатации, ремонту, техническому

обслуживанию и санитарному содержанию жилищного фонда, образовательных

учреждений. Для иных организаций К устанавливается в пределах 1,0 - 1,5.

и

Размер базовой ставки арендной платы (Б ), получаемой от сдачи в

ап

аренду зданий и помещений, находящихся в собственности городского округа,

устанавливается также городским нормативным актом, утвержденным Советом

депутатов. На мой взгляд, базовую арендную ставку необходимо рассчитывать

согласно Федеральным стандартам оценки [3 - 6].

По моему мнению, коэффициент удобства использования (К ) не отражает

и

всей выгоды арендодателя от удачного местоположения объекта (вблизи

транспортных магистралей, железнодорожных станций, автобусных остановок,

удобство коммерческого использования арендатором). По приведенной методике

уровень качества местоположения муниципального помещения увеличивает сумму

арендной платы лишь на 5 - 10 процентов, в то время как этот параметр,

по данным профессиональных оценщиков, увеличивает стоимость аренды от 1,5

до 2,5 раз.

Поскольку субъекты Российской Федерации обладают обширным фондом недвижимого имущества и активно сдают его в аренду, то, по мнению автора статьи, привлечение профессиональных оценщиков для определения величины ставки для сдачи в аренду муниципального недвижимого имущества является актуальной задачей и должно быть устоявшейся практикой для всех муниципальных и городских образований.

Определение стоимости арендной ставки объекта муниципальной недвижимости - это совокупность логических процедур, методов и расчетов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости оцениваемых прав на объект с учетом физических, экономических, социальных и т. п. факторов, оказывающих влияние на величину стоимости объекта. По сути, это обоснование представлений субъектов оценки - потенциальных рационально мыслящих арендаторов и арендодателя в качестве уполномоченного органа муниципального образования, например Комитета по управлению имуществом, о полезности недвижимости, зависимости объектов оценки от имеющихся свойств и качеств, о готовности арендовать имущество за приемлемую (по представлениям двух сторон) денежную сумму.

Анализируя систему определения стоимости арендной ставки муниципальной недвижимости при составлении отчета об оценке, хотелось бы заострить внимание на следующих особенностях:

1) описание объекта оценки. В нашем случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а стоимость его использования на определенных условиях. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора;

2) заключение договора об оценке. Согласно статье 10 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" договор об оценке муниципального имущества заключается лицом, уполномоченным собственником. Для оптимизации бюджетных расходов, зачастую по поручению арендодателя, в чьем ведении находится объект аренды, арендатор полномочен заключать договор об оценке объекта аренды;

3) корректные корректировки аналогов. При применении любого метода оценки в рамках сравнительного подхода требуется введение корректировок, а согласно Федеральным стандартам оценочной деятельности [3 - 6] необходимо объяснить, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными - это очень непростая задача;

4) в качестве цели оценки целесообразнее указывать не рыночную стоимость самого объекта муниципальной недвижимости, а рыночную стоимость права временного владения и пользования объектом, другими словами - величину арендной платы (см. [17, 20]).

Даже в случае незначительного объема работ процедура выбора оценщика для определения стоимости арендной ставки должна в обязательном порядке проходить через конкурс, устанавливающий необходимые требования к специалисту. При размещении конкурсного заказа на определение стоимости муниципальной недвижимости нужно иметь в виду, что заказчиком услуг выступает уполномоченная муниципальная структура (например, Комитет по управлению имуществом), где отчеты об оценке муниципальной собственности в обязательном порядке должны пройти проверку.

Для определения стоимости аренды помещения, находящегося в муниципальной собственности, необходимы следующие документы:

- паспорт бюро технической инвентаризации;

- свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду;

- экспликация и поэтажный план здания (помещения).

На величину арендной ставки оказывают влияние следующие условия договора:

- срок договора аренды;

- вид передаваемого права;

- платежный период и условия платежа;

- имеющиеся ограничения в использовании арендатором объекта;

- возможность досрочного расторжения договора.

Определяя задание на оценку, арендодатель, как правило, указывает право пользования объектом аренды в течение одного платежного периода (год) с учетом качеств передаваемых прав, определенных договором аренды:

1) наличие/отсутствие обременения прав пользования:

- ограничение времени использования сдаваемых в аренду помещений, вспомогательных материальных ресурсов, энергетических ресурсов (электроэнергия, тепло);

- ситуационные обременения (ограничение посещений, присутствия и поведения);

- функциональные обременения (ограничение реализации разновидностей функций);

- запрет на субаренду;

2) срок аренды:

- возможность ограничения срока аренды;

- условия продления договора с арендодателем без дополнительной конкурсной процедуры;

- возможность установления бессрочного характера аренды;

3) условия досрочного расторжения договора;

4) регистрация договора аренды.

Кроме того, в договоре должны быть определены следующие условия передачи в аренду:

- степень и полнота включения постоянных и переменных операционных расходов в арендную ставку. Как правило, в состав оцениваемой арендной ставки не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта недвижимости (компенсируются по отдельному договору оказания услуг с поставщиками услуг);

- возможность пересмотра арендной ставки, периодичности пересмотра;

- соотношение имеющихся категорий площадей, передаваемых в аренду (общая, арендная, полезная);

- наличие оборудования для ведения бизнеса;

- иная информация.

Анализируя особенности оценки объектов недвижимого имущества муниципального образования, рассмотрим специфику применяемых подходов к оценке после проведения идентификации арендуемого объекта.

Из принятых согласно Федеральным стандартам [3 - 6] подходов к оценке при определении размера арендной платы уместнее использовать в первую очередь методы сравнительного подхода, то есть провести анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости, учесть факторы, существенные для формирования стоимости аренды. Как правило, при наличии необходимой достоверной информации и с учетом причисленных нами требований сравнительный подход реализуется методом сравнительного анализа договоров аренды (либо предложений об аренде) [20].

На практике этот метод реализуется различными группами техник, основанных на используемых инструментах анализа, а также на способах приведения цен сделок (предложений) с аналогичными объектами к стоимости объекта оценки (см. табл. 2).

Таблица 2

Техники метода сравнительного анализа

Оптимальные

Вид техники Преимущества Недостатки области

применения

Количественный

анализ:

1) компенсационные Позволяет точнее

корректировки определить искомую

величину При применении Развитые рынки

2) факторный Более объективен на узких и

анализ: (нет необходимости ограниченных

- парное сравнение прибегать к рынках могут

цен сделок дополнительным быть серьезные

- инструменты предположениям и погрешности

линейной алгебры экспертным оценкам)

- множественный

регрессионный

анализ

Качественный

анализ:

1) качественное Применим при Предполагает

сравнение цен недостатке внесение Неактивные и

количественной достаточно ограниченные

информации о сложных секторы рынка

проведенных сделках корректировок

с объектами - для обеспечения

аналогами. максимальной

2) квалиметрическое Учитываются сопоставимости

моделирование возможные нерыночные аналогов с

мотивации объектом оценки

Результаты, полученные с применением сравнительного подхода, можно считать надежными и достоверными при одновременном выполнении следующих условий:

- объекты-аналоги отобраны в том же муниципальном образовании, что и объект аренды;

- необходимое количество аналогичных объектов - не менее 5;

- минимальное внесение корректировок - объект аренды должен быть типичным для своего сегмента рынка.

Методы затратного подхода имеет смысл применять потому, что арендная плата должна компенсировать затраты арендодателя, связанные с обеспечением сдаваемого в аренду помещения, включая операционные расходы и первоначальные расходы на приобретение (строительство) объекта, и приносить сверх этого некоторый доход.

Необходимо учитывать, что при оценке величины базовой арендной ставки объектом оценки является не полное право собственности на объект недвижимости, а совокупность прав - право пользования и право владения в течение определенного срока. Таким образом, затратный подход основан на следующей предпосылке: типичный арендодатель не сдаст в аренду объект по ставке меньшей, чем та, которая обеспечит ему возврат капитала, вложенного в приобретение незастроенного земельного участка (если таковое имеет место быть) и создание улучшений с учетом компенсации за принятые риски (так называемая прибыль предпринимателя). Применительно к объектам недвижимого имущества муниципального образования вместо затрат на создание можно учитывать затраты на приобретение объекта. Автор статьи считает, что в этом случае логика затратного подхода остается прежней.

Суть определения стоимости права аренды на объекты муниципальной недвижимости с применением затратного подхода - расчет суммы, которая компенсировала бы затраты собственника при регулярном получении им арендной платы согласно договору аренды.

Расчет с применением затратного подхода осуществляется методом компенсации издержек доходами по следующему алгоритму [14, 15, 17, 18, 19]:

1) расчет рыночной стоимости объекта аренды с использованием затратного и (или) сравнительного подхода, согласование полученных результатов;

2) определение коэффициента капитализации (R) для получения чистого операционного дохода (ЧОД);

3) расчет требуемого ЧОД от объекта аренды посредством умножения рыночной стоимости на коэффициент капитализации;

4) определение величины операционных расходов (ОР), включенных в арендную плату согласно условиям аренды, принятым в расчетах, учитывая:

- налог на имущество (согласно закону);

- затраты на страхование объекта (согласно аналитике, действующим тарифам);

- переменные и постоянные издержки (минимальные расходы на управление, бухгалтерские и юридические услуги, платежи за землю);

- отчисления в фонд замещения (отчисления на последующий капитальный ремонт и прочие дорогостоящие работы);

5) определение действительного валового дохода (ДВД) от объекта аренды как суммы требуемого ЧОД и учтенных ОР;

6) определение возможных дополнительных доходов от объекта аренды (например доходов от парковочных мест, сдачи фасадов под рекламные места, сдачи крыши под установку базовых станций сотовых операторов, установки банкоматов в холле, иных доходов);

7) определение возможных потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендных платежей;

8) определение потенциального валового дохода (ПВД) от объекта аренды как суммы требуемого ДВД и возможных потерь от недозагрузки и неплатежей за вычетом возможных прочих доходов от объекта аренды;

9) определение арендной ставки за объект аренды как отношение ПВД к общей площади объекта аренды.

Оценка муниципальной недвижимости как процесс упорядоченный и целенаправленный, направленный на постоянное обновление и поиск инновационных методов и поиск решений, предусматривает использование определенных методик, например Методику оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода, разработанную Е. Е. Яскевичем [24]. Актуальность этой методики в том, что с ее помощью определяется величина арендных ставок как доходной, так и недоходной недвижимости:

Арендная ставка = (Постоянные расходы + Переменные расходы) x НДС x

П x (1 - Вн ), (3)

п и

где НДС = 1,18;

П - прибыль предпринимателя, получаемая от аренды объекта;

п

Вн - внешний износ сдаваемого в аренду объекта.

и

П и Вн - взаимоисключающие параметры. Арендная ставка может

п и

определяться без учета переменных расходов (например без учета коммунальных

платежей).

Основные этапы процедуры оценки объекта с применением этого подхода следующие [12, 13, 22]:

- расчет стоимости постоянных затрат на содержание аналогичного объекта;

- расчет стоимости переменных затрат на содержание аналогичного объекта;

- определение величины учитываемых затрат;

- увеличение учитываемых затрат на прибыль предпринимателя или их уменьшение на величину внешнего износа для получения реальной стоимости аренды объекта.

К ак правило, в случае отказа от применения доходного подхода к оценке требуется применять затратный подход в дополнение к сравнительному.

Поскольку доходный подход отражает позицию благоразумного арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный срок пользования объектом аренды больше, чем доход от его бизнеса, расчет может показать верхнюю границу арендной платы, которая не причинит чрезмерный ущерб бизнесу арендатора. В расчете специалисту-оценщику необходимо, следуя логике и здравому смыслу, вычленить сумму, генерируемую именно объектом, полученным в аренду, распределяя доход от ведения бизнеса арендатором между всеми видами факторов производства. Рассчитываемая добавочная продуктивность земли и улучшений буквально и определяет оптимальную величину арендной платы для арендатора.

Автор статьи считает, что в наибольшей степени доходный подход применим при оценке арендной платы за объекты коммерческого назначения.

Используя существующую методологию оценки, закрепленную в Федеральных стандартах [3 - 6], применение нескольких подходов в реальной практике приводит к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. После согласования результатов окончательная оценка стоимости устанавливается исходя из того, какие подходы (методы) наиболее применимы и наиболее соответствуют оцениваемому объекту.

Анализ природы стоимостной методологии управления муниципальной недвижимостью показывает, что практическая база для совершенствования процесса определения стоимости базовой арендной ставки муниципальной недвижимости сформирована и соответствующие методы для расчета арендной ставки могут быть использованы в городских округах.

В перспективе эффективная модель стоимостного управления недвижимостью должна обеспечить грамотное владение и управление муниципальной недвижимостью, которая является основным источником наполняемости бюджета, максимизировать развитие имеющегося ресурса недвижимого имущества, оптимизировать бюджетное планирование и стратегию материально-технического обеспечения во всех подразделениях местной администрации, которые занимаются вопросами управления недвижимостью.

Таким образом, для решения поставленной задачи автор предлагает следующее:

1) рассматривать недвижимое имущество муниципального образования как экономический актив и развивающийся объект инвестиций, связанный с рыночной экономикой в целом, и привести применяемые методики муниципальных образований для определения арендных ставок и стоимости муниципального имущества, предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в соответствие с Федеральными стандартами оценки и существующим законодательством;

2) поскольку определение размеров оценочных параметров (например, базовой ставки арендной платы) городскими нормативными актами не совсем корректно и не отражает экономические аспекты, влияющие на стоимость объекта на дату оценки, необходимо изменить устоявшуюся процедуру и привлекать профессиональных оценщиков на конкурсной основе в каждом конкретном случае оценки муниципальных объектов недвижимости;

3) для реализации политики стоимостного управления в муниципальном образовании необходимо:

- при существующих комитетах по управлению имуществом городских округов создать специализированный отдел по работе с юридическим лицами, предоставляющими услуги по оценке, для контроля и возможной экспертизы отчетов об оценке имущества муниципальных образований;

- разработать учебные программы по подготовке и (или) переподготовке специалистов в области управления муниципальной недвижимостью.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 года N 14-ФЗ.

2. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 "Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к оценке (ФСО N 1)".

4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 "Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 "Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

6. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508 "Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)".

7. Постановление правительства Москвы от 30 ноября 2004 года N 838-ПП "О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы".

8. Постановление администрации города Долгопрудного от 12 мая 2012 года N 305-па "О порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности".

9. Письмо руководителя Федерального агентства по управлению федеральным имуществом В. Л. Назарова от 1 февраля 2005 года N ВН-05/3131 "Об определении размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество".

10. Анкудинов А. Б. Некоторые аспекты стоимостного управления // Вестник КГФЭИ. 2006. Вып. 5.

11. Брейли Б., Майер С. Принципы корпоративных финансов. М.: Олимп-Бизнес, 1997.

12. Каминский А. В., Страхов В. И., Трейгер Е. М. Анализ практики оценки недвижимости. М., 2004.

13. Коупленд Т., Колер Т., Мурин Дж. Стоимость компаний. Оценка и управление. М.: Олимп-Бизнес, 2008.

14. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб., 2003.

15. Скотт М. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости. М.: Олимп-Бизнес, 2000.

16. Сыроежин И. М. Планомерность. Планирование. План. М.: Экономика, 1986.

17. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб, 1997.

18. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. В. А. Швандара. М., 2002.

19. Харрисон Г. С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. М., 1994.

20. Хасанова Э. Т. Ипотека в системе способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. М., 2004.

21. Шишкин А. А. Взгляд на стоимостный подход к управлению // Экономический вестник РТ. 2009. N 2.

22. Федотова М. А., Кондрашов Г. М., Гинзбург Р. Ф., Костин П. Н. Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости. Астрахань, 2003.

23. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М., 2000.

24. Яскевич Е. Е. Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода. М.: Техносила, 2011.

------------------------------------------------------------------

Название документа