Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом

(Савельев Д. Б.)

("Юрист", N 3, 2002)

Текст документа

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ

КОНДОМИНИУМОМ

Д. Б. САВЕЛЬЕВ

Д. Б. Савельев, адвокат Кировской областной коллегии адвокатов.

В российском законодательстве закреплена общепринятая концепция кондоминиума, согласно которой в здании, являющемся кондоминиумом, отдельные помещения находятся в собственности домовладельцев, а остальные части здания (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 15.06.96 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"). Таким образом, все здание находится в собственности домовладельцев. Вполне понятно, что именно домовладельцы заинтересованы в том, чтобы иметь возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом. Также понятно, что для этого необходимо поддерживать здание в технически исправном состоянии, обеспечивать его коммунальными услугами, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую "управление кондоминиумом". Этот хозяйский интерес "управлять" своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Каков механизм реализации данных правомочий применительно к отношениям общей долевой собственности в кондоминиуме? К сожалению, достаточно определенного ответа на этот вопрос законодательство не содержит.

Согласно ст. 2 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон), отношения собственности в кондоминиуме и порядок управления недвижимым имуществом в кондоминиуме должны регулироваться именно этим Законом.

Пункт п. 1 ст. 20 Закона позволяет сделать вывод, что под управлением кондоминиумом понимается деятельность, направленная на обеспечение эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Далее в п. 2 ст. 20 Закона названы возможные пути (способы) управления кондоминиумом:

а) непосредственное управление домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев;

б) передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно - коммунальные услуги;

в) образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему);

г) иные способы, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Нетрудно заметить, что данные "способы" управления кондоминиумом различаются тем, кто осуществляет функции по управлению: сами домовладельцы, ТСЖ, управляющий или служба заказчика, то есть собственно в этой норме перечислены не способы управления, а лица, которые могут осуществлять функции по управлению кондоминиумом. Способ управления, как и любой иной вид деятельности, представляет собой порядок осуществления действий, которые являются содержанием данной деятельности.

Применительно к кондоминиуму имеет смысл говорить о способе (порядке) распределения полномочий между участниками управления кондоминиумом, то есть о компетенции органов, осуществляющих управление кондоминиумом.

Право на управление кондоминиумом следует из права собственности, поэтому именно коллектив домовладельцев обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (кондоминиумом). Иные лица - ТСЖ, управляющий, служба заказчика - получают отдельные правомочия по управлению кондоминиумом от домовладельцев.

Итак, непосредственным носителем права на управление кондоминиумом является домовладелец. Данный принцип должен быть положен в основу концепции управления кондоминиумом.

Поскольку каждый домовладелец является лишь обладателем доли в общем имуществе, то возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом выступает общее собрание домовладельцев. В соответствии с Законом "О товариществах собственников жилья" домовладельцы на общем собрании вправе решать следующие вопросы:

- о передаче объектов общего имущества в пользование (п. 4 ст. 8);

- об определении размера долей в общем имуществе (п. 1 ст. 9);

- об избрании способа управления кондоминиумом (п. 1 ст. 20);

- об изменении способа управления кондоминиумом (п. 3 ст. 20).

Может ли общее собрание домовладельцев решать иные вопросы, касающиеся управления кондоминиумом?

По замыслу законодателя, после организации товарищества наиболее важные вопросы, касающиеся не только его деятельности, но и распоряжения общим имуществом, должно решать общее собрание членов ТСЖ, компетенция которого определена п. 3 ст. 34 Закона. Такое положение выглядело вполне логично, поскольку Законом предусматривалось обязательное (автоматическое) членство всех домовладельцев в товариществе, а значит, общее собрание его членов одновременно являлось и общим собранием домовладельцев.

Конституционный Суд РФ признал пункты 1, 3 и 4 статьи 32 и пункты 2 и 3 статьи 49 Закона "О товариществах собственников жилья" в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статье 30 (Постановление от 3 апреля 1998 г. N 10-П). Следовательно, домовладельцы могут не быть членами ТСЖ, а значит, и не могут принимать участие в деятельности общего собрания его членов.

Формально в кондоминиуме, где часть домовладельцев не являются членами ТСЖ, могут функционировать два общих собрания. При этом общее собрание членов товарищества не может решать ряд вопросов, которые каким-либо образом затрагивают права и интересы домовладельцев - не членов ТСЖ, даже несмотря на то что они прямо отнесены Законом к компетенции общего собрания членов товарищества. В частности, это следующие полномочия:

- принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме (пп. 3 п. 3 ст. 34);

- принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме (пп. 4 п. 3 ст. 34);

- введение ограничений на использование общего имущества (пп. 7 п. 3 ст. 34). Фактически компетенция общего собрания членов ТСЖ должна ограничиваться вопросами деятельности внутри товарищества (внесение изменений в устав, выборы органов управления товариществом и т. д.). В свою очередь, по этим вопросам общее собрание домовладельцев не вправе принимать решения.

На практике в кондоминиумах, где функционируют товарищества, общие собрания домовладельцев не проводятся. Кроме того, все текущие вопросы деятельности решают председатель и правление товарищества, участвовать в избрании которых могут только члены товарищества. Поэтому домовладелец может полноценно реализовать свое право на участие в управлении кондоминиумом, только став членом товарищества. Если в правах на участие в управлении кондоминиумом между членами товарищества и иными домовладельцами нет равенства, то несение обязанностей по содержанию кондоминиума, как правило, не зависит от членства и обусловлено только размерами помещений, принадлежащих домовладельцам. Исключением могут быть редкие случаи, когда члены товарищества решают собрать дополнительные взносы для приобретения в собственность товарищества какого-либо помещения или иного имущества, не обременяя расходами прочих домовладельцев.

Товарищество создается в целях согласования порядка реализации прав домовладельцев по владению, пользованию и, в установленных законодательством пределах, распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества (ст. 24 Закона). По этой причине для того, чтобы все домовладельцы без исключения имели равные права на участие в управлении кондоминиумом, они должны иметь равные права на участие в деятельности товарищества. В этой связи представляется необоснованным само существование института членства в ТСЖ. Ведь членство в юридическом лице предполагает ограничение круга его участников и возможность отказа в принятии нового члена.

Наличие членства не является обязательным условием деятельности некоммерческой организации. Например, не имеет членства автономная некоммерческая организация (ст. 10 Федерального закона от 12.01.96 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях").

Таким образом, в законодательстве вместо ТСЖ следует предусмотреть специальную форму некоммерческой организации, создаваемой для управления кондоминиумом. Высшим органом управления данной организации должно являться общее собрание домовладельцев, которое вправе формировать исполнительные органы. Вообще, в законе следует закрепить статус общего собрания домовладельцев как высшего коллективного органа домовладельцев по управлению принадлежащим им имуществом в кондоминиуме, определить его компетенцию, порядок созыва и процедуру принятия решений.

В настоящее время отсутствие специального правового регулирования порождает неопределенность в данных вопросах. Особую практическую значимость имеет вопрос о том, в каком порядке должны приниматься решения общего собрания домовладельцев.

Если обратиться к п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, то следует сделать вывод о необходимости единогласного решения всех домовладельцев. Это же мнение высказано Конституционным Судом РФ в п. 5 Постановления от 3 апреля 1998 г. N 10-П, где указано: "Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке".

Между тем п. 7 статьи 22 Закона "О товариществах собственников жилья" предусмотрено, что решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей. При этом голоса участников общего собрания домовладельцев определяются в зависимости от "доли участия" - доли в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (ч. 6 ст. 1 Закона).

В каком же порядке должны приниматься решения на общем собрании домовладельцев: единогласно, как следует из п. 1 ст. 247 ГК РФ, либо большинством голосов в соответствии с п. 7 ст. 22 Закона "О товариществах собственников жилья"?

Применение нормы п. 1 ст. 247 ГК РФ удобно при небольшом количестве участников общей собственности. В кондоминиумах же, как правило, количество домовладельцев, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве домовладельцев гораздо сложнее добиться единогласного решения об определении порядка использования общего имущества. Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие на общем собрании всех домовладельцев, особенно если вопросы в повестке общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации кондоминиума, существенно затруднило бы хозяйственную деятельность домовладельцев, не позволило бы оперативно решать многие вопросы.

Таким образом, положения главы 16 "Общая собственность" ГК РФ не учитывают специфику права собственности в кондоминиуме. Необходимо рассматривать Закон "О товариществах собственников жилья" по отношению к ГК РФ как lex specialis. В то же время Законом "О товариществах собственников жилья" к ведению общего собрания домовладельцев отнесены лишь некоторые вопросы, принятие которых осуществляется простым большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев (п. 7 ст. 22). Этого указания Закона явно недостаточно для урегулирования правоотношений в кондоминиуме.

Наличие в кондоминиуме отношений общей долевой собственности обуславливает необходимость создания такого правового механизма управления имуществом, который обеспечивает разумный компромисс между интересами большинства и меньшинства домовладельцев. В римском праве данная проблема решалась путем дифференциации порядка совершения юридических действий, касающихся всей вещи, находящейся в общей собственности, в зависимости от значимости этих действий. Так, если пользоваться вещью и принимать необходимые общепринятые хозяйственные меры мог самостоятельно каждый из сособственников, то принципиально важные и исключительные меры мог запретить любой сособственник (см.: М. Бартошек. Римское право: (Понятия, термины, определения). М., 1989. С. 79).

Специфика отношений в кондоминиуме (наличие значительного числа участников) тем более делает необходимым дифференцирование порядка принятия решений по управлению делами в кондоминиуме в зависимости от характера сделок, совершаемых на основании данных решений. Поэтому можно предложить следующий порядок управления делами в кондоминиуме:

1. В порядке достижения единогласия должны решаться только те вопросы, которые наиболее существенно затрагивают интересы домовладельцев. Так, решения о совершении действий и сделок, влекущих изменения в составе общего недвижимого имущества в кондоминиуме и технического оборудования, должны приниматься совместно всеми домовладельцами. В частности, это решения о перестройке помещений, находящихся в общей собственности домовладельцев, и о возведении новых помещений и иных объектов недвижимости.

2. Такие решения, как решения о выборе способа управления кондоминиумом, о размере обязательных платежей на ремонт и содержание кондоминиума, о найме работников, о производстве капитального ремонта, и иные подобные вопросы должны решаться большинством голосов домовладельцев.

3. Наконец, решения по вопросам хозяйственной деятельности, связанной с текущей эксплуатацией и поддержанием сохранности существующего общего имущества в кондоминиуме, могут приниматься и реализовываться каждым домовладельцем. Например, домовладелец, над квартирой которого протекает крыша, вправе самостоятельно принять решение о необходимости ремонта и принять меры к его производству.

В целях недопущения злоупотребления правами и для защиты законных интересов домовладельцев необходимо специально закрепить норму, согласно которой решения, принимаемые большинством голосов домовладельцев или отдельными домовладельцами, должны быть необходимыми и разумными.

------------------------------------------------------------------

Название документа