Защита жилищных прав граждан при банкротстве владельца дома

(Зольников А.)

("Законность", 2007, N 10)

Текст документа

ЗАЩИТА ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ БАНКРОТСТВЕ ВЛАДЕЛЬЦА ДОМА

А. ЗОЛЬНИКОВ

А. Зольников, начальник отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Чувашской Республики.

Законодательство о несостоятельности (банкротстве) предусматривает гарантии соблюдения жилищных прав граждан, проживающих в жилых помещениях, принадлежащих юридическому лицу, в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании банкротом и открыто конкурсное производство.

В силу ст. 132 ФЗ от 26 октября 2002 г. "О несостоятельности (банкротстве)" в ходе конкурсного производства жилищный фонд социального использования, а также социально значимые объекты, не проданные путем проведения торгов в форме конкурса, подлежат передаче в собственность соответствующего муниципального образования.

Пункт 4 ст. 104 ФЗ от 8 января 1998 г. "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривал, что при конкурсном производстве жилищный фонд социального использования подлежит передаче соответствующему муниципальному образованию.

На первый взгляд правоотношения между жильцами и организациями-банкротами урегулированы достаточно для сохранения жилищных прав граждан в неизменном объеме, независимо от того, в чьей собственности будет находиться жилой дом после завершения процедуры конкурсного производства.

Вместе с тем на практике бывают случаи, когда граждане проживают в домах, не имеющих статуса "жилого дома", что при банкротстве юридического лица приводит к включению этих домов в конкурсную массу с последующей продажей и влечет нарушение жилищных прав граждан.

Подобные факты требуют принятия всех предусмотренных законодательством мер прокурорского реагирования.

Так, решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 5 сентября 2003 г. Федеральное государственное унитарное предприятие "Чебоксарское авиапредприятие" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

В период внешнего управления ФГУП "Чебоксарское авиапредприятие" передало имущество в уставный капитал вновь созданного ОАО "Чебоксарское авиапредприятие", в том числе здание длительного ожидания пассажиров, расположенное в г. Чебоксары. В последующем между ОАО "Чебоксарское авиапредприятие" и ООО "Топливо и масло" заключен договор купли-продажи от 15 февраля 2005 г., согласно которому ООО приобрело нежилое помещение - здание длительного ожидания пассажиров.

В комнатах здания с середины 90-х гг. проживало 190 человек с несовершеннолетними детьми. Поскольку дом принят в эксплуатацию как здание длительного ожидания пассажиров Чебоксарского аэропорта и обладал статусом нежилого, собственник здания был вправе в любое время потребовать выселения граждан без предоставления жилых помещений. С некоторыми семьями по требованию нового собственника заключались договоры коммерческого найма занимаемых комнат, при этом размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги значительно превышал тарифы, установленные органами местного самоуправления. Граждане были лишены права приватизации занимаемых комнат.

В целях недопущения нарушения жилищных прав граждан прокурор Калининского района г. Чебоксары обратился в суд с исками к ООО "Топливо и масло" о признании за гражданами права пользования комнатами по договорам найма.

Решением Калининского районного суда г. Чебоксары от 30 сентября 2005 г. прокурору отказано в иске, поданном в интересах семьи Б. Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд пришел к выводу о том, что у здания нет статуса жилого дома или общежития, поскольку оно представляет собой здание длительного ожидания пассажиров, не предназначенное для постоянного проживания граждан. С принятым решением согласились все судебные инстанции Чувашской Республики.

Прокуратура Чувашской Республики обратилась в Генеральную прокуратуру РФ с представлением об обжаловании принятых судебных постановлений в Верховный Суд РФ. Благодаря настойчивой и принципиальной позиции Генеральной прокуратуры РФ, после повторного направления представления в порядке надзора гражданское дело было истребовано в Верховный Суд РФ и определением судьи Верховного Суда РФ от 22 ноября 2006 г. передано для рассмотрения по существу в президиум Верховного суда Чувашской Республики.

В представлении заместителя Генерального прокурора РФ и определении судьи Верховного Суда РФ было указано, что согласно ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент вселения истцов в комнату, о которой возник спор, жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ, действующего на момент рассмотрения дела, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В силу ст. 16 ЖК к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, обстоятельством, имеющим значение для дела, в этом случае было соответствие или несоответствие комнаты (а не дома в целом), о которой возник спор, требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Тогда как это обстоятельство - юридически значимое для разрешения дела, суд не устанавливал.

Спорное помещение, занимаемое истцами, используется как жилое длительное время, фактически с момента ввода здания в эксплуатацию (1979 г.). Комнаты в доме приспособлены для проживания граждан, что подтверждается техническим паспортом дома, в нем есть отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация. В паспорте дома комнаты обозначены как жилые. ФГУП "Чебоксарское авиапредприятие" выдавало гражданам ордера на занятие помещений в доме, которые удостоверяют право пользования граждан жилыми помещениями.

Вселение истцов в комнаты производилось не самовольно, а в соответствии со ст. ст. 47, 51 ЖК РСФСР, с согласия работодателя - ФГУП "Чебоксарское авиапредприятие" с открытием лицевого счета нанимателя, начислением платы за жилое помещение и коммунальные услуги в пределах и по нормам, установленным для нанимателей жилых помещений в муниципальном жилом доме. До 1 декабря 2004 г. гражданам предоставлялись субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

Каких-либо злоупотреблений или нарушений со стороны граждан при вселении в спорные помещения допущено не было. Вселение было связано исключительно с трудовыми отношениями. Граждане не самовольно приспособили эти помещения под жилье. Собственник здания - ООО "Топливо и масло" намерено и в дальнейшем использовать спорные помещения в качестве жилых, о чем свидетельствует сделанное им гражданам предложение о заключении договоров коммерческого найма занимаемых ими комнат. Учет дома как нежилого строения сам по себе не является основанием для отказа в реализации истцами жилищных прав, поскольку в силу изложенных положений закона жилым помещением может являться как дом в целом, так и комната (комнаты) в этом доме. Кроме того, некоторые комнаты в доме, используемые так же, как и занимаемая истцами комната, согласно решению Калининского райисполкома г. Чебоксары от 14 мая 1980 г. отнесены к общежитию, чему не дал оценки суд (ст. 67 ГПК РФ).

Названные обстоятельства оставлены судом без внимания, тогда как они были юридически значимы для разрешения этого дела и должны были быть учтены в силу требований норм закона. То обстоятельство, что занимаемая истцами комната, несмотря на длительное ее использование в качестве жилого помещения, не была переведена в разряд таковых, не могло стать основанием для отказа в удовлетворении иска о признании за гражданами Б. права на жилое помещение, поскольку оформление документов о регистрации этого помещения в качестве жилого не зависело от их воли.

С этими доводами согласился президиум Верховного суда Чувашской Республики и Постановлением от 19 января 2007 г. принятые по делу судебные постановления отменил, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Одновременно с направлением в районный суд иска прокуратурой республики в Арбитражный суд Чувашской Республики было направлено заявление о признании недействительными сделок по отчуждению спорного здания, поскольку в связи с банкротством прежнего владельца (ФГУП "Чебоксарское авиапредприятие") оно подлежало передаче в муниципальную собственность, чего сделано не было. Напротив, в нарушение ст. 104 действовавшего тогда ФЗ от 8 января 1998 г. "О несостоятельности (банкротстве)" здание было продано коммерческой организации - ООО "Топливо и масло".

В ходе рассмотрения дела 25 января 2007 г. между ООО "Топливо и масло" и администрацией г. Чебоксары заключен договор о безвозмездной передаче в муниципальную собственность 3-го, 4-го и 5-го этажей спорного здания. В марте 2007 г. за муниципальным образованием "г. Чебоксары - столица Чувашской Республики" зарегистрировано право собственности на 3-й, 4-й и 5-й этажи здания длительного ожидания пассажиров, предназначенные для постоянного проживания граждан.

Определением Арбитражного суда ЧР от 15 марта 2007 г. производство по делу прекращено в связи с добровольным удовлетворением требований прокурора.

Распоряжением главы администрации г. Чебоксары от 23 апреля 2007 г. нежилые помещения (комнаты), расположенные на 3-м, 4-м и 5-м этажах здания длительного ожидания пассажиров, переведены в категорию жилых помещений.

При повторном рассмотрении гражданского дела по иску прокурора в интересах семьи Б. о признании права пользования комнатой по договору найма между администрацией г. Чебоксары в лице МУП "Калининское районное управление ЖКХ" и Б. заключен договор социального найма спорной комнаты. Принимая во внимание, что после обращения прокурора с иском в районный суд нарушения закона устранены, производство по делу прекращено в связи с отказом истцов от иска. Сейчас органами местного самоуправления ведется работа по заключению договоров социального найма жилых помещений с другими гражданами, проживающими в указанном доме.

В результате прокурорского вмешательства восстановлены нарушенные жилищные права значительного числа граждан, а в муниципальную собственность передано незаконно проданное здание.

------------------------------------------------------------------

Название документа