Бесплатное пользование жилым помещением на условиях социального найма как форма отношений, основанных на возмездном договоре

(Андропов В. В.) ("Семейное и жилищное право", 2007, N 4) Текст документа

БЕСПЛАТНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ НА УСЛОВИЯХ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА КАК ФОРМА ОТНОШЕНИЙ, ОСНОВАННЫХ НА ВОЗМЕЗДНОМ ДОГОВОРЕ

В. В. АНДРОПОВ

Андропов В. В., главный советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.

По общему правилу условие о плате (цене) имманентно возмездным договорам как таковым. Это заложено в самом определении таких договоров, приведенном в ст. 423 ГК РФ, которая посвящена разграничению возмездного и безвозмездного договоров. Имеется в виду, что в отличие от безвозмездного договора, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой без получения от нее платы или иного встречного предоставления, возмездным признается договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление. Поэтому, на первый взгляд, задача определения правовой природы любого договора относительно выявления его безвозмездного или возмездного характера может показаться нетрудной. В частности, достаточно легко можно опровергнуть заложенный в наименовании настоящей статьи тезис о возмездности договора социального найма, на основании которого наниматель пользуется жилым помещением без внесения соответствующей платы. Ибо возмездность такого договора должна была бы подтверждаться наличием имущественного предоставления со стороны нанимателя - внесением платы за наем. На самом деле вопрос о влиянии момента безвозмездности в гражданском праве не является настолько однозначным, на что еще в свое время, в начале XX в., обращал внимание профессор А. А. Симолин <1>. При этом влияние момента безвозмездности на характеристику договора социального найма вызвало определенную научную дискуссию среди представителей юридического сообщества современного периода. -------------------------------- <1> См.: Симолин А. А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы гражданского права. М.: Статут, 2005. С. 95.

Так, В. Н. Литовкин полагает, что "безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм" главы 35 ГК РФ, регламентирующей возникающие в связи с заключением договора найма жилого помещения отношения, и "переводит в регулирование главы 36 ГК "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства" <2>. Принимая во внимание, что В. Н. Литовкин одновременно признает нормы о внесении платы за наем общими для всех разновидностей договора найма жилого помещения и соответственно договор социального найма - возмездным <3>, существо изложенной им позиции сводится к тому, что бесплатное пользование жилым помещением не может быть основано на договоре социального найма. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006 (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики). ------------------------------------------------------------------ <2> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ"; Издательский дом "ИНФРА-М", 2003. С. 287. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006 (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики). ------------------------------------------------------------------ <3> См.: Там же.

Выражая определенные сомнения относительно позиции В. Н. Литовкина, М. И. Брагинский в свою очередь обращает внимание на негативные последствия, которые повлечет за собой превращение гражданина из нанимателя жилого помещения по договору социального найма в ссудополучателя: "С применением главы 36 связано, в частности, то, что в отличие от нанимателя по договору социального найма при применении договора безвозмездного пользования такое лицо окажется лишенным права требовать передачи жилого помещения (ст. 692 ГК РФ), на него может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт (ст. 695 ГК РФ), будет расширен круг обстоятельств, при которых он будет нести риск случайной гибели или случайного повреждения переданного имущества (ст. 696 ГК РФ), раздвинется перечень оснований для расторжения договора по инициативе второй стороны - той, которая предоставила жилое помещение (п. 1 ст. 698 ГК РФ), смерть ссудополучателя (наймодателя) в виде общего правила должна будет влечь прекращение договора (ст. 701 ГК РФ). И, наконец, едва ли не самое важное - договорное отношение из постоянного, бессрочного превратится во временное" <4>. При этом относительно упоминания В. Н. Литовкиным жилищного законодательства М. И. Брагинский достаточно обоснованно дополнительно подчеркивает, что "в силу п. 2 ст. 3 ГК РФ нормами жилищного законодательства можно будет руководствоваться лишь субсидиарно, при условии, если они не противоречат статьям главы 36 ГК РФ" <5>. В итоге М. И. Брагинский, обращаясь к конституционному праву граждан на жилище и соответственно признавая недопустимость установления разных правовых режимов "в зависимости от того, получает ли гражданин жилое помещение из фонда социального использования Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования возмездно или безвозмездно", приходит к выводу о существовании безвозмездных договоров социального найма <6>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <4> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С. 682 - 683. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <5> Там же. С. 683. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <6> См.: Там же.

Вместе с тем ГК РФ в ст. 671 непосредственно признает любой договор найма жилого помещения возмездным. Так, в соответствии с п. 1 указанной статьи жилое помещение гражданам по договору найма предоставляется за плату. Случаев освобождения от ее уплаты ГК РФ не предусматривает. Конечно, можно предположить, что договор социального найма, не являясь разновидностью договора найма жилого помещения, общее определение которого приведено в указанной статье, представляет собой самостоятельный вид договора. Например, М. И. Брагинский считает, что "определение договора найма жилого помещения (или, что то же самое, договора коммерческого найма)" не распространяется на договор социального найма, поскольку в перечне статей, которые в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК РФ должны непосредственно применяться к договору социального найма, нет упоминания о п. 1 ст. 671 ГК РФ <7>. Соответственно он признает возмездность непременным признаком лишь договора коммерческого найма, но не договора социального найма <8>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <7> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 675. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <8> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 677.

В то же время представляется, что данный подход (о допускаемой гражданским законодательством возможности придания договору социального найма безвозмездного характера) не в полной мере соответствует положениям того же п. 3 ст. 672 ГК РФ, прибегая к которому, М. И. Брагинский и обосновывает свою позицию. Имеется в виду непосредственно распространяемое указанным пунктом на договор социального найма правило ст. 678 ГК РФ, в соответствии с которым наниматель наряду с коммунальными платежами обязан вносить плату за жилое помещение. Кроме того, если бы законодатель стремился выделить договор социального найма в самостоятельный вид договора, не являющийся договором найма жилого помещения, определение которого дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ, то он не стал бы отождествлять названный первый договор с договором найма жилого помещения в том виде, как он это сделал в абзаце первом п. 2 ст. 672 ГК РФ и непосредственно в наименовании данной статьи <9>. При этом в указанном пункте законодатель уже прибегает к термину "наниматель", содержание которого дано только в предшествующей ст. 671 ГК РФ (в п. 1). В свою очередь, это не исключает вывода о том, что положения ст. 671 и ст. 672 ГК РФ соотносятся как общие и особенные. Констатируя иное, пришлось бы признать оплошность договора социального найма (например, о сторонах договора: нанимателе и наймодателе; о праве, на котором предоставляется жилое помещение), сразу приступил в ст. 672 ГК РФ к регламентации еще однозначно не установленного круга отношений, возникающих в связи с заключением такого договора. По существу, законодатель в ГК РФ выделяет две разновидности договора найма жилого помещения: договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, не входящего в состав государственного или муниципального жилищного фонда социального использования (так называемый договор коммерческого найма). -------------------------------- <9> Другие положения ГК РФ, например гл. 48 "Страхование" (см. п. 1 ст. 927) относительно договора имущественного страхования и договора личного страхования, явно свидетельствуют о том, что законодатель достаточно хорошо знаком с приемом изложения нормативного материала, который позволил бы ему при его желании четко отграничить рассматриваемые договоры с сохранением всей структуры гл. 35 ГК РФ. В частности, законодатель, преследуя указанную цель, в основу этой главы мог бы заложить иную нормативную конструкцию, изначально определив ее в первой статье данной главы: "Наем жилых помещений осуществляется на основании договоров найма и договоров социального найма...".

Таким образом, следует все-таки признать, что гражданское законодательство рассматривает договор социального найма только в качестве возмездного договора. Обращаясь к жилищному законодательству, которое имеет достаточно сильную социальную окраску, следует, наверное, ожидать противоречия с гражданским законодательством и признания первым возможности существования безвозмездного договора социального найма. Вместе с тем основные нормы ЖК РФ, касающиеся договора социального найма, подтверждают обратное. Приведем некоторые выдержки из данных норм: - наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 65); - наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением (ч. 2 ст. 66); - наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67); - расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83); - если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке (ст. 90); - обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора (п. 1 ч. 2 ст. 153); - плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает в себя плату за пользование жилым помещением (плату за наем) (ч. 1 ст. 154); - наниматели жилых помещений по договору социального найма вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения (ч. 3 ст. 155). Природа возмездности договора социального найма прослеживается также в ч. 13 ст. 155, ст. 156 (в части платы за наем, за исключением ч. 9) ЖК РФ. Получается, что основные положения названного Кодекса, касающиеся договора социального найма, не только не противоречат ГК РФ, но и последовательно реализуют уже упоминавшиеся его императивные нормы (п. 3 ст. 672 и ст. 678), обязывающие нанимателя жилого помещения по договору социального найма своевременно вносить плату за наем. Получает ли свое окончательное подтверждение ранее приведенная позиция В. Н. Литовкина, согласно которой безвозмездное пользование жильем не может быть основано на договоре найма? В настоящее время, казалось бы, имеются все основания для положительного ответа на данный вопрос, если бы не одно исключение. Частью 9 ст. 156 ЖК РФ установлено правило о том, что малоимущие граждане освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением по договору социального найма. В определенном смысле здесь можно усмотреть противоречие между комплексом вышеуказанных норм ЖК РФ и данной нормой ст. 156. На самом деле трудно предположить, что законодатель при принятии закона допустил такой явный просчет. Вместе с тем глава 5 ЖК РФ, в которой помещена ст. 156, по логике содержит нормы, детализирующие общие положения и иные предыдущие положения. В этом случае следует признать, что комплекс вышеуказанных норм, в особенности содержащихся в главе 8, и норма ч. 9 ст. 156 ЖК РФ соотносятся как общее и частное, иными словами - как конкурирующие нормы. В этом случае возникает вопрос о том, каким же по природе договором является договор социального найма - возмездным или безвозмездным? С точки зрения логики свойства части, в нашем случае конкурирующей нормы, более узкой по объему, принадлежат и целому. Соответственно напрашивается вывод о том, что договор социального найма одновременно, в зависимости от имущественного положения стороны в договоре, может принимать то возмездный, то безвозмездный характер. Однако подобная позиция противоречит общим принципам цивилистики, ибо классификация договоров в гражданском праве основана на их противопоставлении по соответствующим основаниям деления, в данном случае - возмездный либо безвозмездный. Так, п. 2 и п. 3 ст. 421 ГК РФ допускают заключение договоров, в которых условия могут комбинироваться таким образом, что в итоге получается новый вид договора, прямо не предусмотренный законом. Однако исходя из ст. 423 ГК РФ совмещение в одном длящемся и поименованном в ГК РФ договоре возмездных и безвозмездных условий его исполнения относительно одного предмета такого договора - предоставления во владение и пользование конкретного жилого помещения, одних и тех же сторон делает его незаключенным, так как в этом случае неизбежно возникает неопределенность относительно цены. С точки же зрения логики наличие двух взаимоисключающих условий делает такую сделку бессмысленной и невыполнимой. Представляется, что в самом ЖК РФ мы не сможем найти исчерпывающего ответа на данный вопрос, равно как и в нормах гражданского права. Поэтому нам следует обратиться к теории права. Признавая параллельное существование возмездного и безвозмездного договоров социального найма, можно лишь рассуждать о наличии двух подвидов общей категории договора социального найма, который, в свою очередь, является разновидностью такой группы договора, как договор найма. Этот договор, как указывалось выше, с учетом гражданского законодательства и основных норм жилищного законодательства является возмездным. Исходя из составляющего основу науки логики положения о том, что свойства совокупности в целом, по существу, совпадают с суммой свойств ее частей (составляющих), взятых изолированно, ни один из принадлежащих системе договоров найма элементов не может характеризоваться безвозмездностью. Ибо, в противном случае, совокупность видов договоров найма будет лишена системного характера, а следовательно вести речь о системе рассматриваемых договоров нельзя. Учитывая же, что в соответствии с законами логики свойства части принадлежат целому, следует констатировать, что безвозмездность не может принадлежать системе элементов договора найма и его подвидов, ибо в этом случае будет утрачен общий признак возмездности договора найма. На основании изложенного можно сделать предварительный вывод о том, что договор социального найма по своей природе является возмездным. Исключением из этого правила является заключение данного договора с малоимущим гражданином. Системное обоснование данного исключения в литературе отсутствует, а всякое правило, имеющее исключения, не является совершенным. Поэтому для утверждения возмездной природы договора социального найма следует установить природу данного исключения. В частности, можно предположить, что безвозмездность пользования жилым помещением на основании договора социального найма принадлежит иной системной общности в праве, например относится к категории правового статуса малоимущих граждан, имея природу социальной льготы. При этом достаточно очевидно, что основанием для указанного исключения являются требования ч. 3 ст. 40 Конституции РФ о том, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Вряд ли стоит рассматривать данное исключение как разновидность договора социального найма со специальным субъектом, хотя это могло бы иметь под собою экономические соображения. Представляется, что наиболее соответствует действительности ранее выдвинутое предположение, в соответствии с которым это исключение относится к разряду социальных льгот для одной из сторон рассматриваемого возмездного договора. Под правовой льготой в теории государства и права понимается правомерное облегчение положения субъекта, позволяющее ему полнее удовлетворить свои интересы и выражающееся как в предоставлении дополнительных, особых прав (преимуществ), так и в освобождении от обязанностей <10>. -------------------------------- <10> См.: Малько А. В. Льготы и поощрения в праве. Теория государства и права: курс лекций / Под ред. Н. И. Матузова и А. В. Малько. М., 2001. С. 747.

Установленная ч. 9 ст. 156 ЖК РФ льгота по оплате жилья для малоимущих соответствует всем основным признакам приведенного понятия и поэтому может считаться таковой. В литературе выделяются следующие специфические черты правовой льготы, позволяющей ее дифференцировать от иных правовых явлений <11>: -------------------------------- <11> См.: Там же.

1) функциональный признак правовой льготы состоит в том, что она направлена на социальную защиту, улучшение положения отдельных лиц, перевод процесса удовлетворения их интересов в более благоприятный режим; 2) содержательный признак правовой льготы представляет собой правомерные, основанные на законе, а не правоприменительном акте, исключения из общих правил, обусловленные специальным правовым статусом соответствующих лиц. Правовая льгота относится к содержанию правового статуса лиц и, следовательно, не изменяет содержания возникающих отношений. Поэтому прав И. Фаршатов, который рассматривает ч. 3 ст. 40 Конституции РФ не в контексте договора социального найма, а в контексте статуса гражданина и в связи с этим относит данную норму к разряду правовых льгот <12>. Аналогичную позицию занимает И. Черкашина <13>. -------------------------------- <12> См.: Фаршатов И. Жилищные льготы для инвалидов и ветеранов - пенсионеров // Российская юстиция. 2002. N 2. <13> См.: Черкашина И. Защита жилищных прав граждан в публичных договорах // Российская юстиция. 2001. N 10.

Предоставление льготы по оплате жилья не порочит сущности договора социального найма как возмездного договора, поскольку речь идет не об особом виде договора, а затрагивается вопрос о цене. Судите сами, если оплата жилья составит 50% от размера платы, то никому же не придет в голову вести речь об ином виде договора. Тогда почему же может возникать иной вывод при оплате жилья со скидкой 100%? Ведь льгота, предоставленная на основании ч. 9 ст. 156 ЖК РФ, есть не что иное, как освобождение от внесения платы за наем жилого помещения путем предоставления указанной скидки. В ином случае договор о предоставлении в пользование жилого помещения жилищного фонда социального использования, одной из сторон которого является малоимущий гражданин, следовало бы признать договором безвозмездным, а следовательно, к нему должны были бы применяться правила договора безвозмездного пользования имуществом, т. е. ссуды (ст. 689 ГК РФ). При улучшении же имущественного положения такого гражданина договорные отношения, основанные на данной безвозмездной сделке, подлежали бы прекращению и встал бы вопрос о заключении нового договора, имеющего определенную цену, - возмездного. Однако право на жилище предполагает обеспечение стабильности пользования жильем. Кроме того, этот подход позволял бы отнести указанный договор о предоставлении жилого помещения малоимущему гражданину к категории договоров ссуды, если бы не прямое указание законодателя, в соответствии с которым данный договор относится все же к найму. Может быть, следует рассматривать освобождение от внесения платы на определенный период как ежемесячное прощение муниципальным образованием, выступающим стороной в договоре социального найма, долга нанимателя в соответствии со ст. 415 ГК РФ? Представляется, что подвести позицию под данный институт гражданского права было бы неверно. В частности, следует обратить внимание, что речь идет об освобождении, этимологический анализ которого указывает на происхождение от слова "свобода". Освободить - значит сделать кого-то свободным. Свобода, в свою очередь, означает отсутствие обязанности, препятствий. Поэтому мы должны толковать понятие "освобождение" в качестве особого выраженного в федеральном законе волеизъявления государства, которое находится вне зависимости от желания представителей соответствующего муниципального образования, и поэтому оно является объективным. В то же время акт прощения долга является правом, а не обязанностью контрагента. Рассматривая возникающие отношения, прощение долга следует определить как субъективное право муниципального образования - одной из сторон договора социального найма, а предоставление малоимущим жилья на льготных условиях - объективно-субъективное. Объективное в том смысле, что установленная льгота подлежит применению независимо от воли представителей муниципальных образований на основе установления факта малоимущего положения граждан исходя из совокупного дохода семьи, и субъективное, так как применение данной нормы носит заявительный характер и связано с определенными волевыми действиями граждан. Представляется, что законодатель не случайно сделал акцент именно на слове "освобождаются" (освобождение означает, что плата есть, но она не вносится соответствующей категорией граждан). В ином случае, например, если бы речь шла о прощении долга, законодатель, пользуясь современным арсеналом техники изложения нормативного материала, мог бы использовать такой словарный оборот, как "могут освобождаться", а решение вопроса об освобождении от внесения платы отнес бы к компетенции органов местного самоуправления. Но императивное указание законодателя исключает любое иное толкование. Вообще в гражданском законодательстве договор, обладающий льготными исключениями для отдельных категорий граждан, достаточно распространен и не является каким-либо сложным для познания феноменом. Так, например, при заключении публичного договора (ст. 426 ГК РФ) допускается предоставление льгот или договор перевозки пассажира (ст. 786 ГК РФ), который, будучи возмездным, предполагает предоставление льгот по провозной плате согласно нормативным актам (ст. 790 ГК РФ). Установленная для отдельных категорий граждан льгота в этих случаях, как и относительно договора социального найма, не изменяет характер договора, обусловленный его видом. Поэтому следует признать, что ч. 9 ст. 156 ЖК РФ, предусматривающая освобождение малоимущего гражданина от внесения платы за пользование предоставленным по договору социального найма жилым помещением, является правовой льготой, которая носит межотраслевой и комплексный характер. Ее межотраслевой характер подчеркивается в вышеприведенной норме Конституции РФ, а комплексный характер заключается в предоставлении и иных льгот данной категории граждан, поскольку статус малоимущего гражданина может являться условием одновременного предоставления других льгот социального характера. Итак, проведенный анализ позволяет определить характер договора социального найма как возмездного вне зависимости от социального либо иного статуса гражданина, с которым заключен данный договор. Заложенный же в наименовании настоящей статьи тезис о бесплатном пользовании жилым помещением на условиях социального найма как форме отношений, основанных на возмездном договоре, при всей его противоречивости не столь уж и легко опровергнуть, как это может показаться первоначально.

------------------------------------------------------------------

Название документа