Социальная ориентация государственного жилищного регулирования

(Эекхофф И., Ходов Л. Г.) ("Жилищное право", 2008, N 4) Текст документа

СОЦИАЛЬНАЯ ОРИЕНТАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ <*>

И. ЭЕКХОФФ, Л. Г. ХОДОВ

-------------------------------- <*> Приведенные в настоящей статье суждения и обобщения базируются на опыте государственной жилищной политики в Федеративной Республике Германии, часто аналогичном опыту большинства стран Западной Европы.

Эекхофф И., проф.

Ходов Л. Г., проф.

С точки зрения участия государства, жилищное строительство делится на три категории: - поощряемое субсидиями со стороны государства (социальное); - пользующееся государственными налоговыми льготами; - полностью финансируемое частными инвесторами <1>. -------------------------------- <1> Gabler Wirtcshattslexikon, V-Z, Gabler Verlag, 1993. S. 4855 - 3856.

1. УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА В ФИНАНСИРОВАНИИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ГРАЖДАНАМИ СОБСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ

1.1. Поддержка субсидиями

Социальным, или пользующимся государственными дотациями, жилищным строительством считается строительство жилищ, по размерам, оснащению и цене или квартирной плате предназначенных и доступных для широких слоев населения. Характерными признаками для строительства социальных жилищ являются ориентация на получателей доходов определенного размера, учет потребностей в жилой площади особых категорий населения, обязательное соблюдение предписаний по максимальной площади и оснащению жилищ, установление правил продажи, наследования, заклада и сдачи в аренду социальных квартир с ограничением допустимой квартирной платы. Участие государства в финансировании строительства социальных жилищ имеет целью увеличение предложения относительно дешевых квартир для массы нуждающихся в них, относящихся к категории получателей доходов ниже среднего уровня. Эта довольно обширная категория характеризуется не только относительно низкими доходами. Даже при средних доходах к ней относятся многодетные семьи, разведенные с детьми, семьи, в которых есть инвалиды, лица, нуждающиеся в уходе. Такие семьи не в состоянии приобрести в рыночных условиях собственное жилье даже в самую длительную рассрочку. Именно для таких семей государство осуществляет частичное финансирование строительства собственных домов и квартир, их ремонт и модернизацию, перестройку в целях расширения и улучшения качества жилого объекта. Государство оказывает некоторую материальную поддержку застройщикам или покупателям с доходами выше среднего. Так называются семьи, доходы на одного человека в которых до 40% превышают средние по стране. В этой группе льготами могут пользоваться застройщики или покупатели, если они отказываются от своей старой квартиры, купленной ранее с государственной финансовой помощью. Они получают компенсацию за средства, затраченные ими лично, и вправе рассчитывать на помощь при покупке новой квартиры. Финансовую государственную помощь можно получить и по специальным договорам - обязательствам инвестора сдавать построенное жилье на определенных условиях: сдавать квартиру лицам с низким уровнем доходов, соблюдать указанный в договоре порядок установления и повышения квартирной платы. Механизм государственного субсидирования приобретения частного жилья будет подробно рассмотрен далее в этой главе на примере частичного финансирования индивидуальных жилищных инвестиций в недавнем прошлом в ФРГ.

1.2. Налоговые льготы

Налоговые льготы предоставляются независимо от того, получал или нет владелец нового жилья государственную жилищную субсидию. Льготы, как было отмечено выше, предоставляются на отчисления на счет жилищного накопления, платежей для погашения долгов и процентов по ним. На первые десять лет после приобретения жилища предоставляется льгота по земельному налогу. Льготы по налогу на жилую недвижимость варьируются в зависимости от года постройки и от площади жилья. Максимально благоприятной для собственников жилой недвижимости может быть полная отмена налогов на доходы от сдаваемого жилья. Существенное значение имеют нормы и порядок амортизационного списания овеществленного в жилой недвижимости капитала. Нормы эти время от времени изменяют, но они всегда ускоренные. Таким образом, владелец дома может списать в амортизационный фонд, освободив от налогов, суммы, превосходящие действительный технический износ жилого строения. Так, за первые 10 лет эксплуатации жилого здания, рассчитанного на 50 лет использования, его собственник может списать в амортизационный фонд в ФРГ 40% первоначальной стоимости дома, а в последующие 8 лет - еще 20%. Особые налоговые льготы предоставляются жилищно-строительным кооперативам и жилому фонду, создаваемому фирмами для своих работников.

2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ФИНАНСОВАЯ ПОМОЩЬ В ПРИОБРЕТЕНИИ СОБСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ КАК РЕАКЦИЯ НА ЖИЛИЩНУЮ СИТУАЦИЮ В ФРГ

2.1. Система поощрения покупки домов и квартир в Германии в недавнем прошлом

На протяжении всей истории существования ФРГ правительство стимулировало жилищное строительство, приобретение собственного жилья, его модернизацию. Менялись формы и интенсивность стимулирования в зависимости от экономической, социальной и демографической ситуации в стране, программ партий, победивших на выборах и сформировавших правительство. Задача смягчения напряженности на жилищном рынке стояла в стране значительно острее, чем в остальных государствах Западной Европы и Северной Америки. Во-первых, ни в одной западноевропейской стране во время Второй мировой войны не было разрушено столько жилья, сколько на территории, вошедшей позднее в состав ФРГ. К концу войны там было разрушено 2 млн. жилищ (дома и квартиры, не подлежащие капитальному ремонту, а только практически новому строительству); 2,5 млн. жилых единиц было серьезно повреждено. Во-вторых, в результате изменения границ Германии в соответствии с Потсдамскими соглашениями на территорию западных зон хлынул массовый поток переселенцев с земель, отошедших к Польше, Чехословакии и Советскому Союзу, в результате чего население западных зон Германии за несколько лет возросло на 1/3 - с 39 до 52 млн. человек. В связи с социалистическими преобразованиями в ГДР до строительства стены, разделившей германские государства, на территорию ФРГ из ГДР переселились еще около 2,5 млн. немцев. Сегодня поток переселенцев сильно сократился, стал заметным некоторый отток населения в Канаду, США, страны ЕС, Австралию. Но баланс миграции этнических немцев все равно остается для ФРГ положительным. Ежегодно в страну приезжают и получают гражданство многие тысячи бывших жителей Польши, России, Казахстана, Румынии, Центральной Азии. Всем им нужна крыша над головой. А если они не в состоянии обеспечить себя жильем, то заботу об их пристанище берет на себя государство. В последние десятилетия к немцам-переселенцам присоединился поток евреев-иммигрантов. В-третьих, длительный экономический подъем в Западной Германии вызвал острую нехватку рабочей силы. Решать эту проблему пришлось за счет массового привлечения гастарбайтеров из-за рубежа. В отдельные годы на территории ФРГ одновременно находились до 10 млн. иностранцев - трудовых мигрантов, беженцев и членов их семей. Иностранцы также предъявляют спрос на жилищном рынке. В-четвертых, по мере развития экономики и повышения жизненного уровня населения потребности в жилье, как по размеру жилой площади, так по ее качеству, постоянно росли. Увеличивалась доля собственного жилья в стране. В настоящее время почти 70% населения Германии, не в последнюю очередь благодаря государственной жилищной политике, проживают в собственных домах и квартирах. В-пятых, существенным фактором увеличения жилищного спроса стало присоединение ГДР к ФРГ. Государственный жилой фонд в ГДР, а именно он составлял основную часть жилищ в республике, был сильно изношен. Многие жители хотели бы жить в больших и лучших квартирах и готовы были платить более высокую квартирную плату, но в условиях социалистического распределения жилых помещений не могли получить желаемой квартиры или дома. Западногерманской строительной промышленности после объединения Германии пришлось срочно восполнять недостаточное предложение жилья в восточных землях. Огромный спрос на жилье вынудил Федеральное правительство создать сложную систему регулирования жилищного рынка, важнейшей составной частью которого стало поощрение строительства новых домов и поощрение модернизации жилого фонда. Германия вместе со Скандинавскими странами отрабатывала своеобразную эталонную модель социального рыночного хозяйства, в том числе и в сфере удовлетворения жилищных потребностей населения. Многие страны, в особенности те, где у власти находятся социал-демократические партии, до сих пор широко используют германский опыт жилищного регулирования. Германская государственная жилищная политика претерпевала изменения, менялся ее механизм, инструменты. В течение первых лет существования ФРГ государство непосредственно участвовало в жилищном строительстве. По государственным заказам и за счет бюджетных средств строились дома для приема и размещения переселенцев и беженцев. Дома для временного проживания рабочих, а позднее для прибывающих на работу иностранцев строили крупные фирмы. Во второй половине 50-х годов главным направлением государственной жилищной политики стало поощрение частного и кооперативного строительства. У значительных групп населения образовались накопления, доходы позволяли выплачивать взятые на приобретение жилья кредиты, инфляция почти прекратилась - марка стала одной из самых надежных валют в мире. Застройщикам и покупателям жилой недвижимости стали предоставлять налоговые льготы, кредиты на благоприятных условиях. К концу второго тысячелетия в стране сложилась система жилищного финансирования. Основными звеньями ее были договоры о накоплении средств для финансирования строительства или приобретения жилья, заключаемые между частными лицами и финансовыми учреждениями; взносы частных лиц, дополняемые взносами работодателей и ежегодными государственными дотациями, которые позволяли накопить стартовую сумму. Далее следовали льготный кредит со стороны банка-партнера по договору о накоплении и ипотечный кредит. Взносы на банковский счет жилищного накопления и расходы на покрытие задолженности по жилищным кредитам при вычете из доходов подвергались льготному налогообложению или вообще освобождались от налогов. Ипотечные кредиты предоставлялись на длительные сроки. В середине 90-х годов экономическая ситуация в Германии существенно изменилась. Темпы роста экономики упали до небывало низкого уровня, постепенно нарастала безработица, достигнув цифры в 5 млн. чел. Естественный прирост населения прекратился, и, несмотря на продолжающийся приток переселенцев и получение многими давно проживающими в Германии иностранцами немецкого гражданства, численность населения пошла на убыль. По прогнозу Федерального статистического ведомства население страны, недавно составлявшее 84,5 млн. человек, в 2010 г. составит 81,4 млн., в 2030 г. - 77,7 млн. и в 2040 г. - 74,2 млн. <2>. -------------------------------- <2> Deutschland in Zahlen, 2006.

Одновременно с сокращением возможностей накопления на жилищное строительство и изменением демографической ситуации произошло относительное насыщение жилищного рынка. В 2006 г. на одного жителя в среднем приходилось более 2 комнат общей площадью около 43 кв. м <3>. Начался спад в жилищном строительстве: число занятых сократилось в 1,5 раза, число построенных жилищ - почти в такой же степени. Спад в жилищном строительстве заметно отразился на состоянии экономики в стране, занятости, положении в отраслях-поставщиках. Однако, несмотря на высокие показатели жилой площади на душу населения, квартирная плата, включая коммунальные услуги, продолжала расти, повышая индекс стоимости жизни. -------------------------------- <3> Statistisches Jahrbuch BRD, 2006.

В связи с этим задачи государственной жилищной политики несколько изменились. Правительство решило принять меры по дополнительному стимулированию жилищного строительства с целью оживления конъюнктуры, увеличения занятости и торможения роста квартирной платы. Наряду со строительством нового жилья больше внимания стало уделяться перестройке и модернизации, надстройке этажей и мансард из-за дефицита строительных участков и желания определенной части граждан жить не в далеких спальных районах, а в исторических центрах городов. Особенно поощрялось строительство и приобретение жилья семьями с детьми. Некоторое влияние эта политика оказала на стимулирование жилищного строительства Правительством России, начатое в 2005 г. Специальным направлением государственного жилищного регулирования стало введение стимулов для улучшения тепловой изоляции зданий и внедрения энергосберегающего оборудования, использования нетрадиционных источников энергии. В 1996 г. система государственного стимулирования приобретения частного жилья получила законченный вид. Она до сих пор является объектом изучения и подражания в некоторых государствах и считается одной из основных составных частей социально-экономической части программы социал-демократов. Остановимся подробнее на содержании этого социал-демократического варианта государственной жилищной политики, которая вносит значительные коррективы в рыночный механизм. Рассматриваемая политика в чистом виде практиковалась в ФРГ до 2006 г. К этому времени в стране произошли некоторые изменения, заставившие сократить бюджетные расходы на государственную жилищную политику. Первое изменение - это возникновение бюджетного дефицита в ФРГ, превышающего допустимые в европейской валютной системе 3%. Необходимо было ликвидировать дефицит. Темпы роста экономики были очень низкими, непопулярные меры повышения НДС были недостаточны для выравнивания бюджета и противоречили целям поддержания конъюнктуры. Пришлось принести в жертву часть государственных расходов на поощрение жилищного строительства. Второе изменение - это потеря на парламентских выборах социал-демократами большинства в парламенте. В правительстве "большой коалиции" получившие большинство на выборах христианские демократы, традиционные сторонники неолиберализма, смогли ослабить интенсивность государственного регулирования экономики, в частности прямого государственного вмешательства в механизм жилищного рынка. И тем не менее система государственного стимулирования, в частности частичного финансирования приобретения жилья, представляет собой научный и практический интерес как комплекс мер государственной жилищной политики, практиковавшейся в Германии, и как экономполитическая модель, которая, скорее всего, будет осуществляться вновь, если улучшится состояние бюджета ФРГ и к власти придет социал-демократическая партия.

2.2. Получатели государственных субсидий на приобретение жилья

Доплата на собственное жилье полагалась германским резидентам, т. е. лицам, проживавшим более 6 месяцев в году в Германии и полностью уплачивающим немецкие налоги. Такие же субсидии получали иностранцы, имеющие вид на жительство в Германии, или граждане ЕС, проживающие в ФРГ и уплачивающие налоги, как и немецкие граждане. Субсидия выдавалась в случае покупки или строительства в ФРГ собственного жилья - дома или квартиры. Основанием для выплаты служил договор о покупке жилья или оплаченный контракт на строительство. Право на государственную доплату предоставлялось также пайщикам жилищно-строительных кооперативов, зарегистрированных после 01.01.95. Оплаченный взнос пайщика в кооператив должен был быть не менее 5112 евро. Дотируемое государством жилье должно было быть предназначено для проживания инвестора или членов его семьи (приобретения или строительства жилья для детей, родителей). К родственникам относятся родители мужа и жены, их братья и сестры, дяди и тети, дедушки, бабушки, внуки, приемные дети и родители. Обязательное условие государственного финансирования: жилье могло предоставляться родственникам только безвозмездно. Дотации выдавались лицам, ранее государственных жилых субсидий не получавшим и располагавшим доходом не выше установленного и периодически пересматривавшегося государственными жилищными органами уровня. Субсидии не выдавались на приобретение или строительство жилья, предназначенного для сдачи внаем, а также на помещения для временного проживания - дачи, садовые домики. Государственные доплаты выдавались также на перестройку, реконструкцию наличного жилого фонда, в результате которых расширяется или создается дополнительная жилая площадь. Объектами таких дотаций являются: - пристройки, дополнительные этажи, веранды, мансарды; - перепланировка и перестройка помещений, ранее в качестве жилья не использовавшихся (чердаков, подвалов, амбаров, сараев), достойными субсидий считаются постройки, затраты на которые превышают 1/3 стоимости созданных жилых помещений, если бы они были построены заново; - перестройка квартир и домов, если она вызвана необходимостью предоставления особого помещения для больного, необходимостью разделения хозяйства в связи с образованием новой семьи или развода. Субсидии выдавались начиная с года постройки или приобретения жилья в течение последующих 7 лет. Решение о предоставлении государственной финансовой помощи принималось после подачи заявки и проверки реальной ситуации инспектором муниципалитета. Выплаты начинались после завершения строительства или оформления приобретения жилья и продолжались до окончания восьмого года с момента начала выплат. Выплаты могли быть пересмотрены, если собственник в период получения государственных дотаций проводил перестройку, переоснащение жилья более современным отопительным оборудованием (об этом речь пойдет ниже). Государственные дотации на жилье предоставлялись только лицам, доходы которых в течение года приобретения жилья и предыдущего года не превышали 81807 евро для одиноких и 163614 для супругов. До 1 января 2000 г. потолок допустимых доходов был значительно выше. Коалиционное правительство социал-демократов и зеленых понизило его в связи с напряженным состоянием бюджета. Если в семье были несовершеннолетние дети, то на каждого ребенка предельный доход увеличивался на 30678 евро. Если доход собственника позволял ему получать государственную жилищную субсидию, но в последующие годы материальное положение его существенно улучшалось, ему все равно полагалась выплата дотации до истечения восьмилетнего срока. Если в момент приобретения жилья доходы нового владельца были слишком высоки для получения доплаты, но в дальнейшем он обеднел и доходы его стали ниже критического уровня, он мог претендовать на получение дотаций в течение последующих 8 лет. Срок давности наступал по истечении двух лет со времени завершения строительства или приобретения.

2.3. Размеры государственных дотаций

Размер государственных дотаций зависел от стоимости покупки или строительства жилья с учетом затрат на приобретение земли. При перестройке дома или квартиры учитывались только расходы на реконструкцию и расширение жилой площади, включая затраты собственного труда. Частичному государственному финансированию подлежали только жилые помещения. Если кто-либо построил дом, в котором на первом этаже находится его собственный или сдаваемый в аренду магазин, адвокатская контора или парикмахерская, то расходы на строительство этих помещений ни в коей мере не компенсировались. Государственная субсидия на вновь построенный жилой объект составляла 5% в год от его стоимости, но не более 2556 евро ежегодно в течение 8 лет, т. е. 40% затрат на новое жилье. В действительности эти субсидии при покупке квартиры в больших городах с населением более 500 тыс. человек составляли 12 - 25% от реальной общей стоимости в зависимости от размера и местоположения жилья, т. к. квартиры в таких городах дороги и максимальная дотация могла составить 25% только при покупке однокомнатной квартиры в центре или двух-, максимум трехкомнатной на окраине. Граница между новостройкой и обычным жильем - 2 года, т. е. до истечения двух лет со дня завершения строительства жилой объект считался новостройкой. Если жилой объект был старше двух лет, то пособие на приобретение "старого" жилья сокращалось до 2,5% в год от его стоимости, но вместе со всеми остальными дополнительными государственными выплатами (дополнительными субсидиями на детей, инвалидов) не должно было превышать 50% от стоимости приобретения. Для пайщиков жилищно-строительных кооперативов ежегодная государственная субсидия в течение 8 лет устанавливалась в 3%, но не более 1227 евро в год. Идея государственного стимулирования экономического развития вообще и приобретения жилья в частности сформулирована предельно просто: "Все, что дается даром, не ценится и не идет на пользу". Таким образом, задача государственных безвозвратных выплат на покупку собственного жилья - мобилизовать собственные средства физических лиц, их экономию на текущем потреблении, возможности использования системы кредита для финансирования строительства и реконструкции жилья и в результате способствовать хозяйственному росту в целом и решению некоторых социальных проблем. При приобретении жилых объектов возрастом более 2 лет, как говорилось выше, государственная дотация составляла 2,5%, но она не могла быть более 1278 евро в год. Такая же субсидия выплачивалась при проведении перестроек и надстроек. Если жилой объект принадлежал нескольким владельцам: выделившиеся молодые семьи, разведенные супруги, а при перестройке он рассматривался как единый объект, то государственная жилищная субсидия распределялась пропорционально их долям в собственности.

2.4. Поощрение рождаемости и энергосбережения как побочные цели государственного субсидирования приобретения частного жилья

В Германии родители имеют право получать государственную финансовую поддержку на детей, живущих вместе с ними. Помощь эта представляет собой налоговую скидку для налогоплательщиков или регулярные денежные выплаты, если гражданин налогооблагаемых доходов не получает (домохозяйки, студенты, безработные). Получатели пособий на детей до настоящего времени имеют право в случае приобретения жилья претендовать на государственную жилищную субсидию ежегодно в размере 1278 евро в течение 8 лет. При участии родителей или одного из них в жилищно-строительном кооперативе дотация составляет 256 евро в год на ребенка. Если в купленном или построенном доме до 01.01.2001 было установлено энергосберегающее оборудование, соответствующее Постановлению Правительства "Об энергетической защите построек и энергосберегающем оборудовании", то собственник жилья имеет право на получение ежегодной субсидии в 256 евро вплоть до нового постановления об энергосбережении, где будут установлены новые нормы энергосбережения и определены новые виды энергосберегающих технологий, субсидируемых государством. К современному оборудованию, дающему право претендовать на ежегодные субсидии и периодически пересматриваемому, относятся: - тепловой насос с приводом от двигателя внутреннего сгорания или термическим приводом с коэффициентом мощности не менее 1,3; - электротепловой насос с коэффициентом мощности не менее 3,5; - солнечная батарея; - установка для регенерации тепла, включенная в систему отопления. Еще 200 евро в год можно получать за купленное или построенное до 01.01.2001 жилье, если оно находится в т. н. доме низкого энергопотребления. Сертификат дома низкого энергопотребления выдается на основании заключения специальной комиссии местным муниципалитетом и действует до вступления в силу новых нормативов для такого дома. Главная характеристика дома низкого энергопотребления - это фактическое годовое потребление электроэнергии и тепла как минимум на 25% ниже норм, установленных Постановлением "Об энергетической защите построек и энергосберегающем оборудовании".

2.5. Механизм получения государственных дотаций на приобретение жилья

Каждый гражданин Германии или постоянно проживающий иностранец-налогоплательщик один раз в жизни в течение восьми лет имел право получать государственную жилищную дотацию на один приобретаемый жилой объект. Каждый из супругов имел право на дотацию на отдельное жилье, только если оба этих жилья расположены не по соседству и строятся или приобретаются не одновременно. Таким образом, семья могла приобрести с помощью частичного жилищного финансирования жилье в городе и загородный дом, однако при условии постоянного проживания кого-либо и там и там. Если гражданин получал ранее налоговые льготы на жилищное строительство, существовавшие до введения дотаций на приобретение собственного жилья, то его право на государственную жилищную субсидию считалось исчерпанным. Если государственная дотация была использована не полностью, например, жилье было продано или сдано внаем до истечения восьмилетнего срока, то неиспользованные годы и месяцы получения государственной субсидии можно было использовать в недоиспользованных размерах при строительстве или покупке другого жилого объекта.

3. ОБЕСПЕЧЕНИЕ КРЫШИ НАД ГОЛОВОЙ БЕДНЕЙШЕЙ ЧАСТИ НАСЕЛЕНИЯ ГЕРМАНИИ - ОДНА ИЗ ГЛАВНЫХ СОЦИАЛЬНЫХ ЗАДАЧ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ

Основная идея рыночной экономики - строительство и обслуживание жилого фонда - осуществляется лучше всего, т. е. с минимальными издержками, частными предпринимателями в условиях действия рыночного механизма. Это доказывает опыт многих стран. Он доказывает также, что распределение квартир между нуждающимися удается особенно хорошо, если семьи оплачивают приобретаемые и снимаемые жилища по рыночным ценам. Каждая семья решает, какое жилье ей по вкусу и по карману. Вторая часть основной идеи: государство должно поддерживать в рыночной экономике семьи, у которых доход недостаточен, чтобы оплатить необходимое жилье и обеспечить достойный уровень жизни. Система социального обеспечения, финансируемая через налоги, гарантирует в развитых странах более высокие доходы, чем прожиточный минимум. Именно это разделение задач между частным сектором и государством называется социальным рыночным хозяйством. Преимущественно местные власти должны обеспечивать минимальные суммы для семей, которые позволят им снимать и финансировать скромные и достойные квартиры, будь то в форме общей социальной поддержки или в особой форме субсидии на жилье. Только в исключительных случаях государство (местные власти) должно предоставлять нуждающимся семьям бесплатные квартиры или сдавать их по фиксированным, зачастую убыточным для государства, тарифам. При этом возникает сложная проблема распределения льготных квартир. Каждый хотел бы получить такую квартиру бесплатно или по пониженным ставкам, в том числе и семьи, которые к категории бедных и нуждающихся не относятся.

3.1. Кому государство оплачивает наем квартир?

Каждому гражданину ФРГ, который не в состоянии себя обеспечить, германская Конституция гарантирует средства для существования и оплаты жилья. Любой местный бомж, не имеющий крыши над головой, обязательно получает какие-то пособия, в том числе деньги на оплату квартиры, если он позаботился оформить соответствующие документы. Сам же бездомный чаще всего оказывается в таком положении в основном из-за склонности к подобному образу жизни. Германское государство выплачивает ежемесячно ему сумму, необходимую для оплаты жилья. Получатели социальных пособий отличаются от пенсионеров. Считается, что пенсии заработаны, а пособия - это помощь общества тем, кто не смог заработать себе на "солнечный вечер жизни" или на черный день. Однако к получателям пособий могут относиться и работающие, и пенсионеры, если их доход оказывается ниже признанного достаточным для нормальной жизни. Деньги получателям социальных пособий выплачиваются в виде установленных с 1 июля 2006 г. сумм, в которые включают расходы на питание, одежду, медицинскую страховку, жилье и коммунальные услуги. Под расходами на жилье понимают квартирную плату, но не взносы за строящуюся или купленную квартиру. Снимаемая квартира оплачивается получателю социального пособия по фактической стоимости в соответствии с предъявляемыми квитанциями. Однако это вовсе не означает, что получающие пособие безработные или не заработавшие пенсию переселенцы из-за рубежа могут снять любую пришедшуюся им по вкусу квартиру. Финансируемая государством плата за проживание подопечного не может превышать определенного допустимого с социальной точки зрения уровня. Государство не считает возможным финансировать находящемуся на иждивении общества безработному или переселенцу квартиру дороже той, которую может позволить себе немецкий налогоплательщик с низким, но самостоятельно заработанным доходом. Порядок определения максимальной квартирной платы, которую социальная служба компенсирует получателю социального пособия, будет рассмотрен ниже. Итак, т. н. социальщики, снимая жилье, должны ориентироваться на относительно недорогие квартиры, доступные малообеспеченным слоям населения. В зависимости от численности живущей на пособие семьи устанавливается предельно допустимая площадь арендуемой квартиры. Требования к размерам жилой площади единые по всей Германии: до 45 кв. м на одиночку и еще по 15 кв. м на каждого члена семьи. На семью в целом, даже если она состоит из одного человека, допускается превышение нормы на 5 - 7 кв. м. Максимальная квартирная плата и размеры платежей за коммунальные услуги устанавливаются в разных городах и районах страны индивидуально. Из коммунальных услуг выделяют затраты на отопление, которые также нормируются. Нормируются все три части оплаты (квартирная плата, оплата коммунальных услуг и отопления) в расчете на 1 кв. м, в расчетную площадь входят все помещения квартиры, включая санузлы, коридоры, чуланы. Размеры оплаты известны, они вывешены на стендах во всех социальных службах и помещены на сайтах Интернета.

3.2. Ставки оплаты государством жилья для неимущих

Квартирная плата зависит от размеров, качества и расположения жилья, а также от уровня цен на местном жилищном рынке. Наиболее высокая квартирная плата сегодня в т. н. городах-метрополиях: Берлине, Франкфурте-на-Майне, Мюнхене, Гамбурге. К ним примыкают Дюссельдорф, Кельн, Штутгарт, Лейпциг. Высокий уровень платы в некоторых курортных и аристократических центрах. Разница в оплате квадратного метра по отношению к среднегерманскому уровню может быть в 1,5 - 2 раза. Предельный уровень оплаты одного квадратного метра никаким законом не нормируется, а устанавливается местными административными органами. За исходную базу власти принимают публикуемый в каждом районе информационный листок "Рынок жилья", в котором перечислена арендная плата всех сдаваемых в настоящее время квартир. Рассчитанные таким образом размеры оплаты сдаваемого квадратного метра составляли в сентябре 2006 г. от 4,0 до 6,2 евро. Особую группу недорогого, но достаточно благоустроенного жилья представляют собой муниципальные квартиры. Их строили для переселенцев и малообеспеченной части на селения на основе частичного муниципального финансирования и льготных долгосрочных государственных кредитов (сроком до 25 лет). Теперь таких домов, за редким исключением, не строят. На время выплаты кредита (до 25 лет) квартирная плата в них не зависит от рыночной конъюнктуры и определяется затратами на содержание дома и выплатами процентов по кредитам. Плата за жилье в таких домах на 15 - 20% ниже, чем в таких же по качеству квартирах, построенных без финансового участия местных властей. Претендовать на такую квартиру может каждый получатель социальной площади, но не каждый ее получит, т. к. число социальщиков в последние годы значительно возросло благодаря неблагоприятной хозяйственной конъюнктуре, постепенному старению населения и притоку переселенцев.

3.3. Покрытие расходов на коммунальные услуги, отопление, горячую воду, электроэнергию, на бытовые нужды

К коммунальным услугам относятся водоснабжение и канализация, вывоз мусора, уборка, домофон. Рассчитывается стоимость коммунальных услуг в местной социальной службе раз в год. В конце года она сравнивается с оплаченной в течение года суммой и оформляется или доплата со стороны квартиросъемщика, если он оплатил меньше рассчитанной социальной службой суммы, либо возврат переплаченных денег. Чаще всего переплата засчитывается в будущие платежи. В последние годы коммунальные услуги постоянно дорожают, однако экономить на них в многоквартирных домах оказывается довольно трудно из-за того, что все затраты в таких домах распределяются соответственно занимаемой площади, не учитывая реальных расходов семьи. В последнее время идет массовое установление индивидуальных счетчиков. В среднем в Германии потребляется 4 куб. м воды на человека в месяц. Социальные службы рекомендуют своим клиентам придерживаться этой нормы и оплачивают потребление именно такого количества воды. В социальных службах разработаны специальные рекомендации, как экономить воду. Например, можно на рекламном стенде местной социальной службы прочитать призыв: "Когда чистишь зубы, завертывай кран". Кроме водоснабжения несколько снизить расходы на коммунальные услуги можно за счет сортировки бытового мусора. Так, вся упаковка продуктов питания и промышленных товаров, на которых нанесен знак "зеленая точка", а также бумажная упаковка больших размеров, старая одежда и обувь, все изделия из текстиля надо складывать в специальные контейнеры, которые вывозятся бесплатно. Существуют специальные контейнеры для пищевых отходов, вывоз их также значительно дешевле вывоза обычного мусора, т. к. эти отходы используются для производства органических удобрений. Эффективная сортировка позволяет снизить плату за уборку мусора на 50% и одновременно воспитывает население в духе чистоплотности и бережливости. Однако организовать сортировку мусора жильцами многоквартирного дома очень непросто. Значительно легче, если в доме проживают несколько хорошо знающих друг друга семей. В целом тарифы на коммунальные услуги и электроэнергию определяются местными поставщиками. Коммунальные услуги в многоквартирных домах, где экономия сильно затруднена, обходились в июле 2006 г. примерно в 2 евро на кв. м в месяц. Социальные службы оплачивают получателям пособий в зависимости от района проживания от 1,4 до 1,6 евро. В некоторых небольших населенных пунктах, куда часто помещают переселенцев из России и Казахстана, местные власти устанавливают единый тариф, включающий плату за квартиру и коммунальные услуги. Это разрешается Законом о доплате за жилье <4>. Единый тариф устанавливается в поселениях, где не публикуется информационный листок "Рынок жилья". -------------------------------- <4> Wohngeldqesetz, 2005.

* * *

Оплата отопления рассчитывается по аналогии с коммунальными услугами один раз в год. Оплата за все израсходованное жилым комплексом тепло делится пополам. Одна половина делится между жильцами пропорционально занимаемой площади, а другая по числу условных единиц, "сожженных" каждой семьей. Возможности экономии при такой системе расчета ограничены, поскольку платить за тепло пропорционально площади квартиры приходится и тогда, когда батареи выключены вообще. Обсуждаемое в настоящее время предложение изменения пропорции в оплате за отопление: 30% - в зависимости от площади квартиры и 70% - за использованные для обогрева тепловые единицы, учитываемые счетчиком, до сих пор не действует. Затраты на отопление зависят от климатических условий, особенностей архитектуры дома и его местоположения, вида отопления. Наиболее распространено центральное теплоснабжение. При центральном отоплении социальные службы покрывают затраты своих клиентов, равные средним по жилому комплексу. При других видах отопления (электрическом, газовом, печном) покрываемый социальной дотацией расход тепла определяется индивидуально. Максимально допустимые по социальным нормам расходы на отопление составляли в июне 2006 г. в среднем по Германии 1,9 евро при местной теплоцентрали и 1,2 евро за 1 кв. м при получении тепла от районной подстанции. Поскольку цена энергоносителей непрерывно возрастает, следует ожидать повышения норм социальной доплаты на отопление.

* * *

Подача горячей воды в многоквартирных домах производится чаще всего централизованно. Если в квартирах нет счетчиков горячей воды, то расход воды оплачивается пропорционально жилой площади. Если счетчики установлены, то в таком же порядке, как оплата отопления, - частично по жилой площади, частично по счетчику. Возможен индивидуальный расчет, когда нагрев воды осуществляется электрическими или газовыми установками, находящимися непосредственно в квартире.

* * *

Электроэнергия, расходуемая на освещение и электробытовые приборы, оплачивается из ежемесячного пособия, получаемого социально несамостоятельным гражданином. Если в квартире газовая плита и газовое отопление, то считается, что на приготовление пищи расходуется 10% использованного газа, за эту часть должен платить сам получатель пособия. Остальную часть оплачивает социальное учреждение, как было сказано выше. Таков же принцип оплаты энергии на бытовые нужды, если в квартире электрическая плита и электрический обогрев помещения, а счетчик общий. Доля затрат энергии на бытовые нужды в общем расходовании электроэнергии в разных землях ФРГ различна.

3.4. Если жилье стало дороже допустимой нормы

Квартира может стать слишком дорогой для получателя пособия, если ее владелец провел капитальный ремонт и может доказать, что качество квартиры повысилось, если территория вокруг дома подверглась коренному улучшению, сократилась семья, проживающая в квартире. Согласно закону социальные ведомства должны полностью оплачивать жилье до тех пор, пока наниматель "не в состоянии путем смены квартиры, сдачи части ее внаем или каким-либо другим образом снизить затраты на проживание". Обычно для этого предоставляется срок до 6 месяцев, далее социальная служба оплачивает только установленное законом пособие. Исключения могут быть сделаны только для инвалидов, пожилых, долго проживших в привычном им районе, привязанным к местным лечебным учреждениям. Аргументом могут быть также трудности, которые могут возникнуть у детей в связи с переменой детского сада или школы при переезде. Любые жизненные ситуации могут быть использованы для обоснования перед социальным ведомством невозможности смены жилья и необходимости его полной оплаты в дальнейшем за счет социального финансирования. Социальные службы каждый раз решают вопрос в зависимости от конкретных обстоятельств, обоснованности ходатайства, финансовой ситуации в самом ведомстве. Что касается возможностей снижения расходов на оплату жилья по инициативе самого получателя социального пособия - квартиронанимателя, то они сильно ограничены. На величину платы за жилье квартиросъемщик повлиять не может. Разве что он сам с согласия хозяина будет проводить ремонт и реконструкцию квартиры и стоимость выполненной работы будет вычтена из квартирной платы. Некоторая экономия может быть достигнута за счет расходов на коммунальные услуги и отопление. Если в квартире установлен счетчик горячей и холодной воды, можно сэкономить на расходе воды. Если счетчика нет, можно установить его с согласия хозяина квартиры. Получатели социальной помощи иногда договариваются сами по очереди убирать двор, коридоры и лестницы. Можно заказать специально контейнеры для различных видов мусора (коммунальные службы охотно и безвозмездно идут на это) и тщательно сортировать мусор, снижая затраты на его вывоз. Можно экономить на отоплении, если отключать батареи при уходе из дома или ставить их на минимальный режим обогрева. Если расходы на отопление из-за того, что квартира холодная (по немецкому жилищному законодательству при включенных батареях температура в жилых помещениях не может быть ниже 18°C), можно требовать от собственника квартиры либо провести ее дополнительную теплоизоляцию, либо снизить квартплату. Наконец, есть еще один выход, связанный с долгосрочными неудобствами: это сдача части занимаемой площади в аренду. Владельцы многоквартирных домов, как правило, не возражают против этого. Однако такая практика - сдача жилья с последующим подселением субарендатора - явление в Германии редкое, если не исключительное. В ФРГ есть определенное число семей, которые хотели бы снять квартиру, но это им не удается. Собственники жилья по самым разным причинам, чаще всего не веря в платежеспособность потенциальных квартиросъемщиков или опасаясь порчи ими квартир, недовольства соседей, компрометации дома в глазах других квартиросъемщиков, не хотят сдавать вызывающим недоверие семьям жилые помещения. Решение задачи обеспечения таких семей крышей над головой возложено на местные власти. Как правило, у местных властей есть небольшой общественный резервный жилой фонд, который в первую очередь предназначен для чрезвычайных ситуаций. Кроме того, в некоторых землях (не во всех) местные власти наделены правами заселения долговременно пустующих жилых помещений нуждающимися семьями. Чтобы смягчить административно-принудительный характер этой меры и придать ей рыночные свойства, власти выплачивают дополнительное вознаграждение собственнику жилья, к которому, по существу принудительно, вселяется направленная к нему семья. Как правило, административно направляют т. н. безнадежно нуждающихся в наименее привлекательные жилища, которые сдать в аренду обычным образом их владельцам долго не удается. Дополнительное вознаграждение со стороны местных органов власти является для собственника гарантией получения хотя бы минимального дохода от сдачи жилья внаем. Такие нуждающиеся семьи стараются расселить подальше друг от друга, чтобы в жилом массиве не произошла концентрация неблагополучных семей и не образовались очаги социальной неустроенности, не ухудшилось качество жизни района в целом.

------------------------------------------------------------------

Название документа